Quesito del 27/12/2021

Sono socio di una Cooperativa edilizia per la realizzazione di box pertinenziali sotterranei. I box realizzati sono stati in parte rogitati ed in parte sono ancora in carico alla Cooperativa. Il mio box è stato rogitato. Il box però ha delle infiltrazioni evidenti di acqua.
Attraverso una scrittura privata la Cooperativa si è impegnata a riparare il box ma a distanza ormai di 8 anni non ha ancora provveduto.
Come posso esigere che tale riparazione venga effettuata?
Come posso proteggermi da una eventuale chiusura della Cooperativa?
Se l’insieme dei proprietari si costituisce in condominio posso agire contro il condominio per la riparazione?

Risposta al quesito:
Con la scrittura privata (comunque da verificare nell’esatto contenuto) si sono interrotti i termini di decadenza e prescrizione per l’azione proponibile dall’acquirente a seguito dei vizi costruttivi.
Nel caso di specie sembra che il vizio costruttivo sia di particolare gravità (infiltrazioni che compromettono le strutture armate), sicché l’azione è proponibile ai sensi dell’art. 1169 c.c..
La predetta azione va inoltrata contro la Cooperativa, il prima possibile e comunque non oltre dieci anni dalla stipula della scrittura (potrebbe verificarsi l’evento prescrizionale).
Nel caso di fallimento della Cooperativa, quanto già ottenuto nel corso del giudizio può essere riversato contro il Condominio.
Se il Condominio è, comunque, già sorto (nel caso di più rogiti si forma ex lege il Condominio tra gli acquirenti e la Cooperativa) occorre citare ab initio entrambi i soggetti, prestando attenzione alla formulazione delle domande.

Quesito del 21/12/2021

Spettabile avvocato, sono socio di una Cooperativa in Liquidazione ed ho effettuato il rogito nell’anno 2018. Nel medesimo non ci sono pesi o impegni relativi al mutuo della Cooperativa di cui lo scrivente non ha accollato, ma utilizzato delle piccole quote di cui sono stato chiamato a saldare prima del rogito. Dai bilanci societari ogni impegno con la banca risulta essere cessata.
Lo scorso anno il Liquidatore (stimolato da qualche socio/condomino) ha rielaborato i conteggi della precedente amministrazione, riferendo che vi erano delle inesattezze sulla ripartizione. Quindi si è riunito con alcuni soci/condomini ed hanno elaborato una nuova ripartizione, che è in palese violazione con i criteri mutualistici, in quanto non tutti i soci vengono chiamanti al pagamento delle spese (notaio perizia ecc.). Però allo scrivente sono state chiese somme aggiuntive.
Di quanto operato hanno trovato naturalmente la mia opposizione, con
e-mail e raccomandate (non ho impugnato la delibera). Da allora è trascorso oltre un anno. Di recente ho ricevuto un nuovo sollecito dal Liquidatore, che riferisce di adire alle vie legali e in arbitrato; ritengo di essere adempiente allo Statuto e agli impegni presi con la cooperativa.
Chiedevo: può un deliberato successivo al rogito costituire un obbligo per il socio che subisce un aggravio di spese attraverso un riparto in violazione alla legge e al contratto mutualistico?
E inoltre secondo la Sentenza della Cassazione n. 470 del 10 gennaio 2019, in tema di condominio, ha accolto il ricorso del cittadino, ritenendo che “sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto”. Chiedevo, se tale principio e tale sentenza possono trovare riferimento e applicazione in tema di società cooperative , con il vincolo del principio mutualistico, laddove tale principio risulta violato.

Risposta al quesito:
Da quanto viene rappresentato si è verificata la violazione del principio di parità di trattamento dei soci, ciò relativamente ad una nuova ripartizione delle spese.
Se così fosse, la predetta violazione, essendo contro legge, comporta la nullità della relativa delibera assembleare.
In tal caso non si applica il termine dei 60 giorni per l’annullabilità, ma occorre verificare se la ripartizione è stata assorbita nel Bilancio sociale, in quanto, se così fosse, ci sarebbe il termine triennale anche per i casi di nullità.
Alla luce di quanto precede, dunque, il socio può agire per la declaratoria di nullità, previa verifica delle condizioni di diritto da approfondire con l’esame documentale e la valutazione dell’esatto contenuto dei deliberati.

Quesito del 21/12/2021

Egr. avvocato, in una Cooperativa edilizia a r.l. gli immobili sono ormai stati assegnati da tempo ma la Cooperativa non è stata sciolta in quanto erano in corso due cause (una contro i proprietari del terreno espropriato dal Comune a suo tempo e l’altra contro il costruttore. Solo la seconda è oggi ancora in essere).
Per il sostentamento delle spese legali nonché degli importi da corrispondere a seguito delle sentenza, tutti i soci si sono fatti carico pro quota di quanto dovuto. Ad oggi qualche socio risulta debitore verso la Cooperativa tanto per la quota “ordinaria” relativa al mantenimento della Cooperativa fino al suo scioglimento, quanto per la quota straordinaria legata alla corresponsione delle somme dovute a seguito di sentenza definitiva (nel caso di specie a favore dei proprietari del terreno). Recentemente un socio moroso ha subito la vendita all’asta del proprio appartamento per debiti personali pregressi.
L’acquirente all’asta (ed in genere ogni acquirente da socio già assegnatario) diviene automaticamente socio della cooperativa (e conseguentemente il venditore non è più socio automaticamente)?
Se così fosse, il debito del socio moroso è automaticamente assorbito dal nuovo acquirente?
Al contrario, se l’acquirente può non considerarsi socio, può la Cooperativa continuare ad agire direttamente sul socio moroso?

Risposta al quesito:
I rapporti intercorrenti tra socio e Cooperativa sono di due tipi: quello sociale che deriva dal contratto societario (atto costitutivo-Statuto) e quello mutualistico attinente alla cessione dell’alloggio da costruire a fronte del prezzo.
Con l’assegnazione definitiva dell’alloggio (rogito notarile), il rapporto mutualistico esaurisce i suoi effetti, mentre permane il contratto di società con tutti i diritti e gli obblighi assunti in sede di ammissione del socio.
Alla luce di quanto precede l’assegnazione dell’alloggio è atto autonomo e indipendente dal rapporto sociale e, pertanto, non determina alcun obbligo sociale in capo all’eventuale acquirente dell’originario assegnatario.
Occorre, però, verificare le eventuali eccezioni, determinate da specifiche clausole nell’atto di trasferimento al nuovo acquirente, che potrebbero accollare a quest’ultimo eventuali obbligazioni residue del socio verso la Cooperativa.
In tal caso, la Cooperativa può surrogarsi al socio moroso e agire direttamente contro il nuovo acquirente in base all’obbligazione enunciata nel rogito.
La Cooperativa creditrice ha sempre il diritto di agire nei confronti del socio moroso anche se non più proprietario dell’alloggio.

Quesito del 20/12/2021

Gent.mo avvocato, io, mio fratello e mia madre ci ritroviamo in una situazione surreale dopo che il nostro capofamiglia è venuto a mancare nel 2003; lui era il socio della coop edilizia che attualmente è in liquidazione volontaria (per decisione in assemblea straordinaria dei soci e per scioglimento nel 1996).
Con i miei familiari risultiamo soci eredi, anche se abbiamo venduto la casa in oggetto nel 2007, continuiamo ad essere Soci eredi, senza diritti di voto d’assemblea ecc. ecc.. Ultimamente siamo riusciti, tramite Dottore Commercialista privato, ad avere lo statuto, per il quale da parte dei liquidatori ci veniva sempre negata la richiesta.
L’art. 9 “Recesso del Socio” prevede che “oltre nei casi previsti dalla legge, può recedere il socio: b) che non si trovi più in grado di partecipare al raggiungimento degli scopi sociali” ed ancora “in nessun caso è ammesso il recesso prima che siano stati assolti gli impegni di qualsiasi tipo e natura e gli obblighi assunti con la società… e nei confronti di terzi per conto del socio che intende recedere”.
Abbiamo provato più volte a richiedere la recessione dalla qualità di soci eredi, ma ci è stata sempre negata dai due liquidatori, a loro avviso finché non verranno “perfezionate le cessioni dei giardini ai soci, la definizione della Convenzione con il Comune ed infine recuperate le somme deliberate dovute da parte dei soci morosi”.
Ci sarebbe un qualche modo per recedere dalla facoltà di soci eredi?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperativa ha fruito di contributi pubblici ovvero ha realizzato l’insediamento in area PEEP, in quanto la disciplina applicabile è diversa, poiché in caso affermativo si applicano le norme del T.U. n. 1165/38 in materia di edilizia popolare.
In linea generale, comunque, lo Statuto dovrebbe prevedere gli adempimenti in caso di subentro degli eredi secondo il diritto civile.
Gli eredi devono, comunque, indicare il loro delegato ai fini dell’esercizio del diritto di voto.
Ciò posto, il recesso non è consentito fino a quando non sia completato il rapporto contrattuale mutualistico, secondo cui devono essere eseguite le reciproche prestazioni.
Se, poi, la Cooperativa è già in Liquidazione volontaria, i soci che hanno ricevuto la prestazione restano obbligati a concorrere alle spese generali sino all’estinzione della Società.
Nel caso di specie, dunque, il problema reale che si pone è la legittimità del ritardo nelle operazioni di Liquidazione, sicché i soci (eredi o meno è indifferente) possono tutelarsi verificando il regolare processo liquidatorio.

Quesito del 15/12/2021

Essendo proprietario di un’abitazione a Roma a seguito rogito notarile del 2014 ma ancora iscritto alla Cooperativa militare con contributo trentacinquennale, per diventare socio assegnatario di altra Cooperativa militare in provincia di Viterbo è sufficiente che io venda o doni l’abitazione di Roma a mia moglie (non appartenente alle forze dell’ordine), con la quale siamo in separazione di beni e che mi dimetta come socio dalla Cooperativa di Roma?
Oppure che venda o doni il mio appartamento a mia madre, essendo Lei vedova di militare ma non iscritta ad alcuna Cooperativa. Il contributo che mi viene erogato ogni anno passerebbe al nuovo proprietario o agli attuali soci della Cooperativa di Roma?

Risposta al quesito:
Tra i requisiti soggettivi, che impediscono l’assegnazione dell’alloggio realizzato con il contributo pubblico, è preminente quello di non avere mai fruito di altra agevolazione similare, sicché, nel caso rappresentato, il socio non può ottenere l’assegnazione di altro alloggio finanziato da Enti pubblici.

Quesito del 13/12/2021

Spettabile avvocato, Le chiedevo un ulteriore informazione al quesito posto il 28.06.2020, dove la ripartizione delle spese del mutuo e ogni altra spesa dovevano ispirarsi al principio mutualistico e l’eventuale diversa ripartizione sarebbe illegittima per la palese violazione dei principi di proporzionalità della prestazione e di parità di trattamento.
Le chiedevo, il verbale deliberato in violazione di tale principio come si può annullare e quali sono i termini per impugnarlo.

Risposta al quesito:
La ripartizione delle spese si è certamente consolidata nel Bilancio annuale, sicché nell’eventuale opposizione occorre coordinare i due verbali, se assunti in tempi diversi.
Il verbale originario dovrebbe essere nullo (non annullabile) in quanto contrario a norme di legge (disparità di trattamento) sicché non sconta gli ordinari 60 giorni per il giudizio di annullabilità.
Per quanto attiene al verbale di approvazione del Bilancio (in cui viene radicata la ripartizione illecita) esso può essere impugnato per nullità entro tre anni dall’approvazione.
Le informazioni che precedono, comunque, vanno verificate nel caso concreto, soprattutto in ragione del contenuto della deliberazione di ripartizione e delle relative finalità espresse (che potrebbero attenuare la presunta violazione del principio di parità).