Quesito del 04/10/2020

Sono proprietaria da oltre cinque anni di una villetta bifamiliare in cooperativa edilizia a proprietà divisa ubicata nella regione Sicilia.
E’ possibile richiedere il recupero volumetrico del sottotetto di mia esclusiva proprietà, ai sensi dell’art. 5,comma 1°, lettera d) della L.R. 16/2016, trattandosi di cooperativa ed avendo ancora in corso il perfezionamento del certificato di agibilità, c.d. SCA, per inadempienza del comune?
Oppure si deve aspettare il perfezionamento della SCA prima di avanzare detta richiesta anche se tutti i lavori e rifiniture sono stati da anni ultimati come da relative certificazioni, collaudi e comunicazioni effettuate agli organi competenti dalla D.L.?

Risposta al quesito:
La dichiarazione certificata di agibilità deve essere eseguita da un professionista abilitato, il quale deve verificare e attestare la conformità delle opere al progetto assentito, nonché l’osservanza di tutte le disposizioni riguardanti la sicurezza dell’immobile, le relative condizioni igieniche, la tenuta energetica; deve essere altresì attestata anche l’assenza di opere abusive e la regolare destinazione d’uso delle opere comuni.
La dichiarazione viene depositata presso l’Ufficio unico del Comune e in assenza di osservazioni nei tempi di legge, l’edificio viene considerato agibile.
Ciò posto, da una approssimativa valutazione in relazione allo stato tecnico-amministrativo dell’immobile sembra più opportuno attendere l’ottenimento dell’agibilità e successivamente procedere al recupero abitativo (ciò anche al fine di rendere lineare la dichiarazione di conformità all’originario progetto assentito).

Quesito del 02/10/2020

Desideravo sapere se è corretta la procedura di un presidente di cooperativa che venda il terreno di proprietà della stessa a valore di mercato per estinguere i debiti e successivamente metterla in liquidazione. La cooperativa ha solo il terreno, il progetto scaduto e non ha alcuna convenzione con enti pubblici.
I soci sono morosi, addirittura il presidente ha dovuto, a proprie spese stante l’inefficacia della richiesta di finanziamento ai soci, pagare la pulitura del terreno intimata dal comune. La preoccupazione è che qualche socio benché moroso possa agire contro l’operato del presidente. L’acquirente corre qualche rischio?

Risposta al quesito:
La vendita del terreno destinato al programma costruttivo (scopo sociale) è atto di straordinaria amministrazione, sicché necessita dell’approvazione assembleare.
Nel caso rappresentato, tuttavia, sembra che l’atto di dismissione sia stato eseguito in via d’urgenza per evitare danni alla Cooperativa a seguito di possibili azioni dei creditori.
Occorre, però, rilevare che la predetta circostanza e le altre riguardanti le condizioni della Società devono essere provate in un eventuale Giudizio.

Quesito del 29/09/2020

Spett.le Studio, sono socio di una cooperativa edilizia che ha costruito una palazzina in edilizia agevolata nel Comune di Roma, fruendo delle agevolazioni del cd programma “20.000 alloggi in affitto”. Questo programma prevede infatti la concessione di un appartamento in affitto (come conduttore) per 15 anni, alla fine dei quali è possibile rogitare per prenderne il pieno possesso. Il prezzo dell’alloggio è pari a 210.000 € e la Regione Lazio finanzia parte del costo con un contributo di circa 30.000 €. Per poter prenotare l’alloggio, il socio deve corrispondere un anticipo (nel caso specifico circa 80.000 €) e il restante viene finanziato da mutuo acceso dalla cooperativa; quest’ultimo viene rimborsato alla stessa cooperativa tramite affitto trimestrale regolarmente registrato.
La sottoscritta è subentrata ad un primo socio che aveva prenotato l’alloggio alle condizioni economiche di cui sopra. Dopo 4 anni abbiamo lasciato l’alloggio, e ci è voluto circa un anno affinché un nuovo socio subentrasse al posto mio. Al subentro del nuovo socio, ci aspettavamo di rientrare delle cifre versate come anticipo (escluse ovviamente le spese per le imposte) e come quota capitale delle rate di mutuo pagate dalla cooperativa; invece, contrariamente alle nostre aspettative, la cooperativa ha stretto un accordo con il nuovo socio che prevede una anticipo di 40.000 € e la corresponsione dei restanti 40.000 € con scadenze dilazionate. Di conseguenza abbiamo dovuto pattuire con la cooperativa che i soldi a noi spettanti non fossero restituiti in un’unica soluzione, ma addirittura con rate semestrali nell’arco di 5 anni (motivando tale accordo con le difficoltà economiche).
Ora, dopo le prime 2 rate pagate senza problemi, la cooperativa ha sospeso il rimborso per un pignoramento del conto corrente (o almeno questo ci è stato detto, in quanto non abbiamo ricevuto alcuna comunicazione ufficiale). Sono quasi passati 60 giorni da quando ci è stato detto del pignoramento e ad oggi non abbiamo novità al riguardo.
Venendo alla domanda: è lecito un comportamento del genere da parte della cooperativa? Abbiamo il diritto di chiedere il rimborso delle somme anticipate in un’unica soluzione? In caso di pignoramento, quanti giorni occorrono per sbloccare un conto corrente?

Risposta al quesito:
Per una adeguata risposta sarebbe necessario esaminare l’accordo intercorso con la Cooperativa.
In via generale si può confermare che il socio può agire per l’esecuzione della scrittura (in tal caso essa diventa supporto per ottenere il titolo giudiziale) ovvero, permanendo, la grave inadempienza della Società obbligata può invocare la risoluzione della scrittura medesima.
In quest’ultima ipotesi il socio ha diritto ad ottenere il rimborso di quanto versato a titolo di sostanziale anticipazione del prezzo della futura assegnazione.
Va, tuttavia, osservato che se il socio ha fruito dell’alloggio, il relativo periodo va conteggiato in detrazione nella misura del canne locativo.
Riguardo alla durata del pignoramento occorre rilevare che il relativo blocco è limitato alla somma pignorata, sicché nel caso di specie si deve presumere che il credito pignoratizio abbia assorbito l’intera provvista del conto.
Alla luce di quanto precede la “durata del pignoramento” è un falso problema.

Quesito del 28/09/2020

Sono il Presidente di una Cooperativa edilizia e Le sottopongo il seguente caso.
Un socio della Cooperativa, prenotatario di un box integralmente saldato, è da tempo sordo agli inviti rivoltigli al fine di pervenire all’atto notarile di assegnazione del box stesso. La Cooperativa ha già assegnato per atto notarile tutti gli altri box prenotati ed ovviamente vuole liberarsi di quello prenotato dal socio di cui sopra, al fine di potere avviare, una volta assegnati i pochi residui box, gli atti di liquidazione della Cooperativa stessa che non vuole proseguire l’attività edilizia.
Preciso che le norme statutarie non ci sono di aiuto, prevedendo l’esclusione da socio sostanzialmente solo nei casi di mancato rispetto delle delibere degli organi sociali e di morosità. Quale soluzione ci suggerite?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie convivono due rapporti che si instaurano con i soci: quello sociale e quello mutualistico.
Quest’ultimo rapporto è di natura contrattuale (equiparabile alla compravendita), sicché resta assoggettato alla disciplina delle obbligazioni negoziali, sicché l’inadempienza grave e persistente di una parte consente all’altra di invocare la risoluzione del contratto e pretendere il risarcimento del danno.
Nel caso prospettato il socio deve essere messo in mora, come per legge, e permanendo il suo (inspiegabile) rifiuto di stipulare l’atto pubblico, la Cooperativa può legittimamente risolvere il contratto e disporre del box. Può, altresì, addebitare al socio inadempiente tutte le spese a titolo risarcitorio.

Quesito del 24/09/2020

Sulla problematica della non applicazione ed esclusione dalla base imponibile ai fini IVA – a mente dell’art. 10, comma 1 e 2 del Testo Unico IVA – degli interessi passivi (di preammortamento), sostenuti dalla Cooperativa per il conseguimento dei mutui ipotecari utili alla realizzazione del programma costruttivo, non ho trovato in rete altri riferimenti, a parte una Sua puntuale risposta (positiva) ad un quesito del 2.5.2016 pubblicato sul Vostro sito.
Ciò posto e considerato che, in quanto socio di Cooperativa edilizia, mi appresto a stipulare l’atto di assegnazione di un alloggio (sulla formazione del cui corrispondente prezzo, tuttavia, il Consulente contabile della Cooperativa ha calcolato gli interessi passivi sui mutui nel tempo corrisposti alla Banca erogante), La pregherei cortesemente di volermi notiziare, al di là dei citati riferimenti normativi (art. 10 commi 1 e 2 DPR IVA), su eventuali sentenze di Cassazione, o circolari interpretative sull’argomento da parte della Agenzia delle Entrate, che consentano di adottare tale criterio di esclusione.
Chiarisco che il predetto Consulente, da me interpellato al riguardo, ritiene non applicabile tale esenzione, adducendo motivazioni del tipo “si è sempre fatto così” e “non ci sono riferimenti specifici sulla rete”.

Risposta al quesito:
Le prestazioni di servizi concernenti le operazioni di finanziamento sono esenti da iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 633/1972. Ciò significa che, per espressa volontà del Legislatore, gli importi percepiti a titolo di interessi sulla somma concessa a credito non scontano l’imposta, fermi restando gli obblighi di registrazione e fatturazione (da cui si è dispensati soltanto nel caso del regime opzionale previsto dall’art. 36 bis D.P.R. n. 633/1972).
In ragione dell’espressa previsione normativa, l’esenzione da iva delle operazioni di finanziamento non ha dato adito a dubbi interpretativi, ma anzi è stata ritenuta pacifica, sia dalla Suprema Corte di Cassazione sia dall’Amministrazione finanziaria, tutte le volte in cui si è dibattuto sulla possibilità di includere le suddette operazioni esenti nel calcolo del pro-rata, anche qualora la concessione del finanziamento non rappresenti l’attività principale del soggetto passivo iva (vedasi, ad esempio, la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 305/E del 21.07.2008).
Premesso quanto precede, nel caso di specie si deve ritenere che la Cooperativa concessionaria del mutuo non abbia assolto l’iva sugli interessi passivi di preammortamento versati all’Istituto di credito concedente, proprio perché trattasi di operazione esente dall’imposta.
Conseguentemente, la stessa Cooperativa, nel riaddebitare tali importi ai soci assegnatari, non potrà maggiorarli dell’iva, in quanto, come più volte chiarito dall’Amministrazione Finanziaria, il regime iva applicabile all’operazione di riaddebito deve essere lo stesso di quello a cui è stata assoggetta l’operazione principale, cioè tassazione con la medesima aliquota o esenzione.
Ne consegue che nella fattura emessa nei confronti del socio, l’imposta in questione dovrà essere applicata esclusivamente sulla somma addebitata a titolo di prezzo dell’alloggio al netto degli interessi (ovviamente a patto che la vendita sia effettuata in regime iva).
Alla luce di quanto detto e salvi eventuali approfondimenti a seguito dell’esame della documentazione, non appare corretto che la Cooperativa includa gli importi dalla stessa versati all’Istituto erogante nel complessivo prezzo dell’alloggio richiesto al socio con relativa maggiorazione dell’iva.
Peraltro, distinguere gli interessi passivi rimborsati dal socio alla Cooperativa dal prezzo dell’alloggio è necessario anche ai fini della detrazione fiscale di cui il socio stesso può usufruire già a partire dalla delibera di assegnazione (cui conseguano l’immissione in possesso, l’obbligo di dichiarare il reddito del fabbricato e l’assunzione dell’obbligo del pagamento del mutuo) se adibirà l’alloggio ad abitazione principale, come da indicazioni dell’Amministrazione finanziaria.

Quesito del 22/09/2020

Sono socio di una cooperativa e dopo averlo chiesto senza alcun esito al nostro commercialista non riesco a capire da dove e quando (atto e data) si può rilevare la decorrenza degli 8 anni per procedere all’acquisto dell’alloggio che ha fruito di un finanziamento a fondo perduto.
Noi abbiamo un verbale di assegnazione datato marzo 2012… al quale è intervenuto un cambio socio nell’ottobre 2013… con conseguente registrazione di tutti i verbali nel novembre 2013. Per ultimo siamo entrati negli alloggi giugno 2013 (fine lavori). Mistero.
So che per il Lazio è possibile acquistare l’alloggio anche prima degli 8 anni. I quel caso la decorrenza e il calcolo per l’eventuale restituzione di parte del finanziamento sembrerebbe valere dal verbale di prima assegnazione.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto la Cooperativa è stata finanziata con il contributo pubblico subordinato alla locazione minima di otto anni con patto di futura cessione alla scadenza del periodo locativo.
Da quanto precede, la decorrenza degli otto anni ha inizio con il contratto di locazione, regolarmente registrato.
In molti casi il predetto contratto viene stipulato in forma notarile e, quindi, anche trascritto nei Registri Immobiliari, con effetto “prenotativo” del passaggio di proprietà.
Alla luce di quanto precede, alla scadenza degli otto anni non sarà necessario un ulteriore atto di vendita, ma sarà sufficiente l’atto ricognitivo dell’avveramento della condizione.