Autore: Studio

A luglio 2020 ho prenotato un appartamento da costruire nell’ambito di una Cooperativa edilizia per la realizzazione di un parco residenziale a Frattamaggiore (Na). Ho sottoscritto un’impegnativa di prenotazione e un piano finanziario di previsione che ho onorato in tutte le sue forme (versamenti ad avanzamento lavori e interessi di prefinanziamento e preammortamento) e addirittura superato, avendo anticipato anche quote superiori rispetto allo stato reale di avanzamento lavori, su richiesta del presidente della Cooperativa.
Il piano finanziario prevedeva anche l’accollo della quota parte del mutuo finanziario a cui la Cooperativa ha fatto ricorso. Il presidente della Cooperativa, nonché rappresentante legale della stessa, in fase di prenotazione, mi indicò via e-mail come data di fine lavori prevista luglio 2022. Tale data però non fu poi riportata nei documenti sottoscritti.
Ad oggi a distanza di ben 4 anni e dopo aver erogato quasi l’intero importo previsto nel piano finanziario (+iva), nonché gli interessi bancari di prefinanziamento mutuo e oneri accessori maturati, il presidente della Cooperativa ha comunicato improvvisamente ai soci una revisione dei costi che porta ad un delta di circa 1 milione di euro che deve essere assorbito dai soci (circa 50-60.000 euro in più per socio). Il presidente ha attribuito questo aumento dei costi all’aumento del costo della manodopera per le fasi finali di stuccatura e pitturazione (sia interne agli appartamenti che esterne alle parti comuni).
Mi chiedevo se è possibile una richiesta del genere (mai ravvisata nei bilanci approvati), a cosa andiamo incontro e cosa possiamo fare per difenderci da un presidente e rappresentante legale che fino ad ora sembra averci solo preso in giro, chiedendo sempre soldi in più, ai fini del completamento delle abitazioni, e che verso gli ultimi mesi (5-6 a suo dire) ha detto che se non possiamo pagare l’aumento di costo dobbiamo far subentrare altri soci al posto nostro.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società dotate di organi esecutivi che devono sottostare alla volontà assembleare.
Se gli amministratori hanno male operato sono esposti all’azione di responsabilità sociale, che, ricorrendone i presupposti, deve essere motivatamente votata dall’assemblea dei soci.
Con il voto favorevole si apre la fase giudiziale, mediante l’atto introduttivo redatto dal legale specializzato.
Nel caso di specie, pertanto, occorre preliminarmente verificare la situazione degli stati d’avanzamento, le responsabilità per gli eventuali ritardi e per i mancati tempestivi interventi di tutela.
All’esito della verifica si può agire con l’azione di responsabilità se sussistono i relativi presupposti di diritto.
Per il futuro, l’assemblea dei soci deve revocare il mandato affidandosi a soggetti e professionisti competenti.

Sono socia di una Cooperativa edilizia da poco ho redatto l’atto per acquisire la proprietà della mia quota dopo aver provato di aver effettuato i pagamenti dovuti. Purtroppo nessuno dei soci vuole abitare in quelle case e si rifiutano di fare lavori come i contatori dell’acqua, inoltre una delle socie non ha pagato più la sua quota e siamo stati costretti noi a dover sopperire alle spese riferite alla sua quota, ora la stessa richiede di essere rimborsata delle quote che aveva già messo, ma nel conto della Cooperativa non c’è nulla in cassa.
Possibile che io sia costretta a non poterci abitare perché non posso allacciare l’acqua? Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Se tutti i soci hanno stipulato l’atto pubblico di assegnazione, contestualmente è sorto per legge il condominio sicché tutte le problematiche attinenti gli immobili (contatori acqua) sono di competenza condominiale.
In tal caso il condomino che ha interesse può sollecitare gli altri proprietari per la nomina dell’amministratore e se la richiesta rimane inascoltata, può rivolgersi al Presidente del Tribunale per la nomina coattiva dell’amministratore condominiale.
Qualora nell’atto pubblico, la Cooperativa si sia riservata l’amministrazione del Condominio, in tal caso occorre mettere in mora la Cooperativa e, nell’ipotesi di inadempienza, rivolgere istanza al Tribunale per la nomina di un amministratore condominiale giudiziario.
In ordine alle specifiche problematiche occorre verificare la situazione concreta per approntare la tutela dei diritti, se esistenti.

Egregio avvocato, nel 2023 ho stipulato un preliminare di vendita futura per l’assegnazione di una villa con una Cooperativa. Il suddetto documento è stato sottoscritto dalle parti prevedendo un versamento a titolo di caparra pari a 206.000 euro a fronte della residua parte del prezzo pari a 130.000 euro da versare, secondo accordi, a rogito.
Nel dicembre del 2023 il presidente mi ha contattato richiedendomi di posticipare la consegna della villa alla fine del 2024. Abbiamo raggiunto un accordo con una proroga. Il tutto risulta agli atti via pec. Poche settimane fa lo stesso presidente della Cooperativa mi informava dicendo che è presente agli atti una mia istanza di ammissione a socio (che ho disconosciuto immediatamente visto che data e luogo non coincidono in quanto ero a lavoro in un’altra regione come documentato dalla mia amministrazione) ed, altresì, palesando l’assenza di liquidità, mi ha chiesto ulteriori somme per ultimare i lavori.
A questo punto vista la situazione ho chiesto immediatamente la reintegra delle somme versate, a titolo di promissario acquirente e non socio, ma mi è stato riferito che la reintegra può avvenire solo se subentra un altro socio. Fermo restando le eventuali responsabilità penali, vorrei sapere se la Cooperativa è tenuta per legge alla restituzione delle somme entro 6 mesi dalla mia richiesta.
Si riferisce che non è stato mai condiviso con lo scrivente statuto o atto costitutivo.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il contenuto del “preliminare” e comprendere se la Cooperativa intrattiene rapporti esclusivamente con i soci o anche con terzi estranei alla compagine sociale.
Nel primo caso i versamenti eseguiti confermano, comunque, il rapporto sociale instaurato, non essendo rilevante la circostanza dell’errore sulla data della domanda di ammissione.
Sulla predetta domanda, inoltre, rileva l’autenticità della firma.
A meno che non sussista una intenzione dolosa dell’amministratore, non potrebbe ipotizzarsi alcun aspetto di rilevanza penale.
Se nello Statuto della Cooperativa ovvero nell’atto di prenotazione dell’alloggio è prevista la clausola del subingresso del socio a carico dell’uscente, la Cooperativa medesima può non eseguire il rimborso sino ai versamenti del subentrante.
Nel caso di rapporto sociale, occorre verificare le norme statutarie in ordine ai tempi di rimborso, normalmente coincidenti con quelli di legge (180 giorni successivi all’approvazione del Bilancio relativo all’esercizio in cui si è perfezionato il recesso).
Resta sempre fermo il limite della clausola relativa al subingresso del nuovo socio.
Nel caso in cui non esista un rapporto sociale e la Cooperativa è abilitata ai rapporti con i terzi, in tal caso si tratta di un normale contratto preliminare, sicché la venditrice si deve attenere ai tempi e al prezzo convenuti, senza alcun diritto a pretendere nuovi versamenti.

Nel caso di una cooperativa edilizia cancellata dal R.I. si determina la successione dei soci nell’attivo e nel passivo della Cooperativa. Se un immobile qualificato nel progetto come locale condominiale non viene assegnato con atto pubblico, al rogito devono comparire solo i condomini dell’immobile dove è ubicato l’immobile pertinenziale o tutti gli ex soci della Cooperativa?

Risposta al quesito:
La “successione” si verifica a determinate condizioni che occorre verificare nel caso specifico.
In ordine ad alcuni aspetti generali, occorre precisare che:
a) Le passività trasmigrano ai soci esclusivamente nei limiti degli importi dagli stessi percepiti a seguito della liquidazione (sostanzialmente utili distribuiti dal Liquidatore);
b) Le attività trasmigrano ai soci nei limiti delle norme dello Statuto e regole per le Cooperative a mutualità prevalente; se si tratta di attivo residuale occorre verificare anche l’ipotesi normativa della devoluzione ai fondi mutualistici;
c) Le attività inerenti all’immobile residuo, che per errore o per altra causa non è stato assegnato, trattandosi di bene ricompreso nello scopo sociale, può rientrare nella gestione dei condomini, ma occorre un accertamento giudiziale e la relativa sentenza di trasferimento ovvero una delega del Giudice al notaio.

La mia questione è un appartamento acquistato in Cooperativa.
Ho già pagato due avvocati che inizialmente parlavano di rimborso per mancato rispetto del contratto e di vizi dell’immobile a me venduto ad un prezzo di 92.000 euro. Tali vizi erano l’Ape falsa, invece di una caldaia c’è un boiler, manca impianto riscaldamento, impianto elettrico con prese con fili esterni, bagno non ristrutturato, e quant’altro.
Oltre a ciò, la Cooperativa ha delle cause ancora aperte con una ditta ed un immobile affianco abusivo. Questo immobile è fatiscente e decadente e non si sa se sarà demolito.
Ad oggi la Cooperativa pretende spese ordinarie e straordinarie altissime per sanare l’edificio.
Mi viene consigliata la perizia di un ingegnere per tutte le motivazioni sovraesposte con perdita del 40% in tre mesi del valore immobiliare. C’è chi mi suggerisce di vendere in perdita e altri di fare causa.
Di fatto la casa vale 60.000 euro, doveva essere ristrutturata e ammobiliata, invece è degli anni 70 e non arredata. Non so cosa fare, mi aiuti grazie

Risposta al quesito:
Non si comprende se l’immobile sia stato assegnato con atto notarile o solamente prenotato.
Nel primo caso ci sarebbe una assegnazione (vendita) di alloggio affetto da vizi che potrebbero essere fatti valere con l’azione di riduzione di prezzo innanzi all’Autorità giudiziaria.
Se, viceversa, l’immobile è ancora nella disponibilità della Cooperativa occorre verificare il preliminare in relazione ai termini di consegna e al capitolato delle finiture, ciò al fine di mettere in mora la Cooperativa.
Nel caso di permanenza dell’inadempienza, occorre agire giudizialmente con azione di risoluzione contrattuale e risarcimento del danno.

Sono socio di una Cooperativa edilizia. L’anno scorso ho fatto il rogito e stipulato il mutuo. La Cooperativa ancora non si è sciolta perché mancano due villette ancora da rogitare.
Abbiamo ricevuto una diffida da parte dell’ impresa appaltatrice perché il presidente della Cooperativa non ha saldato una parte della cifra irrisoria all’impresa e siamo arrivati ad una richiesta di risarcimento danni di 2.5.000,00 euro.
Spetta a noi pagare il risarcimento danni per colpa del presidente?
Le villette andranno all’asta anche se abbiamo rogitato?

Risposta al quesito:
Se è stato validamente stipulato il rogito notarile si è verificato il trasferimento della proprietà in favore dell’assegnatario, sicché i terzi creditori della Cooperativa non hanno alcun titolo per aggredire l’immobile ceduto al socio.
Per lee obbligazioni sociali risponde esclusivamente la Cooperativa, come disposto dall’art. 2518 c.c..
Almeno che non esista un deliberato sociale di assunzione del debito sociale verso l’impresa da parte dei soci, la prima nulla può pretendere nei confronti dei secondi.