Autore: Studio

Nel settembre 2018 ho prenotato un appartamento da costruire nell’ambito di una Cooperativa edilizia per la realizzazione di un parco residenziale. Ho sottoscritto un’impegnativa di prenotazione e un piano finanziario, che ho regolarmente onorato, ad eccezione del saldo previsto “alla consegna a fine lavori”.
La data di completamento, indicata nell’impegnativa per gennaio 2020, non è stata rispettata. Con i lavori di costruzione ormai completati, ho formalmente sollecitato la Cooperativa a procedere con la stipula del rogito, che, come concordato, deve avvenire entro tre mesi dal rilascio del certificato di abitabilità, il quale non è stato ancora ottenuto. Ho richiesto alla Cooperativa di attivarsi per ottenere tale certificato.
In risposta, la Cooperativa ha avanzato una richiesta di saldo maggiorata di 54.000,00 euro rispetto all’importo previsto nel preliminare, giustificando l’aumento con l’incremento dei costi dei materiali post-pandemia, gli interessi sulle somme versate e la realizzazione di un box auto di dimensioni superiori. Tuttavia, il box risulta essere di dimensioni inferiori a quelle pattuite.
Ho contestato formalmente l’importo richiesto e mi sono reso disponibile a trovare una soluzione conciliativa per evitare un contenzioso, senza ricevere alcuna risposta. Sottolineo che nel preliminare è esplicitamente esclusa la revisione dei prezzi e che è stabilito che le quote versate non producono interessi.
L’aumento richiesto, imputato all’incremento dei costi dei materiali causato dalla pandemia, rappresenta il 10% del prezzo complessivo dell’immobile. Come posso procedere per tutelare i miei diritti in questa situazione?

Risposta al quesito:
Se l’aumento non è giustificato da una specifica eventualità prevista nel contratto preliminare ovvero da un deliberato assembleare che ha innovato il prezzo, rimasto non opposto, in tal caso il socio può citare in giudizio la Cooperativa per l’esecuzione coattiva dell’obbligo a contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c..
La predetta azione consente di trascrivere nei Registri Immobiliari la domanda giudiziale che assume effetto prenotativo, sicché la Cooperativa non potrà disporre dell’immobile e i creditori soci non potranno aggredirlo fino alla conclusione del Giudizio intrapreso.
Si rende, comunque, necessaria la verifica di tutti i requisiti per la proposizione dell’azione a tutela dei diritti.

Al momento di sciogliere la Cooperativa e procedere alla assegnazione degli alloggi, a seguito di verifiche, la Regione ha scoperto che due soci non sono stati in regola col requisito della residenza.
Ovviamente la Regione ha fatto i conteggi e chiede alla Cooperativa le somme relative all’adeguamento del tasso di interesse del mutuo di questi soci.
Cosa succede se non pagano? Vi è giurisprudenza a riguardo?

Risposta al quesito:
I requisiti soggettivi per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata dal contributo pubblico non consentono deroghe, sicché i soci che perdano il requisito o non l’abbiano mai avuto non possono beneficiare dell’agevolazione pubblica e decadono dall’assegnazione se non provvedono a rimborsare all’Ente finanziatore la differenza tra gli interessi agevolati e gli interessi a tasso ordinario.
I soci che dovessero rifiutare il pagamento della differenza decadono dall’assegnazione dell’alloggio e devono essere esclusi dalla Cooperativa che dovrà provvedere alla nuova assegnazione degli alloggi in favore di soggetti in possesso dei requisiti soggettivi.

Avrei bisogno di una informazione relativa alla quota sociale di cooperativa sociale. Nel dettaglio mi riferisco alla possibilità di ridefinire in sede di Assemblea dei soci o di Consiglio di amministrazione l’importo della quota sociale per eventuali nuovi soci rispetto a quella versata da coloro che l’hanno costituita.
L’atto costitutivo riporta: … capitale sociale di Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) ripartito tra i soci (erano 5 soci, quindi hanno versato 550,00 Euro ciascuno). Lo statuto recita: … Art. 7 (Domanda di ammissione) Chi intende essere ammesso come socio dovrà presentare all’Organo amministrativo domanda scritta che dovrà contenere, se trattasi di persona fisica …

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono Società a capitale variabile, sicché l’aumento di capitale non comporta la modifica dell’atto costitutivo.
Il socio neoammesso versa normalmente la quota minima prevista dallo Statuto sociale.
L’Assemblea dei soci, tuttavia, può imporre varie limitazioni all’ammissione di nuovi soci, tra cui una tassa di ammissione non rimborsabile (per parità nelle spese di gestione già sostenute dai vecchi soci) ovvero la sottoscrizione di una maggiore quantità di azioni.
Occorre, quindi, verificare se esiste un tale deliberato e se lo Statuto prevede limiti all’ammissione di nuovi soci e ai relativi deliberati assembleari da assumere.

Lo scorso anno mio papà, socio di cooperativa edilizia, è deceduto.
In quanto unica erede, mi hanno riferito di essere esonerata dall’obbligo di presentare dichiarazione successione in quanto formalmente l’immobile non risulta di “proprietà” di mio padre e che quindi dovrei divenire socia della Cooperativa al suo posto e poi intestarmi l’immobile ora che verrà fatto l’atto per diventare proprietari.
E’ corretto oppure la mancata presentazione della dichiarazione mi espone a dei rischi nei confronti della cooperativa?

Risposta al quesito:
L’esonero dalla presentazione della dichiarazione di successione è previsto per il coniuge ed i parenti in linea retta (tra i quali rientrano i figli) del defunto, nelle ipotesi in cui l’attivo ereditario non ecceda il valore complessivo di Euro 100.000,00 e non comprenda il diritto di proprietà o diritti reali su beni immobili.
Nel caso descritto, occorre considerare che tra il socio defunto e la Cooperativa intercorrevano due distinti rapporti: quello sociale e quello mutualistico, quest’ultimo avente ad oggetto l’assegnazione in proprietà dell’alloggio previo pagamento del prezzo.
Nell’ambito del primo dei due rapporti, il socio era titolare della quota del capitale della Cooperativa, il cui valore, in via generale, andrebbe indicato in dichiarazione di successione.
Secondo quanto previsto dal Testo Unico sulle successioni e donazioni, il valore della quota sociale andrà quantificato sulla base della suddivisione del patrimonio netto, come risultante dall’ultimo bilancio approvato, tenendo anche conto di eventuali eventi successivi che ne avessero mutato l’entità, come ad esempio la distribuzione di utili o le operazioni sul capitale.
Nel caso di specie, trattandosi di Cooperativa edilizia, è presumibile che il valore della quota sia inferiore all’anzidetta soglia di 100.000,00 Euro. Ne deriva che il solo possesso della quota non comporterà l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione.
Per quanto riguarda il rapporto mutualistico, dal quesito emerge che l’alloggio non è stato assegnato in proprietà individuale all’originario socio e, pertanto, al momento del suo decesso il diritto reale sull’immobile era ancora in capo alla Cooperativa, con la conseguenza che non rientrerà nell’attivo successorio. Il socio defunto era, infatti, da considerare alla stregua di un promissario acquirente, debitore verso la Cooperativa del prezzo dell’alloggio di futura assegnazione.
Alla luce di quanto precede, l’erede sarà esonerata dall’obbligo dichiarativo, fatti salvi eventuali ulteriori elementi patrimoniali non menzionati nel quesito.
A seconda delle previsioni statutarie, se l’erede subentrerà nella qualità di socia le sarà assegnata la proprietà dell’immobile, previo versamento del saldo eventualmente dovuto.
In alternativa, alla stessa erede spetterà la liquidazione della quota del capitale sociale al valore esistente al momento del decesso nonché il rimborso degli acconti sul prezzo dell’alloggio corrisposti dal proprio de cuius alla Cooperativa, previa relativa documentazione.

In una Cooperativa il Presidente ha assegnato alloggi simili tra essi ma con un prezzo di cessione diverso tra loro. Probabilmente nel corso del tempo ha sostituito ad alcuni soci il piano finanziario di previsione originario con uno recante un minore importo. È regolare ciò?
Posso chiedere di visionare i piani finanziari degli altri soci ed eventualmente ha responsabilità anche il socio oltre al Presidente, che si è accordato per un prezzo inferiore?

Risposta al quesito:
La prenotazione e l’assegnazione degli alloggi attiene al rapporto contrattuale –mutualistico intercorrente tra i soci e la Cooperativa che ha realizzato il programma costruttivo.
L’art. 2516 del codice civile statuisce la parità di trattamento tra i soci delle Cooperative, relativamente ai rapporti mutualistici, sicché l’attività gestionale rappresentata nel quesito non è legittima.
Il socio interessato, avendo subito una disparità per sé svantaggiosa, può tutelare il proprio diritto richiedendo agli amministratori di revisionare il piano economico e instaurare la parità di trattamento.
In caso di inosservanza, il socio può agire in sede giudiziale (sotto diversi profili: impugnazione di delibera assembleare o di Bilancio, azione di responsabilità degli amministratori etc. da scegliere, secondo la strategia del caso concreto) o in sede amministrativa formulando l’esposto alla Vigilanza sulle Cooperative (in questo caso occorre richiedere l’Ispezione Straordinaria e seguire la relazione degli Ispettori e le intimazioni dagli stessi rivolti alla Cooperativa).
Non è sanzionabile il socio favorito se non per le conseguenze dell’azione intrapresa che riproporrebbero il piano economico sociale.

Ci troviamo in un alloggio prenotato, non ancora rogitato, del Comune di Roma, tra i soci si sono create delle discordanze sui prezzi di massima cessione perché non corrispondono al valore dell’immobile.
Il presidente ha fatto approvare una nuova tabella dei prezzi di massima cessione elaborati da un ingegnere, alcuni soci vorrebbero fare il ricorso al Tar per farli approvare al Comune di Roma, il quale ha risposto in maniera negativa.
Se un socio non è d’accordo ad intraprendere questa via, deve per forza sottostare a una decisone presa “dall’alto”?

Risposta al quesito:
Il prezzo massimo di cessione è quello fissato per legge, normalmente inserito nel Quadro Tecnico Economico, inoltrato dalla Cooperativa per ottenere il finanziamento agevolato ovvero l’assegnazione dell’area da parte del Comune.
Se, dunque, quel prezzo è stato proposto dalla Cooperativa non può subire una modifica successivamente alla realizzazione degli immobili, a meno che non sussistano condizioni eccezionali e non prevedibili.
Se nel corso della costruzione sociale il costo è lievitato, occorre comprendere le cause e trovare le soluzioni.
Il ricorso al TAR sarebbe possibile esclusivamente a fronte del dinego del Comune di una istanza adeguatamente motivata da circostanze oggettive (difficilmente da ipotizzare).
Si deve, infine, precisare che l’eventuale modifica del prezzo massimo non esimerebbe i soci dal dovere, comunque, sostenere il costo, altrimenti la Cooperativa andrebbe in Liquidazione coatta.
Il socio in disaccordo con le teorie (non chiare) degli altri soci può dissociarsi in ordine alle liti giudiziarie, ma tale circostanza non lo salverebbe dall’eventuale fallimento-Liquidazione coatta della Cooperativa.
Il socio dissenziente potrebbe metter in mora la Cooperativa dichiarando la disponibilità al versamento del prezzo attuale e in caso di mancata risposta agire giudizialmente ai sensi dell’art. 2932 c.c. per mettersi al riparo degli eventuali effetti del fallimento-LCA.