Autore: Studio

Una cooperativa edilizia ha a suo tempo edificato ed assegnato gli immobili abitativi ai soci. La cooperativa è stata condannata in via definitiva a pagare al Comune concedente l’area in diritto di superficie, una somma oltre spese legali quale differenza dell’ulteriore valore economico delle aree espropriate.
I soci rispondono del pagamento ed in che misura?

Risposta al quesito:
Premesso che la concessione comporta il diritto del Comune di inseguire gli effettivi proprietari per il canone concessorio, certamente al momento del rinnovo, ciò posto occorre verificare le eventuali riserve della Cooperativa nell’atto pubblico di assegnazione.
Se ad esempio in tale atto è previsto l’obbligo del socio di pagare quanto ancora dovuto a terzi dalla Cooperativa, in tal caso sussiste l’obbligo diretto del socio di versare al Comune il saldo del canone concessorio.
Occorre, dunque, verificare l’atto pubblico di assegnazione, nonché i deliberati assembleari che eventualmente prevedano l’obbligo del socio di estinguere le pendenze debitorie della Cooperativa.

Volevo chiederLe un’informazione relativa ad una cooperativa edilizia a proprietà divisa. In particolare, ci avviamo alla consegna degli appartamenti che, purtroppo, coincide con la scadenza del mutuo fondiario in capo alla cooperativa. Dico purtroppo perché a fronte della scadenza del 30.11.2023 ad oggi pare sia difficile riuscire ad ottenere l’agibilità che a sua volta ci impedisce di frazionare quindi di accollarci il mutuo singolarmente. Ora la domanda è questa… ad oggi su 27 alloggi esistono 5 appartamenti ancora invenduti.
La situazione prospettata dall’ingegnere è la seguente. Mandare il mutuo totale in ammortamento e in capo alla cooperativa e poi una volta ottenuta l’agibilità di volta in volta andare in banca per l’accollo del mutuo.
Cosa comporta tutto questo? Perché l’ingegnere della nostra cooperativa (molto vicino all’impresa) spinge per questa soluzione?
Quali rischi corriamo noi singoli soci diversamente dal frazionamento in quote e quindi all’accollo? Si potrebbe forzare il frazionamento senza agibilità (mancano gli ascensori)?

Risposta al quesito:
L’art. 39 TUB impone alla Banca mutuante di frazionare il mutuo allorquando gli alloggi siano ultimati e sussista il fine lavori, ciò indipendentemente dall’agibilità.
Occorre, tuttavia, precisare che l’Istituto di credito può rifiutarsi qualora ci siano irregolarità costruttive ovvero urbanistiche.
La circostanza che cinque alloggi non siano assegnati non è ostativa all’obbligo della Banca di procedere al frazionamento.
Occorre, pertanto, verificare l’effettiva situazione per potersi tutelare secondo le norme di legge, mentre non è possibile formulare ipotesi in assenza di conoscenza dei fatti.

Siamo una cooperativa divisa composta di nove appartenenti FF.AA. e Polizia che da 23 anni percepisce il contributo concesso per 35 anni. Abbiamo acquisito la proprietà individuale delle unità immobiliari in favore di ogni socio con la stesura notarile del rogito. Un socio vuole dimettersi da tale cooperativa.
Come i restanti soci possono evitare la liquidazione della cooperativa, continuando a percepire i propri contributi?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha assegnato tutti gli alloggi e non sussistono pendenze può essere messa in liquidazione volontaria al fine di evitare costi inutili di mantenimento.
Con una apposita istanza al Ministero si può ottenere l’erogazione dei contributi ai soci singolarmente o mediante un delegato.

La nostra cooperativa edilizia presente uno statuto che consente il subentro degli eredi a seguito del decesso del socio e chiarisce anche l’aspetto circa il possesso dei requisiti. Non ci sono conflitti né all’interno della cooperativa né tra gli eredi.
I quesiti vertono sulle procedure amministrative da seguire: il decesso di un socio non facente parte del CdA va comunicato al Registro delle imprese?
Gli eredi dopo quanti giorni dal decesso vanno iscritti sul registro dei soci e in quale formula (cumulativamente “eredi di…”, oppure l’elenco nominativo di ciascun socio?) e dopo quanto dal decesso partecipano alle assemblee?
E’ obbligatorio che, in caso di più eredi, vada nominato un rappresentante degli eredi?
Purtroppo la normativa al riguardo è molto frammentaria e spesso contraddittoria.

Risposta al quesito:
Le Cooperative hanno l’obbligo di comunicare annualmente l’elenco soci all’Albo delle Cooperative e deve essere allegato al Bilancio.
Se si tratta di Cooperativa operante nell’ambito dell’edilizia agevolata, gli eredi devono nominare il loro rappresentante che sia in possesso dei requisiti soggettivi ai fini dell’occupazione dell’alloggio. Nel libro soci va iscritto il rappresentante degli eredi, ma possono anche essere iscritti tutti questi ultimi, purché al seguito.
Con la nomina del rappresentante, va eseguita l’iscrizione nel libro soci, sicché inizia a decorrere l’obbligo della convocazione nelle adunanze assembleari.

Circa 10 anni fa ho comprato una casa in cooperativa con alloggio assegnato. Ho pagato circa 150 mila euro e la cooperativa ne chiedeva ancora altri 38, mi sono rifiutata di darglieli e mi hanno estromesso dalla cooperativa. E’ iniziato un iter giudiziario lunghissimo.
Premetto che la cooperativa ha in corso una procedura fallimentare. Il mio avvocato ha ritenuto opportuno fare anche causa ai soci.
Il Tribunale civile ha rigettato la richiesta di avere i soldi che ho versato con assegni e mi ha condannato a pagare le spese legali ai soci.
Secondo Lei c’è una possibilità di avere almeno in parte i soldi che ho versato (sono 155 mila euro)?

Risposta al quesito:
Nel caso di fallimento sopraggiunto della Cooperativa, il socio receduto ha diritto di essere ammesso al passivo per il credito del rimborso di quanto dallo stesso versato in acconto prezzo dell’alloggio.
Non ci sono altri diritti del socio verso la Curatela fallimentare o Liquidatela.
Il socio, tuttavia, può costituirsi parte civile (se ancora in tempo) nei confronti degli ex amministratori, qualora sia insorto un procedimento penale a loro carico; può anche agire con l’azione di responsabilità nei confronti dei medesimi amministratori in sede civile, se ci sono le condizioni.

La mia domanda è: si può acquistare una abitazione del 2005 circa con diritto di superficie facente parte di un complesso di edilizia agevolata e convenzionata (PEEP), seconda cessione, mediante determinazione prezzo di cessione del Comune, ma senza il requisito soggettivo del reddito?
Cosa si rischia? L’atto é nullo? E in futuro viene rinnovata la Convenzione con il Comune?

Risposta al quesito:
Essendo trascorsi oltre cinque anni dalla prima assegnazione non esiste alcuna limitazione in ordine al requisito reddituale.