Autore: Studio

Mio marito (socio della cooperativa edilizia solo lui anche se siamo in comunione di beni) è prossimo all’assegnazione dell’appartamento prenotato, Le chiedo se può (possiamo) acquisire l’usufrutto ed invece la nuda proprietà lasciarla ad un figlio (celibe) e se fattibile i requisiti soggettivi devono essere presenti per tutti e due e per me.
In particolare “l’impossidenza” di abitazioni in tutto il territorio nazionale adatte alla famiglia anche se acquistate senza agevolazioni prima casa. La Convenzione non contempla tale fattispecie.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sembra doversi ritenere che la Cooperativa ha usufruito del contributo pubblico.
Ciò posto, non è escluso che, in sede di atto pubblico, il socio dichiari di volere frazionare l’assegnazione, riservando a sé stesso l’usufrutto (unitamente alla moglie) e lasciare la nuda proprietà al figlio.
In tal caso, però, il figlio deve essere convivente nel medesimo nucleo familiare, proprio a fini dei requisiti soggettivi che, per legge, devono essere presenti per tutti i componenti della famiglia dell’assegnatario.
Il requisito dell’impossidenza riguarda l’immobile che sia nel medesimo Comune in cui è localizzato l’insediamento abitativo della Cooperativa, mentre per quanto riguarda l’intero territorio nazionale l’eventuale proprietà di una casa incide ai fini del requisito reddituale.

Sto valutando l’adesione ad una cooperativa edilizia finalizzata all’assegnazione di tre unità abitative, avrei necessità di chiarirmi rispetto ai profili di rischio ed alle possibili tutele in particolare avendo riguardo a: garanzia dei pagamenti effettuati prima dell’assegnazione; responsabilità del socio cooperatore in caso di insolvenza; aumento dei costi di costruzione forme di tutela rispetto al concorso del socio quantomeno in termini di limitazione percentuale – aliquota iva applicabile all’assegnazione (la cooperativa appalterà ad impresa terza l’edificazione). Da ultimo nello statuto della cooperativa è previsto l’obbligo dei soci al versamento dell’eventuale sovraprezzo determinato dall’assemblea su proposta degli amministratori.
Questo impegno è da intendersi applicabile solo alle nuove adesione o è esteso anche ai soci che avessero già sottoscritto la relativa quota?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono basate sul contratto di società riconducibile alla Statuto sociale ,integrato dalle norme del Codice civile e dalle leggi speciali.
Nelle Cooperative coesistono due rapporti: uno sociale e l’altro contrattuale mutualistico, quest’ultimo basato sul preliminare di assegnazione.
Il socio è certamente garantito in ordine ai diritti e agli obblighi contenuti nel predetto preliminare, ma tale garanzia non può essere assoluta, in quanto possono sopraggiungere deliberati assembleari che mutano aspetti di quel contratto (soprattutto in relazione ai costi di costruzione che lievitano nel tempo).
Nel caso di deliberato modificativo, il succitato preliminare soccorre il socio promissario, nel senso che egli può recedere del contratto, ferme restando le condizioni in ordine al rimborso delle quote versate, come espresse nello Statuto.
Il socio non risponde dei debiti sociali, in quanto la Cooperativa è una Società a responsabilità limitata, ma risponde esclusivamente per gli impegni assunti con il preliminare e con i deliberati assembleari non opposti giudizialmente.
Il sovrapprezzo deve essere deliberato dall’assemblea e può impegnare i soci sopraggiunti dopo il deliberato; peri soci già esistenti la delibera dovrebbe approvare un aumento di capitale.

Sono proprietaria al 50% di un immobile assegnato da Cooperativa edilizia a mio marito in qualità di Socio appartenente alle Forze Armate.
Il Ministero delle Infrastrutture riconosce annualmente alla suddetta un contributo statale a fondo perduto (per 35 anni) e mio marito riceve la quota parte spettante in ragione dei millesimi di proprietà.
Per motivi familiari e di opportunità, devo acquistare la restante parte della proprietà da mio marito, cambiando il nostro regime patrimoniale
da “comunione” in “separazione” dei beni.
Evidenzio nella circostanza che la Cooperativa, inizialmente a proprietà indivisa, è oramai a “proprietà individuale” da diversi anni, ad eccezione di un’unità immobiliare così come deliberato (Nulla Osta concessione MEI) dall’Ente finanziatore succitato, con assenso del Comune che ha assegnato
l’area in diritto di superficie, fissando i relativi prezzi massimi di cessione.
Evidenzio, inoltre, che sono trascorsi più di 5 anni dall’atto di rogito/assegnazione dell’immobile (appartamento cointestato al Socio e al coniuge) e che lo stesso è situato in un Piano di Zona inserito di recente tra quelli “trasformabili” in diritto di proprietà.
La domanda che ho per Lei riguarda la titolarità di mio marito, in qualità di socio della Cooperativa, a poter continuare a percepire il suddetto contributo (erogabile per ulteriori 20 anni) dopo la vendita del suo 50% dell’immobile a me.
Il nostro commercialista asserisce che non vi è dubbio alcuno sulla titolarità come socio della Cooperativa di mio marito e, pertanto, finché si sostanziano le due condizioni attuali – per le quali mio marito mantiene lo status di militare (in servizio o in quiescenza) ed entrambi facciamo parte dello stesso nucleo familiare (a prescindere dal regime patrimoniale, comunione o separazione dei beni che sia) – egli manterrebbe pieno diritto a percepire il contributo.
Gradirei comunque acquisire il parere anche di un legale esperto in materia come Lei, a conferma delle decisioni familiari da intraprendere.
n caso confermasse quanto sopra, sarebbe possibile per mio marito acquistare una nuova casa (anche nello stesso Comune)?
E viceversa (lui resterebbe proprietario del 100% dell’immobile e io acquisterei una nuova casa)?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è diretto al socio in ragione dell’onere dallo stesso acquisito in ordine all’accollo del mutuo individuale.
Qualora un assegnatario (in via definitiva) acquisisca la quota di comproprietà del coniuge, acquisisce anche il diritto a percepire il contributo per intero se il mutuo non è ancora estinto.
I coniugi, tuttavia, possono convenire che l’alienante resti in Cooperativa e continui a percepire il contributo in proprio, ancorché non sia più proprietario, ma ancora socio.
Quanto all’acquisto di un’altra casa nello stesso Comune non rileva il regime patrimoniale, ma lo stato di coniugio e dell’appartenenza allo stesso nucleo familiare.
Se, dunque, la Cooperativa ha assegnato in via definitiva l’alloggio da oltre cinque anni, non sussistono vincoli, nel caso contrario il vincolo sussiste per entrambi i coniugi sino all’assegnazione definitiva.
In quest’ultima ipotesi, il vincolo verrebbe meno se ci fosse il trasferimento della proprietà in favore di un coniuge e intervenisse la separazione personale con la conseguente formazione di due nuclei familiari diversi, sicché il coniuge non più prenotatario potrebbe acquistare altra casa senza incidere sull’assegnazione dell’alloggio cooperativo al coniuge proprietario al 100% dell’alloggio agevolato.

Mio figlio a giugno u.s. rinunciò alla qualità di socio, in favore di mio marito, in quanto aveva possibilità lavorative migliori all’estero ed essendo edilizia convenzionata agevolata, la residenza era un requisito fondamentale.
Oggi scopro che pur essendo espatriato (avendone tutti i requisiti) può non prendere la residenza nella città dell’appartamento, usufruendo ugualmente dei benefici prima casa. Chiedo questo vale anche per l’edilizia convenzionata?
Nella Convenzione non è contemplata questa possibilità in fase di assegnazione, se ne parla invece nella sezione “scioglimento anticipato dei vincoli soggettivi” per lavoro all’estero. Mio figlio vorrebbe “rientrare” per l’assegnazione (probabile novembre p.v.) dell’appartamento prenotato nel 2018.

Risposta al quesito:
Il lavoro all’estero non necessariamente comporta il cambio della residenza in Italia.
Si può, infatti, lavorare all’estero, ma mantenere la residenza in Italia per diverse ragioni, prima fra tutte la non definitività del trasferimento.
In tal caso, il soggetto è obbligato a pagare le imposte in Italia.
Sulla scorta della predetta disciplina, anche il requisito della residenza per l’edilizia popolare non si perde, purché venga mantenuta la residenza in Italia.

Ho acquistato un immobile in costruzione aderendo ad una Cooperativa edilizia a Milano. La Cooperativa ha stipulato con l’impresa costruttrice un contratto d’appalto a prezzi bloccati ma, sfortunatamente, la congiuntura economico-politica di quest’ultimo periodo, ha portato il CDA della Cooperativa a corrispondere all’impresa degli aumenti a fronte delle loro richieste economiche. Questi incrementi sono stati finora assorbiti direttamente dalla Cooperativa senza chiedere ulteriori esborsi a noi soci, anche attraverso alcune modifiche/semplificazioni del progetto.
Oggi però ci viene comunicato che, a fronte dell’ennesima richiesta di aumento avanzata dall’impresa, il CDA della Cooperativa ha deliberato un aumento di costo di 65 Euro al metro quadro, che dovremo corrispondere noi soci. E’ stato altresì deliberato un cambio di destinazione della terrazza condominiale, che verrà trasformata in un appartamento acquistato dalla Cooperativa ad un prezzo “scontato”, molto inferiore rispetto al prezzo al metro quadro da noi soci pagato per i nostri alloggi con la scusa che la Cooperativa garantisce una destinazione “sociale” del suddetto spazio.
I proventi di tale operazione di vendita, ci è stato detto, sono serviti a contenere l’incremento di costi richiesto a noi soci.
Aggiungo, inoltre, che l’iniziativa sta accumulando molto ritardo, da una consegna originariamente prevista nell’estate di quest’anno, continuiamo a slittare data, ad oggi ci viene comunicata una consegna per la primavera 2024. Questo ritardo ovviamente ha risvolti economici in termini di maggiori costi di prefinanziamento e maggiori costi di polizza fidejussoria a copertura della quota capitale versata.
Vorrei gentilmente sapere quali possono essere gli spazi e i ragionevoli costi/benefici di entrare in contenzioso con l’impresa (scenario che il CDA della Cooperativa disincentiva fortemente per le lungaggini burocratiche e i rischi legati al blocco cantiere).

Risposta al quesito:
Qualunque contenzioso giudiziario non è mai auspicabile e occorre esaminare bene al situazione dei diritto e degli obblighi controversi prima di poterli reclamare innanzi al giudicante.
Da quanto precede, nel caso di specie occorre verificare il contratto d’appalto e valutare gli effettivi obblighi assunti dall’Impresa.
Occorre, poi, verificare i deliberati assembleari che eventualmente abbiano già approvato gli accordi con l’impresa.
Occorre ancora sentire il Direttore dei Lavori responsabilizzandolo sullo stato della costruzione.
Ciò posto, con l’ausilio di un consulente tecnico di parte, si deve valutare il rapporto costi-benefici tra il costo aggiuntivo richiesto dall’impresa e l’instaurazione di un giudizio che comporterebbe effetti collaterali, comunque, negativi per i soci.
Per mettersi al sicuro, potrebbe darsi corso ad un Accertamento Tecnico Preventivo ex art. 696 c.p.c. al fine di “focalizzare” l’effettivo stato della costruzione per vincolare l’impresa e riservarsi eventuali azioni successive al completamento dell’appalto.

Un mio parente ha una casa in Cooperativa edilizia. Ad oggi per diversi problemi che non conosco la Cooperativa è ancora proprietaria di quasi tutti gli immobili. E fra un anno dovrebbero arrivare i rogiti.
Io entrerai come subentrante al posto di questo mio parente e pagherei come un affitto fino all’ arrivo del rogito che farei direttamente a nome mio. Quello che vorrei sapere: lui attualmente ha pagato un primo riscatto e ha pagato anche il trasferimento da diritto di superficie a diritto di proprietà al comune; quindi credo non abbia situazione debitoria nei confronti della Cooperativa.
Ma se io subentro dovrò pagare qualcosa fin quando non arrivano i rogiti? E al momento del rogito la Cooperativa può richiedere il pagamento di un ulteriore somma per l’acquisto?
Inoltre hanno fatto già un pò di anni fa il passaggio da indivisa a divisa. In pratica lui mi fa il “favore” di entrare in casa e di vendermela nel momento in cui arriva il rogito. Ma posso fidarmi?
Mi ha proposto anche di non fare il subentro di andare ad abitarci e poi successivamente fare il subentro quando arrivano i rogiti se non mi fido. Però non vorrei poi che dovrò pagare sia lui che la Cooperativa.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una Società, che, come tale, si basa sullo Statuto quale contratto stipulato dai soci.
La Cooperativa funziona secondo le regole statutarie e quelle del codice civile, sicché attraverso i deliberati del Consiglio di Amministrazione e dell’Assemblea forma la sua volontà che obbliga tutti i soci.
Ciò posto, il socio deve controllare la situazione dei deliberati assembleari e quella emergente dai Bilanci per verificare quali saranno gli obblighi che lo aspettano.
In ogni caso, il socio deve garantirsi con l’atto di subentro e con il preliminare di assegnazione in cui dovrà pretendere che gli amministratori stipulanti rendano nota al situazione sociale e gli effettivi obblighi del socio.