Autore: Studio

Il mio dubbio riguarda l’acquisto come prima casa di un immobile situato presso una cooperativa indivisa. L’atto di tale immobile è stato eseguito nel 2015 mutuo già estinto.
Il mio dubbio è se deve passare un certo termine prima che l’immobile possa essere venduto e se così fosse io da nuova acquirente a cosa vado in contro?

Risposta al quesito:
E’ bene intanto chiarire che nelle cooperative edilizie a proprietà indivisa i soci assegnatari non acquistano la proprietà dell’alloggio, bensì il solo diritto di godimento (analogamente a quanto avviene con i contratti di locazione di immobili).
Ne consegue che l’assegnatario, non essendo proprietario dell’alloggio, può trasferire al socio subentrante soltanto il diritto di godimento e ciò indipendentemente dal lasso di tempo intercorso dall’avvenuta assegnazione.
Nel caso prospettato, quindi, non c’è alcuna conseguenza di tipo fiscale né per il socio che cede il diritto di godimento dell’immobile né per quello subentrante, in quantol’operazione non costituisce vendita infraquinquennale dell’immobile (con conseguente perdita delle agevolazioni fiscali eventualmente fruite al momento dell’acquisto), ipotesi configurabile esclusivamente nelle cooperative a proprietà divisa.
Il fatto poi che il socio subentrato adibisca l’immobile ad abitazione principale rileva ai fini dell’esenzione dall’Imu e dalla Tasi, che non saranno dovute né dal socio stesso né dalla Cooperativa.

Il 04-12-2006 entro a far parte della Coop di edilizia popolare XX in qualità di socia.
La suddetta coop è costituita da 72 soci per un totale, i quali hanno la possibilità di saldare il costo totale dell’immobile in contanti in tre tranche oppure, dopo una quota capitale versata, di aderire al mutuo Fondiario a SAL richiesto dalla cooperativa presso un istituto bancario.
Ne è conseguito che la Cooperativa (in data 10-03-2008), per poter affrontare le spese di costruzione, abbia stipulato un contratto di Mutuo Edilizio a S.A.L. per 4.600.000 € presso un istituto bancario, cifra risultante dalla somma dei 45 soci richiedenti come modalità di pagamento il mutuo.
Fra le garanzie proposte all’istituto bancario in questione la Cooperativa “allo scopo di garantire la restituzione della somma mutuata ed il pagamento degli interessi, concede ipoteca a favore dell’istituto bancario”; la suddetta iscrizione ipotecaria viene iscritta per la somma complessiva di 9.200.000 € di cui 4.600.000 € di capitale mutuato e 4.600.000 € di interessi ordinari nella misura del 6,470% nominale annuo.
In qualità di socia della suddetta cooperativa dal 17-02-2009 mi sono sempre impegnata a pagare la parte di interessi passivi di preammortamento che mi venivano richiesti.
Nel 2012 a quattro anni dalla richiesta del mutuo fondiario gli appartamenti sono stati tutti costruiti e lo scopo sociale raggiunto.
Tuttavia l’istituto bancario continua ancor oggi a richiedere il pagamento di interessi di preammortamento.
A giugno 2014 il totale di interessi da me pagato risultava essere 20.000 € a seguito di un mutuo di 96.000 € da me richiesto e ridotto poi, in data 16-02-2011, ad 80.000 € dopo versamento di 16.000 € in contanti.
Specifico che l’importo annuale degli interessi di preammortamento è sempre stato suddiviso e pagato solo dai 45 soci richiedenti mutuo e non dalla totalità dei soci della cooperativa.
Che la banca, nonostante la chiusura dei lavori avvenuta nel gennaio 2012 ha effettuato relativo frazionamento delle quote mutuo soltanto a gennaio 2016, così perdurando le richieste annuali di interessi di preammortamento; a seguito di ciò avrei 2 domande da porre:
– Poiché l’ipoteca è stata posta su tutta gli immobili della cooperativa , gli interessi passivi di preammortamento, non sarebbero dovuti essere ripartiti secondo quote millesimali fra TUTTI i soci invece che gravare sui soli 45 richiedenti mutuo, con calcolo dell’importo in base alla richiesta di somma mutuata del singolo, che così si trovano a pagare per la stessa tipologia di immobile un prezzo di molto maggiore rispetto al costo iniziale pattuito, considerato che gli interessi di preammortamento non riducono la quota di debito contratta?
– Può l’istituto bancario far durare un periodo di preammortamento sette anni? Gli interessi passivi di preammortamento andavano pagati sulla totalità dell’importo del mutuo fondiario o solo sulla quota dei SAL elargita di volta in volta?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento sono dovuti dalla Cooperativa mutuataria, che  a sua volta li ripartisce tra i soci mutuatari in misura proporzionale al valore degli immobili loro assegnati.
Se nella Cooperativa esistono soci non mutuatari occorre distinguere due ipotesi:
se le somme erogate dalla Banca sono state utilizzate indifferentemente per i soci mutuatari e non mutuatari , in tal caso gli interessi di preammortamento devono essere ripartiti su tutti i soci in misura proporzionale al valore degli immobili loro assegnati;
se, viceversa, le somme erogate dalla banca sono state utilizzate esclusivamente per la realizzazione degli alloggi dei soci mutuatari, in tal caso solamente questi ultimi devono sopportare gli oneri degli interessi di preammortamento.
L’istituto bancario deve procedere al frazionamento entro 90 giorni dalla richiesta della Cooperativa, non provvedendo si può ricorrere al Presidente del Tribunale.
Gli interessi di preammortamento vanno commisurati all’intera somma del mutuo concesso, in quanto remunerativi della medesima somma interamente impegnata dalla Banca; può accadere che le parti possano convenire diverse soluzioni con la stipula del contratto di mutuo.
Trattandosi di richiesta di consulenza a pagamento, la  risposta approfondita, nonché munita dei riferimenti legislativi e giurisprudenziali, è stata fornita in via riservata al richiedente.

Una coop., dopo più di 30 anni, ha proceduto a trasformarsi da proprietà indivisa a divisa, quindi da assegnatario in godimento d’uso si è passati ad assegnazione in proprietà con scrittura privata come se il precedente rapporto non esistesse, allargando l’assegnazione anche ai coniugi e richiedendo una semplice dichiarazione del possesso dei requisiti a tale momento dell’intero nucleo familiare che non sempre sussiste, perché nei lunghi anni in godimento qualcuno ha acquistato e ricevuto in eredità un alloggio nel Comune o in ambito nazionale.
E’ corretto tale atto? O la trasformazione avviene in automatico in riferimento alla data della prima assegnazione per la quale sono stati riconosciuti i requisiti dalla Regione?

Risposta al quesito:
Il requisito dell’impossidenza è tra quelli che, ex lege, devono essere mantenuti al momento della stipula dell’atto di trasferimento dell’alloggio in proprietà individuale, anche se l’immobile era stato goduto in uso dal socio, prima della trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa.

Sono socio di una cooperativa edilizia divisa, entrato in secondo momento ad un socio dimissionario, sono assegnatario di un appartamento piano terra con porzione terreno di esclusiva proprietà, la mia domanda è se è giusto stabilire questo terreno al 15% della superficie convenzionale.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se esiste un deliberato assembleare che regola la percentuale di incidenza del costo del terreno di pertinenza dell’alloggio assegnato e, in caso positivo, appare impossibile porre qualunque tipo di contestazione in assenza di tempestiva opposizione del deliberato.
In assenza di deliberato approvativo, occorre verificare quale sia il costo del terreno sostenuto dalla Cooperativa e rapportarlo al mero costo di costruzione dell’edificio, così ottenendo l’effettiva incidenza del primo sul secondo.
Dai valori ottenuti si può verificare la congruità della percentuale imposta dagli amministratori e in caso negativo contestarne l’operato, in base al principio mutualistico  secondo il quale il prezzo del bene assegnato deve essere uguale al costo sostenuto per la realizzazione.

Vorrei porre il seguente quesito: la coop. di cui da anni sono socio, mi ha da tempo assegnato provvisoriamente un immobile, senza consegnarmi le chiavi. Tutti gli altri soci le hanno ricevute per il loro.
Scopro che il mio appartamento non è uso abitativo come richiesto e non possiede il certificato di ultimazione lavori. Per due anni la coop. non ha fatto nulla. Gli altri hanno addirittura rogitato.
Sono giunto con la coop. ad un accordo: io rinuncio all’appartamento e loro mi restituiscono il prezzo versato. Ma tale restituzione non solo è subordinata all’ottenimento del suddetto certificato, per il quale la coop. si attiverà al max in 30 gg., ma potrà avvenire solo entro 180 gg dall’ottenimento del certificato.
Preciso che la coop. non ha altri immobili. Come posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
Così come esposto, l’accordo  sembra sfavorevole per il socio, in quanto è subordinato ad una condizione, non solo ormai estranea al suo interesse, ma anche assolutamente incerta in ordine ai tempi dell’ottenimento della certificazione, che potrebbero essere anche molto lunghi o, addirittura, non compiersi mai per motivi urbanistici oggi sconosciuti.
Da quanto esposto sembra che gli amministratori abbiano delle responsabilità, sia per l’oggettiva mancanza della qualità dell’immobile, sia per averla  nascosta al socio prenotatario.
In ogni caso, gli amministratori rispondono per avere dismesso il patrimonio sociale (assegnazione alloggi ad altri soci) nonostante fossero conoscenza del danno arrecato al socio prenotatario dell’immobile privo dei requisiti.
Alla luce di quanto precede, è consigliabile non stipulare alcun accordo e mettere in mora gli amministratori.
Saranno questi ultimi a dovere trovare la soluzione restitutoria (rimborso anticipazioni) e quella risarcitoria (danni subiti per il vizio dell’immobile), altrimenti risponderanno con il loro patrimonio personale.

Sono socio di una cooperativa edilizia per FF.AA. a proprietà indivisa.
Il coniuge separato con omologazione del tribunale può subentrare al socio escluso dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
Se il socio è stato escluso dalla Cooperativa, in assenza di opposizione, il relativo rapporto sociale si estingue, sicché non è ipotizzabile alcun subentro del coniuge o di parenti del socio medesimo.
Nel caso in cui l’esclusione venga revocata, anche a seguito di un provvedimento giudiziale, il coniuge separato del socio ha diritto all’occupazione dell’alloggio se prevista in sede di separazione consensuale ovvero autorizzata con provvedimento giudiziale.