Autore: Studio

A dicembre 2008 sono entrato in una coop edilizia a proprietà indivisa, mi è stato assegnato un appartamento, valore 140.000 euro, però la coop, anzi il costruttore, ha preteso 60.000 euro, 40 mila in assegni e 20 mila in contanti, di cui ancora aspetto  la ricevuta, accollo del mutuo 120.000 euro + 60.000 fa 180.000 euro non 140.000 euro, perchè la coop da 20 anni la gestisce il costruttore, il presidente firma solo.
Il costruttore ad ogni costruzione faceva in modo, che dei locali diventavano di sua proprietà, vantando dei crediti inesistenti, al secondo lotto, vantava un credito di 10.000 euro, il presidente di sua iniziativa gli ha dato una soffitta e due garage, valore più o meno 100.000 euro, per il terzo lotto si è inventato un credito di 250.000, e il presidente vorrebbe compensare il credito, co n 2 soffitte, 4 garage e un locale di 172 mq, che durante la costruzione del palazzo il costruttore ha rifinito le soffitte, con pavimenti, piastrelle sanitari, inpianto elettrico, porta blindata, e con un immobiliare di sua fiducia le vende come attici vista mare a 90.000 euro cadauna, perché già sapeva che diventavano di sua proprietà.
Visto l’andazzo e l’indifferenza degli altri soci, a luglio 2011 ho dato le dimissioni, il presidente (ma in realtà è il costruttore) mi ha scritto, che per liquidarmi doveva trovare un altro socio, io ho risposto che nello statuto non c’è scritto, ma niente da fare, comunque dal mio recesso e fino a febbraio 2013 ho pagato il mutuo, poi io e mia moglie per la crisi abbiamo perso il lavoro, e non abbiamo più pagato il mutuo, sia nelle assemblee che per lettera ho fatto presente la situazione, per tutta risposta mi hanno chiesto di restituire le chiavi dell’appartamento.
Finalmente a novembre 2015 la Regione Lazio ci ha sbloccato il finanziamento di 223.000 euro, con parte del finanziamento il presidente ha coperto le mie rate di mutuo, e nello stesso tempo mi ha mandato la lettera che mi esclude da socio.
A me non sembra un comportamento corretto, anzi adesso potrebbero liquidarmi con i soldi della Regione Lazio, come al solito vogliono fare il colpo grosso, riprendersi l’appartamento e non darmi un euro.

Risposta al quesito:
L’attività posta in essere dal costruttore è illecita, in quanto la Cooperativa è una società mutualistica, la cui volontà si determina nei modi previsti dalla legge, attraverso il meccanismo delle assemblee dei soci e dei deliberati degli amministratori.
Questi ultimi rispondono delle inadempienze e dei danni arrecati alla compagine sociale.
In caso di recesso il socio ha diritto al rimborso di tutto quanto versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, mentre la Cooperativa può trattenere esclusivamente le spese generali pro quota addebitabili al socio receduto per il periodo in cui ha avuto corso il rapporto sociale.
Il termine per il rimborso è normalmente previsto nello Statuto, ma normalmente è di un anno successivo all’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è  verificato il recesso.
Il socio che non ottiene il rimborso nei termini può agire giudizialmente contro la Cooperativa, anche per il risarcimento del danno.

Da circa 10 anni sono socia di una cooperativa edilizia che avrebbe dovuto costruire 120 alloggi.
Nel 2009 sono iniziati i lavori, con la consegna prevista entro due anni dall’inizio dei lavori, ma ad oggi non sono ancora stati ultimati, anzi siamo molto lontani dal rogito. Da parte del CDA non ci sono mai state comunicate le motivazioni ufficiali di questo grave ritardo, premesso che il Cantiere, non si sa il perchè, è rimasto chiuso ed incustodito per due anni.
A partire dal 2014 non ho più pagato gli interessi passivi, perchè dopo aver pagato per due anni in più rispetto alle previsioni di consegna sono dell’idea che debbano rimetterci i responsabili del disastro in corso e non io.
Posso rifiutare di pagare senza rischiare di perdere l’immobile?
Questi soldi per gli interessi bancari che continuano a richiedere senza nessuna garanzia di consegna degli alloggi e che, per ovvi motivi io rifiuto di pagare, possono essere considerati quale risarcimento dei danni da me subiti per non aver avuto nei tempi stabiliti il mio alloggio?

Risposta al quesito:
Ciascun socio ha diritto a conoscere le attività poste in essere dagli amministratori per la realizzazione del programma costruttivo approvato dall’assemblea de soci.
Le predette informazioni possono essere richieste nel corso dell’esercizi sociale e, comunque, devono trasparire dal bilancio esercizio e dalle relazioni ad esso allegate.
Se ritardi e inadempienze sono attribuibili agli amministratori, nei loro confronti è esperibile l’azione di responsabilità, sia sociale che individuale, a seconda che il danno sia stato arrecato alla Cooperativa ovvero al singolo socio che agisce.
Occorre, però, che il socio partecipi alla vita sociale e, dopo avere individuato le responsabilità, metta in mora gli amministratori, intimando loro di ripristinare la regolarità dello svolgimento della realizzazione costruttiva.
Se, infatti, il socio approva i bilanci ovvero altre assemblee, non può più recriminare su quanto quei bilanci o quelle assemblee hanno stabilito.

Ero socio di una cooperativa edilizia sita in Bari per la quale possedevo una quota capitale per un appartamento e una quota capitale per locale commerciale.
Visti i tempi lunghissimi di realizzazione e cambiate le esigenze familiari abbiamo acquistato un’altra casa e abbiamo trovato un socio che subentrasse a me.
Ad agosto 2014 ho mandato raccomandata di recesso di socio e a settembre mi hanno liquidato tramite bonifico con causale “Recesso socio” solo esclusivamente il capitale inerente alla quota dell’ appartamento.
Oggi ,visti sempre i tempi estremamente lunghi, per la realizzazione dei locali non è più mio interesse ottenere il Locale commerciale.
Volevo chiederLe è nella mia possibilità, avendo fatto domanda di recesso che mi è stata accolta in qualità di Socio della cooperativa, pretendere che mi venga anche restituito il capitale versato per il Locale commerciale? E in che tempi?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto, sembra potersi dedurre che la prenotazione di entrambi gli immobili attenga al rapporto mutualistico, il cui scioglimento è consequenziale al recesso da socio.
Ciò posto, occorre verificare se la Cooperativa ha dato corso al rimborso delle anticipazioni inerenti all’alloggio in quanto espressamente richiesto, mentre ha ignorato il credito del socio receduto relativamente al locale commerciale.
All’esito della predetta verifica, si potrà capire se la Cooperativa intende rifiutare il rimborso a seguito dell’assenza di una specifica richiesta del socio e del presumibile decorso del termine.
Se così non fosse, si applica la regola generale, che prevede il termine di un anno (può essere imposto un termine diverso dallo Statuto) dall’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificato il recesso ovvero, in caso di sopravvivenza del rapporto mutualistico-contrattuale, in cui è insorto il diritto al rimborso in favore del socio receduto.

Sono socio di una coop. edilizia (Società di Capitale) che ha raggiunto lo scopo finale, abbiamo rogitato e siamo diventati proprietari delle case.
Non vi sono pendenze non abbiamo nessun debito, tutto è stato pagato non vi sono immobili invenduti, insomma tutto a posto. Il problema è che per le dimissioni la coop. chiede soldi ad ogni socio per spese varie inerenti lo scioglimento.
Le chiedo è giusto pagare queste spese (circa € 2000,00 per socio)?

Risposta al quesito:
Tutte le spese generali, necessarie per la procedura di liquidazione, devono essere sostenute da ciascun socio pro quota, fino all’estinzione della Cooperativa.
Ciò che, nel caso di specie, sembra rilevare è l’entità della somma richiesta a ciascun socio, apparentemente smodata rispetto alle esigenze di copertura dei soli costi di liquidazione (a meno che non sussistano debiti pregressi che debbano ancora essere onorati).
Alla luce di quanto precede, occorre che i soci interessati richiedano al Liquidatore le opportune informazioni e verifichino i bilanci sociali.
All’esito si può valutare l’adeguata azione di tutela.

Da circa 7 anni sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La cooperativa ha ultimato il programma edificatorio a dicembre 2013 richiedendo ai soci il saldo degli alloggi e gli interessi di preammortamento del secondo semestre 2013.
A partire da febbraio 2014 la cooperativa ha consegnato le chiavi degli alloggi ai soci in regola con i pagamenti del programma edificatorio (saldo prezzo provvisorio) e di oneri finanziari mediante sottoscrizione del Verbale di Consegna nel quale si dichiarava soddisfatta per i vari pagamenti e obbligava i soci come ultimo adempimento il saldo dell’alloggio mediante l’accollo del mutuo (pena esclusione come previsto dallo statuto) entro dieci mesi dalla sottoscrizione del precitato verbale come previsto nel Verbale di prenotazione.
Nel verbale era precisato che gli alloggi non avevano ancora ricevuto l’agibilità tecnica (rilasciata dal comune dopo circa 8 mesi previo pagamento di una sanzione per occupazione non autorizzata di alcuni soci).
Dopo pochi giorni dalla consegna dell’alloggio mi sono reso conto di alcuni vizi occulti tra cui un infiltrazione proveniente dalla rottura di un tubo della cassetta del wc nel bagno padronale mentre nel bagno secondario non è più funzionante il wc e la vasca da bagno presenta una lesione che la rende inutilizzabile, mancata planarità del pavimento di un balcone oltre alla mancata realizzazione di alcuni impianti previsti nel capitolato ed esclusi dalla D.L. senza alcun preavviso ai soci a cui si aggiunge una infiltrazione al soffitto del BOX verificatasi dopo alcune piogge subito dopo la consegna delle chiavi e altre opere mancanti. Pertanto segnalai subito (con Raccomandata) la presenza dei vizi occulti all’amministrazione della cooperativa che effettuò un sopralluogo con il direttore dei lavori e l’impresa appaltatrice che si dichiarò disponibile alla sostituzione e riparazione delle parti non funzionanti dell’alloggio (nell’immediato incaricarono l’idraulico di fiducia che provvedeva a sigillare l’impianto idrico lasciando il tutto smontato per mancanza di ricambio) ad oggi l’impianto idrico sanitario non è funzionante rendendo di fatto l’alloggio non agibile per il mancato funzionamento dei bagni.
Nel frattempo la cooperativa mi ha fatto richiesta di altri oneri finanziari (interessi di preammortamento) di cui mi sono rifiutato di pagare in quanto inadempienti alla rimozione dei difetti.
Passati alcuni mesi (ben 6) infruttuosamente ho deciso di rivolgermi ad un legale per la messa in mora e la richiesta di risarcimento danni. Gli amministratori con il loro legale affermano che non esistono vizi di alcun tipo negando il loro sopralluogo e colgono l’occasione per mettermi in mora per il mancato pagamento degli oneri finanziari. Successivamente il mio legale mi consiglia di farmi periziare l’alloggio da un tecnico al fine di richiedere un ATP onde evitare la prescrizione dei danni lamentati.
Dopo alcune settimane dalle contestazioni legali la cooperativa invia una raccomandata dove informa i soci di aver stipulato l’atto di ammortamento Restrizione di ipoteca e Quietanza finale del mutuo fondiario (con una specifica degli oneri priva di firme ed intestazioni della cooperativa) e che avrebbero inviato a tutti i soci i MAV intestati alla cooperativa (senza nessun riferimento al socio assegnatario) riferiti alla quota parte dei mutui accollati (Avvenuto nel 2015). Operazione poco trasparente in quanto il socio non può tracciare il pagamento a proprio nome in quanto tale versamento non avviene sul conto della Cooperativa con bonifico!
A distanza di un anno (2016) nessun socio è stato contattato dalla banca e dalla cooperativa per l’atto Notarile di assegnazione e accollo. Anche in questo caso non essendo ancora l’alloggio ripristinato (in abbandono da due anni) mi sono rifiutato di pagare le rate di mutuo.
Nonostante le varie diffide legali vigliaccamente mi hanno escluso dalla compagine sociale (con richiesta di restituzione chiavi e rilascio alloggio entro 15 giorni con richiesta di risarcimento danni) per mancata occupazione dell’alloggio e per morosità a cui è seguita impugnazione dell’esclusione presso il tribunale delle imprese. Ovviamente la procedura ATP è stata avviata prima dell’esclusione e va avanti.
I signori hanno richiesto altro sopralluogo e propongono una transazione riconoscendo il ripristino solo di alcuni difetti richiedendo il saldo di tutti gli oneri finanziari immediatamente ed il ritiro delle cause pendenti nonchè il ritiro dell’esclusione senza riconoscermi neanche un centesimo per i danni subiti e le anticipazioni legali.
La mia domanda è semplicemente questa: posso rifiutarmi di pagare queste rate di mutuo e gli oneri finanziari residui per inadempienza della cooperativa visto che il debito è della cooperativa ed il mio impegno per il saldo del prezzo è quello di accollarmi il mutuo (con la stessa banca e con altro tasso di interesse superiore al mutuo fondiario come sottoscritto nella richiesta di frazionamento)?
La situazione peggiora giorno per giorno da alcuni mesi ricevo lettere di richieste di pagamento dalla Banca per altra pratica di mutuo riferita ad altro socio moroso (il numero di pratica è differente dal mio).
Quali provvedimenti posso prendere verso l’amministratore della cooperativa che continua a minacciare che la Banca sta per prendere provvedimenti contro di me per le rate di mutuo insolute? Come fa la Banca a rivalersi contro di me con un esproprio se non sono ancora assegnatario (proprietario) con atto pubblico? Cosa mi consiglia per risolvere il problema senza perdere il capitale investito e costringere la cooperativa a procedere con gli accolli?
In conclusione aggiungo che ho anche fatto richiesta tramite legale prima della formale esclusione di accedere ai vari libri contabili a cui non è mai seguita risposta.

Risposta al quesito:
Il caso prospettato richiede un maggiore approfondimento in ordine alle circostanze di fatto e alla relativa documentazione di supporto.
Essendo, però, il caso seguito da altro avvocato, la legge professionale non consente ai professionisti terzi di esprimere pareri ufficiali sulle azioni giudiziarie in corso.
Tralasciando, dunque, ogni altro aspetto riguardante i vizi costruttivi e l’esclusione da socio, si può rilevare, soltanto per le vie generali, che l’Istituto mutuante non può agire direttamente in danno del socio, se non dopo la stipula dell’accollo del mutuo individuale.

Premetto che lo scorso mese l’Agenzia delle Entrate, ai sensi della Risoluzione n. 77/E del 27/07/2011, ha comunicato alla cooperativa edilizia di abitazione a proprietà indivisa di cui sono socio, l’accettazione del rimborso IVA, presentando le deleghe di tutti i soci a favore di un unico terzo.
In considerazione che lo scrivente è stato delegato dai soci all’incasso del rimborso in parola, gradirei sapere come possiamo porre rimedio al fatto che un socio ha deciso di non aderire a sottoscrivere la citata delega.

Risposta al quesito:
Con la Risoluzione n. 77/E del 27/07/2011, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato le ipotesi della gestione delle sopravvenienze attive e dell’esecuzione dei rimborsi d’imposta nel caso di Società di capitali cancellate dal Registro delle Imprese, anche alla luce dell’indirizzo assunto dalle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, pronunciatesi in senso favorevole all’efficacia estintiva della cancellazione anche in presenza di rapporti non ancora definiti.
Con riguardo ai rimborsi d’imposta, come chiarito dalla predetta Risoluzione, il relativo diritto è riconosciuto in favore dei singoli soci pro quota (conformemente a quanto disposto per le Società di persone), stante l’avvenuta estinzione della Società e, quindi, l’assenza della figura del rappresentante legale.
Tuttavia, in ragione del numero spesso considerevole di soci, l’Agenzia Entrate ha rilevato l’opportunità di conferire la delega per la materiale riscossione del rimborso ad uno solo di essi o ad un soggetto terzo.
Nel caso prospettato, il rimborso iva spettante alla Cooperativa ormai estinta potrà essere riscosso direttamente dal socio delegato, nell’interesse proprio e dei soli soci deleganti, previa comunicazione della delega al competente Ufficio dell’Agenzia Entrate.
Il socio che, invece, non ha sottoscritto la delega potrà, nei termini di legge, richiedere autonomamente il rimborso iva in misura proporzionale alla propria quota di liquidazione.