Autore: Studio

Egregio avvocato, sono a richiederLe una consulenza riguardo ad un subentro in un alloggio case popolari. La mia famiglia si è trasferita da mio padre, assegnatario in uso e godimento dell’appartamento, per motivi di salute grave nel settembre 2021 (come richiesto dal medico curante e procedura riconoscimento invalidità all’azienda sanitaria). A fine Marzo 2022 poi trasferiamo qui la residenza per la Legge 104.
Il 30 Gennaio mio padre viene a mancare. La Cooperativa, sita in provincia di Milano, che era al corrente di tutto, ci nega il subentro facendo riferimento allo Statuto generico, che la convivenza con l’assegnatario deve essere di almeno 2 anni. Nella Gazzetta Ufficiale, invece, all’articolo 20 comma 3, si precisa una situazione analoga alla nostra, dove i termini sono di 12 mesi da quando il gestore ne è a conoscenza.
Quindi è corretto riferirmi al regolamento in Gazzetta Ufficiale, anche se si tratta di una Cooperativa privata? E se si, come doveva essere autorizzata la convivenza dato che non ci hanno rilasciato nulla?

Risposta al quesito:
Premesso che occorre verificare il contratto di assegnazione in uso e lo Statuto della Cooperativa, non sembra doversi dubitare del subentro degli eredi nella posizione del socio defunto, come regola generale.
La clausola limitativa del subentro potrebbe risultare nulla all’esito dell’attento esame dei contratti, quello sociale e quello mutualistico.

Volevo chiederLe per quanto riguarda la Cooperativa edile dove ho acquistato casa, avendo fatto il rogito nel 2021, sono due anni che chiedo l’accesso agli atti come socio, ne ho il diritto ma loro me lo negano perché hanno deliberato come socio, ma senza avvisarci neanche tramite raccomandata. Detto questo, è chiaro che non vogliono farmi entrare.
Poi Le chiedo se è normale che alloggi pagati a 800 euro mq e gli altri a 2000 mq, ma poi gente che non si è accollata il mutuo.

Risposta al quesito:
La generalità delle questioni poste non consente risposte adeguate e particolareggiate.
Per quanto riguarda l’accesso agli atti della Cooperativa occorre precisare di quali atti si tratta, posto che la Società è regolata da norme specifiche, che prevedono il “controllo” del Collegio Sindacale (se esistente) ovvero del Revisore unico.
Il socio può leggere il Bilancio annuale e porre al CdA quesiti specifici, a cui l’Organo esecutivo ha l’obbligo di rispondere.
In assenza di risposta ovvero di presumibili occultamenti finanziari, il socio può agire in sede giudiziale ovvero in sede amministrativa, in quest’ultimo caso rivolgendosi al competente Ufficio di Vigilanza presso il Ministero ovvero presso l’Assessorato Regionale se la Cooperativa ha sede nella Regione a Statuto speciale.

La Cooperativa nella quale ho in godimento un appartamento sta eseguendo i lavori di installazione di una caldaia geotermica centralizzata. Premesso che non ho memoria di una assemblea con conseguente deliberazione del lavoro, mi domando se è possibile per un socio decidere di non allacciarsi mantenendo l’autonomia attuale. So per certo che la legge lo prevede (un regolamento condominiale non può vietare ai singoli proprietari di staccare i loro appartamenti dall’impianto centralizzato), ferme restando le limitazioni previste sempre dalla legge e la contribuzione comunque dovuta per il consumo involontario.
Il socio di una Cooperativa è paragonabile a un qualunque proprietario di un qualsiasi appartamento ed è quindi applicabile quanto sopra o viene identificato diversamente?

Risposta al quesito:
Il socio di una Cooperativa a proprietà indivisa non ha titolo di proprietà sull’immobile e, pertanto, non è condomino.
Se il rapporto sociale si è instaurato quando già esisteva l’impianto centralizzato, il socio assegnatario in uso deve sottostare alla volontà sociale di mantenimento del predetto impianto e non può sottrarsi alle relative spese.

Sono socia di una Cooperativa edilizia a cui sono stati pignorati degli appartamenti (tra i quali quello che avevo prenotato), Le chiedo se la Cooperativa può permettermi di acquistare uno degli appartamenti non pignorati e a cui dei soci hanno rinunciato, invece che avviare l’iter per cercare di spignorare quello da me prenotato e acquistarlo.

Risposta la quesito:
La Cooperativa resta obbligata nei Suoi confronti in ragione del contratto di prenotazione, sicché, nel caso rappresentato dovrebbe assegnarLe l’alloggio libero da gravami e non ancora prenotato da altri.
Occorre, tuttavia, verificare bene la reale situazione della Cooperativa, in quanto l’esecuzione di pignoramenti lascia supporre gravi difficoltà finanziarie che potrebbero sfociare in ulteriori controversie con i soci e con i terzi.

La nostra Cooperativa sorge agli inizi degli anni 80 in una città della Puglia e viene composta da 10 soci, attualmente in essere. Trattasi di un edificio a 5 piani con n. 2 appartamenti a piano, box auto a piano terra e giardino pertinenziale.
Circa 8/9 anni fa venne a mancare un socio e non avendo eredi o familiari vicini (nessuno si è fatto avanti per pagamento spese condominiali e lavori extra), la stessa Cooperativa ad oggi si è fatta carico di tutte le spese assegnate all’appartamento in questione.
Con la presente avvocato, Le vorrei chiedere, modalità e termini per eventualmente sostituire il socio con uno avente diritto e requisiti imposti, penso dalla regione Puglia.

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve conoscere la situazione della Cooperativa, cioè se essa sia a proprietà indivisa e, quindi, assegni gli alloggi in uso ovvero sia a proprietà divisa e, nonostante il tempo trascorso, non abbia assegnato in via definitiva gli alloggi (o il singolo alloggio).
La predetta precisazione può valere in caso di emersione degli eventuali eredi del socio defunto, ma non incide sulla definizione del rapporto e sulla destinazione dell’alloggio.
Il persistente mancato adempimento delle obbligazioni sociali da parte degli eventuali eredi, infatti, legittima il CdA a deliberare la risoluzione del rapporto sociale per morte del socio, con la conseguente disponibilità dell’alloggio per altro socio prenotatario subentrante.
Quest’ultimo deve versare l’intero prezzo al pari degli altri soci.
Resta il problema del rimborso dei versamenti eseguiti dal socio defunto, la cui soluzione risiede nelle norme statutarie e nella normativa civilistica, ivi compresa la prescrizione per il decorso del tempo.

Spett.le Studio Legale, chiedo informazioni in merito alla competenza dei tribunali.
Un socio di una Cooperativa edilizia di Nettuno fa causa alla Cooperativa per mancata restituzione delle quote dopo le dimissioni. La causa si svolge al Tribunale di Velletri per competenza territoriale, ma dopo un paio di anni i Giudici di Velletri si dichiarano incompetenti e trasferiscono la causa al Tribunale delle imprese di Roma.
Vorrei sapere se contro il provvedimento di trasferire la causa a Roma è possibile fare opposizione.

Risposta al quesito:
Premesso che per valutare l’appellabilità di una sentenza è sempre necessario verificarne il contenuto e la rispondenza alla fattispecie di fatto e di diritto, nel caso di specie sembra corretta la decisione del Tribunale di Velletri.
Si tratta, infatti, di una controversia riguardante il credito derivante dal “rapporto sociale”, sicché la competenza spetta al Tribunale delle Imprese, specializzato in materia di Società.
Sul caso, tuttavia, va osservato che trattandosi di Cooperativa, occorre distinguere se la controversia riguardi esclusivamente il rimborso dell’anticipazione del prezzo dell’alloggio ovvero coinvolga il connesso rapporto sociale.
Nelle Cooperative, infatti, coesistono due rapporti, quello sociale e quello contrattuale (per consolidata giurisprudenza di legittimità) e, pertanto, se nel caso di specie risulta pacifica la risoluzione del primo rapporto, la controversia riguarderebbe esclusivamente il rapporto contrattuale.
In quest’ultimo caso la competenza non sarebbe del Tribunale delle Imprese.
Si deve, inoltre, valutare la convenienza nella proposizione dell’appello, posto che la giurisprudenza in materia non è consolidata.