Autore: Studio

Egregio avv. Cannavò, la presente per chiederLe delucidazioni in merito ad una fattispecie complessa.
Si è presentata l’occasione di subentrare in una cooperativa edilizia, che assegnerà gli alloggi entro Marzo 2016 atteso che le abitazioni sono già quasi complete. Svolgendo delle indagini vengo a conoscenza del fatto che la suddetta cooperativa è dislocata in diverse zone della città, costituita da appartamenti e/o villette, tutte sotto la stessa denominazione e con il medesimo codice fiscale.
La prima domanda è: nel caso uno di questi comparti dovesse avere problemi, ne rispondono tutti, nonostante vi sia, a detta del presidente, una delibera assembleare che li distingue dal punto di vista di eventuali responsabilità?
Inoltre la medesima cooperativa, ove dovrei essere inserita ha delle cause pendenti (non so ancora l’oggetto delle stesse), in riferimento a ciò il presidente mi riferisce che tutti i soci all’unanimità hanno stabilito di tenere indenne il “nuovo” socio da eventuali responsabilità riconosciute alla cooperativa, ma come si può fare?
Una scrittura privata avrebbe valenza solo nei confronti delle parti e non dei terzi, quindi come potrei essere garantita nei confronti dei soggetti terzi (ad esempio nel caso di futuro pignoramento)?
Un’ ultima domanda: l’assegnazione degli alloggi non è una garanzia nei confronti dei terzi giusto? Il passaggio di proprietà con atto notarile e contestuale scioglimento della cooperativa può essere fatto solo quando tutti gli alloggi sono assegnati o ciò può avvenire anche nel caso in cui ve ne siano ancora alcuni liberi?

Risposta al quesito:
La Cooperativa agisce come soggetto unico e ,pertanto, nell’ipotesi di più programmi costruttivi non si può limitare la responsabilità debitoria dell’uno rispetto a quella degli altri.
Possono esserci delle eccezioni al predetto principio, come può accedere per i mutui bancari di tipo fondiario garantiti esclusivamente dall’ipoteca gravante su determinati immobili, senza estensione delle garanzie.
Le scritture o i deliberati sociali interni alla Cooperativa non hanno alcun valore nei confronti dei terzi creditori, essendo loro opponibile esclusivamente ciò che viene trascritto nei Registri Immobiliari.
La Cooperativa può procedere alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione ad alcuni soci, anche quando altri alloggi non siano stati ancora assegnati.

Si chiede in una cooperativa edilizia se il commercialista nominato dall’assemblea dei soci possa senza motivo o preavviso essere revocato dal cda e sostituito contestualmente da altro individuandone pure il compenso.
Cosa i soci possono fare per opporsi non conoscendo il neo eletto?

Risposta al quesito:
La nomina del consulente contabile e fiscale è atto riservato agli amministratori, i quali nominano il professionista di loro fiducia.
I soci possono contestare esclusivamente l’entità del compenso, qualora esso fosse fuori misura, quale atto di cattiva amministrazione.

Siamo una cooperativa edilizia e tutti gli alloggi sono stati venduti.
Abbiamo chiesto al Presidente di convocare assemblea per la messa in liquidazione, ma lo stesso non la convoca e riferisce che poichè ci sono delle pendenze non può metterla in liquidazione.
Abbiamo fatto richiesta di convocazione superando un decimo del capitale sociale. Non avendola convocata ci siamo riuniti deliberando la messa in liquidazione.
Il documento firmato dalla metà dei soci più uno ha valore? Come fare per procedere alla messa in liquidazione?

Risposta al quesito:
L’Assemblea di messa in liquidazione deve essere convocata dal CdA come da Statuto e deve essere tenuta innanzi al notaio, il quale provvede a depositarla nel Registro delle Imprese.
Con la predetta Assemblea deve essere nominato il Liquidatore.
Se esistono delle pendenze (giudizi, debiti etc…) sarà il Liquidatore a tenere in vita la Società sino alla loro eliminazione, dopo di che potrà procedere alla estinzione del Sodalizio e alla conseguente cancellazione dal Registro delle Imprese.
Se il Presidente si ostina a non convocare l’assemblea per la messa in liquidazione, i soci che ne hanno interesse possono ricorrere al Tribunale per far fissare coattivamente l’adunanza, che in tal modo avrebbe tutti i requisiti di legge.

Ho letto con grande interesse il post del 9 Dicembre pubblicato in Diritto e contabilità.
Io nel 2013 sono entrata in possesso di un alloggio che la cooperativa per convenzione doveva dare in locazione. Infatti da verbale risulta la formula di locazione con futura assegnazione in proprietà ma ad oggi non ho nessun contratto di locazione.
Infatti la cooperativa vuole stipulare un atto di locazione dove si riserva la proprietà fino alla fine della locazione ma difatti scarica su di me tutti gli oneri riguardanti la stessa tra cui l’IMU considerandomi già assegnatario dell alloggio.
Ho già pagato quasi tutto il mio alloggio mancava solo un piccolo conguaglio che avevo suggerito di spalmare negli anni di locazione anche perchè per questa avevano stabilito la cifra di un euro all’anno per risposta mi è stato notificato un decreto ingiuntivo che comprendeva anche l’IMU della prima parte del 2013.
In questa situazione sono un assegnatario moroso o cosa?

Risposta al quesito:
Con il contratto di locazione indicato nel quesito, si instaura un rapporto obbligatorio tra Cooperativa e socio, sicché quest’ultimo non è ancora proprietario dell’alloggio, bensì titolare di un diritto di credito relativo al trasferimento dell’alloggio nei termini convenuti.
Nel periodo sino al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio l’IMU deve essere pagata dalla Cooperativa, ma occorre tenere presente che in tale tipo di società sono i soci che devono sopportare tutti i costi del sodalizio.
Occorre, dunque, verificare i deliberati dell’assemblea (soprattutto quelli relativi all’approvazione dei bilanci) per comprendere se e quali versamenti sociali siano stati posti a carico dei soci e se essi ricomprendano anche l’IMU. Potrebbe anche essere utile verificare la scheda del socio per comprendere  quali versamenti siano stati effettuati e e se tra di essi siano  ricompresi quelli riguardanti l’IMU.

Nelle cooperative a proprietà divisa i soci di riserva votano nelle decisioni economiche riguardanti il piano costruttivo a cui non hanno partecipato, perché rimasti nella società da uno precedente e da cui hanno comprato già un alloggio?

Risposta al quesito:
La presenza di soci di riserva che abbiano già fruito dell’assegnazione di un alloggio, seppur in altro programma costruttivo, è un chiara contraddizione in termini.
E’ vero, infatti, che i soci di riserva appartengono alla categoria di soci che aspirano all’assegnazione di un alloggio sociale e, pertanto, è escluso che tra di essi vi possa rientrare chi ha già beneficiato dell’assegnazione.
Quanto precede, tuttavia, accade certamente nelle Cooperative edilizie a finanziamento pubblico.
Per le Cooperative libere, viceversa, il socio che abbia già avuto l’assegnazione dell’alloggio può restare nella compagine sociale con l’intento di ottenere un’altra assegnazione, qualora si dovesse rendere disponibile.
In tal caso, tuttavia, il socio deve sostenere tutte le spese generali della Cooperativa, ivi comprese quelle che attengono al programma costruttivo a cui egli è interessato.
In questa prospettazione, se lo Statuto della Cooperativa non dispone diversamente, il socio “riservatario” (terminologia, però, comunemente usata per le Cooperative a finanziamento pubblico) può votare in ordine alle problematiche del nuovo programma costruttivo (in quanto risulta accettato come socio a tutti gli effetti e ne sopporta gli oneri; ed, inoltre, ha un interesse nel caso di subentro al socio prenotatario).

Sono socio di una cooperativa edilizia e desidero sottoporle i seguenti quesiti:
1. Il socio moroso di una cooperativa edilizia può partecipare all’assemblea dei soci ed esprimere il proprio voto? E la sua partecipazione contribuisce a determinare il quorum per la validità dell’assemblea?
2. Il socio di una cooperativa edilizia può partecipare all’assemblea dei soci con un legale o un tecnico di fiducia? E con familiari (es. coniuge, genitore o figlio) o conoscenti?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente distinguere il tipo di morosità addebitabile al socio.
Se si tratta di quota sociale (cioè capitale sociale), in tal caso il socio non ha diritto di voto ex lege (art. 2466 c.c.).
Se, viceversa, la morosità è riconducibile alle anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio ovvero alla contribuzione delle spese generali, in tal caso è necessaria la rilevazione ufficiale degli amministratori e la messa in mora preventivamente inviata al socio moroso. Permanendo la morosità oltre il termine intimato, il socio perde il diritto di voto.
In ogni caso, occorre verificare anche le specifiche disposizioni dello Statuto che potrebbero anche derogare a quanto previsto dalla legge.
Se il socio non ha diritto di voto, nei casi sopra indicati, la sua eventuale presenza fisica in assemblea non può incidere sul quorum per la validità dell’adunanza. Alle assemblee possono partecipare personalmente solamente i soci della Cooperativa (salva diversa disposizione statutaria). Anche i familiari sono esclusi dalla partecipazione alle assemblee.