Autore: Studio

Trovandomi nell’impossibilità di pagare un mutuo chirografario sottoscritto con la banca, quest’ultima mi trasmette decreto ingiuntivo.
La cooperativa di garanzia sussidiaria che assisteva il mutuo chirografario mi conferma di avere già pagato alla banca la sua quota di competenza (50%).
E’ normale che la banca mi chieda invece l’intera somma nel decreto ingiuntivo? Posso oppormi?

Risposta al quesito:
E’ probabile che il ricorso per decreto ingiuntivo sia stato depositato in Cancelleria prima che avvenisse il pagamento da parte della Cooperativa di garanzia.
In ogni caso, il predetto provvedimento monitorio deve essere opposto dal debitore, il quale può eccepire il pagamento parziale.
In tal caso si instaura un giudizio di merito, in forza del quale il provvedimento monitorio potrebbe essere revocato, ciò nel caso in cui il pagamento parziale fosse avvenuto prima del deposito del ricorso.
Nell’ipotesi di revoca, il debitore non dovrà sopportare gli oneri del giudizio monitorio.
In ogni caso, il giudice dell’opposizione accerta il residuo credito della Banca con conseguente sentenza di condanna nei confronti del debitore inadempiente, condannando quest’ultimo alle spese di soccombenza relative al giudizio di merito.

Il mio quesito è questo: avendo comprato una villetta in Coop con relative agevolazioni a nome di mio figlio che ne poteva usufruire, adesso dopo quasi 5 anni dal rogito mio figlio per motivi di lavoro si trasferisce a Roma e vorrebbe comprare casa.
Possono i genitori subentrare a lui nella proprietà della villetta e liberarlo per acquistare la sua prima casa? Perderemo le agevolazioni per il mutuo avendo un reddito di circa 28.000 euro? E in alternativa potremmo estinguere?
Il mutuo ha durata ventennale e già come detto sono stati pagati 5 anni. Spero di essere stata chiara anche se generica.

Risposta al quesito:
Con la stipula dell’atto pubblico di assegnazione, la proprietà dell’alloggio si trasferisce al socio assegnatario e, pertanto, non è più ipotizzabile alcun subentro nella posizione di quest’ultimo.
E’, viceversa, possibile un nuovo atto pubblico di vendita ovvero di donazione, mediante il quale l’attuale proprietario dell’immobile ne ceda la proprietà ad altri soggetti.
Non si perdono i benefici fiscali prima casa se la cessione viene eseguita entro i cinque anni dal rogito di assegnazione e il nuovo acquisto viene effettuato entro un anno dalla cessione medesima.
Se, tuttavia, l’immobile in questione ha fruito del contributo pubblico, la cessione infraquinquennale deve essere preventivamente autorizzata dall’Ente finanziatore per le obbiettive esigenze di trasferimento della residenza da parte dell’assegnatario.
Il mutuo può essere estinto anticipatamente dal proprietario (ex assegnatario), il quale successivamente potrà effettuare la cessione senza vincoli dei requisiti soggettivi in capo ai cessionari.

Scrivo in seguito ad un quesito che mi sono posto dal momento in cui ho acquistato un immobile da una Coop… su carta con solo i progetti, versando una parte del capitale iniziale, speravo come ho sempre sentito da altre persone che si risparmiava acquistando da una coop., ma cosi non è stato, l’immobile alla fine mi è costato come se avessi comperato da un impresa privata, senza nessun tipo di agevolazioni nè attraverso la banca con l’erogazione del mutuo gravato da garanzia ipotecaria, e una fideiussione, mai considerata dalla cooperativa al momento dell’erogazione bancaria, quando invece avrebbero dovuto sopperire ad alcune spese o i soci o la coop. oppure l’impresa costruttrice.
Come soci ci hanno in seguito dopo un’assemblea restituito € 150,00 per uscire dalla società.
Ora il mio quesito è, avendo acquistato completamente l’immobile sono ancora socio?
E come risulta la costruzione dove abito, privata o rimane sempre una cooperativa, sono a conoscenza che alcuni soggetti sono posizionati con un contratto da locatari di 8 anni con patto di futura vendita, ma non è dato sapere quanti altri soggetti siano proprietari come me.

Risposta al quesito:
Le società Cooperative edilizie constano di due rapporti, uno di natura sociale, l’altro di natura mutualistica.
Quest’ultimo rapporto si esaurisce con l’assegnazione definitiva dell’alloggio prenotato dal socio, realizzando lo scambio mutualistico mediante il trasferimento della proprietà dell’alloggio a fronte del pagamento del corrispettivo in danaro da parte dell’assegnatario.
Il rapporto sociale permane anche dopo l’esaurimento dello scambio mutualistico e dura fin tanto che si estingue la Società ovvero si risolve il contratto societario mediante il recesso da socio.
Se nel complesso edilizio realizzato dalla Cooperativa le assegnazioni sono avvenute solo per una parte degli alloggi, viene a determinarsi un Condominio formato dai proprietari degli alloggi assegnati e dalla stessa Cooperativa, proprietaria degli alloggi residui.
Le parti comuni dell’edificio verranno amministrate secondo le regole del Condominio.
I locatari non sono condomini, non avendo ancora acquisito la piena proprietà degli alloggi; gli stessi sopportano le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni versandole direttamente all’amministratore del Condominio (in quanto locatari), mentre sopportano indirettamente le spese di manutenzione straordinaria attraverso la Cooperativa, che resta proprietaria degli immobili sino all’assegnazione definitiva.
Per avere contezza degli effettivi proprietari degli alloggi può farsi una richiesta informativa all’amministratore del Condominio (che può essere anche la Cooperativa), il quale resta obbligato a fornire le debite informazioni.
In ogni caso, l’effettiva proprietà degli alloggi può anche autonomamente essere verificata attraverso una visura presso i Registri Immobiliari.

Sono socia di una cooperativa edilizia divisa, tra i cui 30 soci, 5 hanno accettato la locazione di 8 anni con patto di futura vendita.
Nel contratto di assegnazione, io mi impegnavo a versare interamente il costo dell’alloggio (con una piccola parte di mutuo, però intestato alla cooperativa, anche se diventerò proprietaria tra 8 anni) e la cooperativa si impegnava a farmi il contratto di locazione appena l’immobile avrebbe ricevuto l’agibilità.
Nel frattempo tutto il resto dei soci in proprietà hanno rogitato, mentre sono passati 2 anni e mezzo dall’agibilità e il C.D.A. non si decide ancora a sottoscrivere il contratto di locazione per i soci locatari.
Finora io ho sempre pagato tutto regolarmente, ma adesso, stanca del comportamento inaccettabile ed ingiustificato del C.D.A., ho deciso di non pagare più le rate del mutuo, che sono intestate alla cooperativa e non a me, finchè non avrò un contratto di locazione regolare.
Rischio qualcosa non pagando la mia rata di mutuo o il mio comportamento è giustificato, o addirittura posso chiedere i danni per tutto questo tempo perso senza motivo dal C.D.A.? Il reale motivo per cui non mi vogliono fare un vero contratto di locazione è che, siccome io ho pagato per intero l’alloggio, non sanno che canone di locazione metterci, e quindi hanno deciso di scriverne uno simbolico (10 centesimi al mese, illegale secondo me) e questo contratto non andrebbe registrato all’Ufficio delle Entrate, ma depositato da un notaio.
Io sapendo che la cosa non è legale, mi sono rifiutata di sottoscriverlo, e così mi trovo ad occupare un’alloggio pagato, ma non ho in mano, nè un contratto di proprietà, nè un contratto di locazione.
Cosa mi consiglia di fare? Chiamare in causa la cooperativa per ottenere un vero e proprio contratto di locazione o di chiedere l’intera somma versata più i danni per la lunga attesa ingiustificata del C.D.A.?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che non è consigliabile sospendere i pagamenti delle rate di mutuo senza osservare il percorso legittimo di contestazione dell’operato del CdA.
Ciò posto, il caso dovrebbe essere di facile soluzione, nel senso che il CdA dovrebbe determinare il canone locativo in base ai costi di gestione dell’alloggio (manutenzione ordinaria e straordinaria), restando nei limiti della Convenzione a suo tempo stipulata con l’Ente finanziatore ovvero con il Comune.
Se, poi, il socio ha versato anticipatamente le somme inerenti il predetto canone, una tale circostanza non impedisce la stipula del regolare contratto di locazione, posto che si verrebbe a determinare una situazione di compensazione tra il credito della Cooperativa per il canone dell’alloggio e il credito del socio per le somme già versate in precedenza.
Queste ultime somme, dunque, potrebbero essere imputate al pagamento dei canoni, così rendendo il bilancio della Cooperativa perfettamente lecito e trasparente.

La cooperativa sociale di cui faccio parte, che si occupa di somministrazione e lavoro, ha escluso due soci perché hanno costituito un altra società con oggetto sociale uguale a quello della cooperativa.
Esiste un danno causato dai suddetti soci esclusi? E come si calcola?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative di Lavoro i soci non possono svolgere attività concorrenziale con quella sociale e, pertanto, se nel caso di specie si è verificata una tale circostanza, l’esclusione dei soci medesimi appare legittimamente assunta dal CdA.
Quanto alla eventuale azione risarcitoria, occorre preliminarmente verificare se la predetta attività concorrenziale dei soci ha effettivamente cagionato danni alla Cooperativa, perché in caso negativo essa azione non è proponibile.
Il danno, infatti, deve essere reale e può consistere nella mancata percezione di un utile economico ovvero in un danno di immagine.
Nel primo caso il calcolo è commisurato ai valori medi di mercato per la specifica attività lavorativa svolta dalla Cooperativa, nel secondo caso va valutato equitativamente, tenuto conto dell’avviamento dell’attività medesima.

Sulla bozza del preliminare dell’appartamento in costruzione che sto acquistando, è stato indicato dalla cooperativa che ha preparato il preliminare che il costo relativo alla fideiussione è da intendersi a carico dell’acquirente.
La domanda è questa: il costo della fideiussione non è per legge a carico del costruttore?

Risposta al quesito:
Nel caso di specie la Cooperativa funge da costruttore-venditore (come previsto dalla legge) e, pertanto, essa stessa deve sostenere l’onere della fideiussione a garanzia dei diritti dell’acquirente.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa acquisisce le risorse finanziarie dai versamenti dei soci e, conseguentemente, sono proprio questi ultimi a dovere sopportare l’onere della fideiussione.
La Cooperativa, comunque, in forza di specifico deliberato assembleare, potrebbe imporre il costo della fideiussione all’impresa appaltata, la quale, anche se non obbligata, potrebbe accettare l’onere pur di assumere l’appalto.