Autore: Studio

Siamo 30 soci di una cooperativa edilizia. Il Comune ha imposto secondo il piano regolatore del nuovo quartiere di realizzare 8 locali commerciali che si trovano sotto le palazzine.
Ciascun socio sta per rogitare l’ atto per diventare proprietario dell’appartamento assegnatogli. I locali invece resteranno di proprietà della cooperativa che rimarrà in piedi finché non si venderanno i locali.
È possibile stipulare un atto da cui risulti che ogni socio diventi proletario di 1/30 dei locali? Questo servirebbe a far sciogliere la cooperativa evitando spese di gestione.
Se fosse possibile, come si regolerebbe poi un’eventuale vendita dei locali?

Risposta al quesito:
Se non sussistono disposizioni ostative (Statuto sociale, Convenzione con il Comune, Bando di finanziamento pubblico) la Cooperativa potrebbe trasferire unitamente all’alloggio sociale anche la quota parte della proprietà delle botteghe.
In tal caso, la Cooperativa potrebbe sciogliersi, avendo raggiunto lo scopo sociale ed essendo priva di patrimonio residuo.
Si formerebbe, tuttavia, una comunione dei soci sulla proprietà delle botteghe, per la cui vendita sarebbe necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti.
Da quanto precede, sembra evidente che la gestione delle botteghe risulti più agevole da parte della Cooperativa anziché della Comunione dei soci e tutto lascia supporre che i costi del mantenimento in vita della società potrebbero rivelarsi ben poca cosa rispetto a quelli inerenti ai dissidi tra comunisti.

Faccio parte di una cooperativa di 10 appartamenti, il presidente delle cooperativa a deciso di vendere gli appartamenti a prezzi diversi, non tenendo conto della metratura o del giardino… è corretto?
Chi ha più metri e più giardino paga meno degli altri?

Risposta al quesito:
L’assegnazione degli alloggi ai soci, ma anche la vendita a terzi, è un atto di straordinaria amministrazione, la cui gestione è riservata all’assemblea (salvo particolari casi espressamente previsti nello Statuto sociale).
Va, comunque, osservato che nelle Cooperative vige il principio della parità di trattamento di tutti i soci, anche in relazione al rapporto mutualistico, consistente nell’assegnazione dell’alloggio al socio a fronte del corrispettivo da quest’ultimo dovuto.
In ragione di quanto precede, il socio assegnatario è tenuto a pagare il costo dell’alloggio in base alla effettiva consistenza di esso , altrimenti verrebbe violato il principio mutualistico della parità di trattamento dei soci, i quali sarebbero tenuti a pagare (illegittimamente) prezzi diversi a fronte di quanto effettivamente ricevuto.

Una cooperativa edilizia a r.l. ha subito una ispezione ministeriale su richiesta di un socio. Gli ispettori hanno messo, per 6 mesi, la cooperativa in amministrazione coatta. Domanda: può la cooperativa, prima della scadenza dei sei mesi, chiedere un arbitrato contro il socio?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che gli ispettori hanno riscontrato delle irregolarità nella gestione della Cooperativa e le hanno segnalate all’Autorità di Vigilanza, come per legge.
Conseguentemente, la predetta Autorità Amministrativa ha Commissariato la Cooperativa fissando un termine per eliminare le irregolarità.
Da quanto precede, sembra che gli amministratori siano stati privati dei loro poteri, che presumibilmente sono stati conferiti al Commissario Straordinario.
In tal caso, solamente quest’ultimo, quale legale rappresentante della Cooperativa, sarebbe legittimato ad intraprendere le azioni giudiziarie nell’interesse del Sodalizio, qualora esse dovessero apparire indispensabili anche ai fini della loro tempestività.
Se con il provvedimento di Commissariamento sono rimasti integri i poteri dell’assemblea dei soci, se ne può chiedere al Commissario la convocazione per deliberare sulla azione arbitrale contro il socio.

Vorrei chiedere se nessuno dei soci vuole fare il presidente di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa possono costringermi tramite sorteggio?

Risposta al quesito:
Nel contratto di Società nessuno dei soci si obbliga a rivestire alcuna delle cariche sociali, ma semmai ha diritto ad essere eletto in una di esse.
Se, tuttavia, nessuno dei soci accetta la carica di legale rappresentante, una tale evenienza costituisce causa di scioglimento coattivo della Cooperativa.
In tal caso, se non esiste patrimonio, lo scioglimento potrà essere pronunciato dall’Autorità di Vigilanza ovvero dall’Autorità Giudiziaria, anche senza la nomina di un Commissario Liquidatore.

Sono socio di una cooperativa edilizia che si appresta ad assegnare ai propri soci gli alloggi in proprietà mediante rogito notarile.
Quali sono i costi da sostenere? Dobbiamo pagare anche l’IVA?

Risposta al quesito:
Al socio assegnatario compete il costo del rogito, in particolare quello relativo all’onorario professionale e agli oneri fiscali per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.
In sede di assegnazione, la Cooperativa deve emettere la fattura inerente al prezzo dell’alloggio, maggiorato dell’IVA, che resta interamente a carico dell’assegnatario.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa dovrà poi confrontare l’IVA assolta sugli acquisti (materiali di costruzione, appalto, ed altro) con l’IVA riscossa a seguito dell’emissione delle fatture per l’assegnazione degli alloggi ai soci.
Se la Cooperativa risulterà a credito ( circostanza probabile per l’aliquota agevolata in sede di emissione delle fatture) dovrà riportare l’eccedenza attiva nel bilancio e utilizzarla per altri costi ovvero rimborsarla ai soci assegnatari , a seconda delle esigenze finanziarie e dei deliberati assembleari.

Sono assegnataria in godimento di un alloggio in “proprietà indivisa”.
Ora la Cooperativa mi comunica di aver attivato la procedura di Concordato Preventivo davanti al Tribunale per evitare il fallimento.
Chiedo, qualora non si evitasse il fallimento, quali potrebbero essere le conseguenze a mio carico e se fosse possibile per me perdere l’utilizzo dell’unità immobiliare da me occupata con la mia famiglia.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa si instaura un rapporto mutualistico che ha per oggetto l’uso dell’immobile realizzato anche mediante le risorse finanziarie del socio assegnatario.
L’alloggio assegnato in uso, tuttavia, resta pur sempre nel patrimonio della Società, mentre il socio resta creditore per le anticipazioni sul costo di costruzione.
Da quanto precede deriva che, in caso di insolvenza (fallimento o liquidazione coatta amministrativa) tutto il patrimonio della Cooperativa è destinato a costituire la massa attiva della procedura, che va liquidata (mediante vendita all’asta) per soddisfare i creditori.
Ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare, la Curatela ovvero la Liquidatela possono sciogliersi unilateralmente dal contratto di uso dell’immobile.
In tal caso, il socio perderebbe il diritto di uso dell’immobile e verrebbe ammesso al passivo della Procedura per gli importi anticipati sul costo di costruzione dell’alloggio.
Vi è, tuttavia, il rischio che in sede di distribuzione del ricavato (vendita all’asta degli alloggi) ai creditori, i pagamenti agli ex assegnatari vengano postergati in quanto soci della Cooperativa insolvente (con la conseguenza che vengono prioritariamente soddisfatti i creditori ordinari e, successivamente, con le somme residue, vengono soddisfatti (anche parzialmente) i soci creditori.
Nel caso di specie, dunque, è auspicabile che la Cooperativa ottenga l’omologa del concordato preventivo.
Va, infine, osservato che, anche nell’ipotesi di fallimento o liquidazione coatta, i soci possono ancora formulare la proposta di Concordato di Liquidazione , che potrebbe rivelarsi economicamente  più conveniente del Concordato Preventivo.