Autore: Studio

Le illustro il mio caso: sono socio dal 2015 di una cooperativa edilizia divisa, sono diventato socio a lavori praticamente ultimati, il progetto è partito nel 2009, inizialmente il costo al mq x gli appartamenti era di 2900 € al mq, ora all’atto della prenotazione il costo è lievitato x me a 3500€ al mq.
Mi hanno detto prima che ad immobile ultimato gli appartamenti costano di più poi che ciò è dovuto agli interessi del mutuo stipulato dalla coop con la banca.
Le volevo chiedere se:
1) il prezzo degli appartamenti (stessa metratura e stesso piano) è uguale x tutti i soci o dipende da quando e quanto ha versato un singolo socio nelle varie fasi di costruzione?
2) in qualità di socio ho diritto di visionare le prenotazioni stipulate dagli altri soci o devo prima attendere i rogiti e successivamente chiamare in causa eventualmente i fondatori della coop x recuperare i soldi pagati in più rispetto agli altri?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sonno assoggettate al principio della parità di trattamento e, pertanto, il prezzo di assegnazione degli alloggi, nelle medesime condizioni, deve essere uguale per tutte le unità in base al loro costo di costruzione.
Può accadere, tuttavia, che alcuni soci paghino prima di altri (sopravvenuti) gli interessi di mutuo ovvero altri costi comuni e, in tal caso, il regolamento della Cooperativa può prevedere che vi sia una remunerazione finanziaria dell’anticipazione (ma ciò deve risultare da un regolamento approvato dall’assemblea e deve, comunque, rispettare le specifiche norme di legge in materia di prestiti sociali).
La verifica da parte del socio va effettuata in sede di approvazione del bilancio, che, se approvato può risultare vincolante per tutti i soci.
Il socio può cautelativamente mettere in mora gli amministratori e chiedere delucidazioni sulle poste contabili.
Se dalla predetta verifica (sulle schede contabili intestate ai soci) risulta la violazione del principio di parità, in tal caso il socio ha l’onere di impugnare giudiziariamente il bilancio e, successivamente, può agire per il risarcimento contro gli amministratori inadempienti.

Cosa può succedere al presidente ed alla cooperativa se salta fuori che un socio è assegnatario di un alloggio, che ha già rogitato, è residente all’estero in una casa di proprietà dove vive con il proprio nucleo familiare.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a contributo pubblico ovvero ha costruito in area PEEP, il socio prenotatario deve rendere, ancor prima dell’assegnazione definitiva, la dichiarazione di occupare l’alloggio entro trenta giorni dalla consegna.
Se il socio non occupa l’alloggio, per legge decade dall’assegnazione.
In tal caso, possono ipotizzarsi diverse conseguenze, quali quella risarcitoria verso la Cooperativa ovvero verso l’aspirante socio che non ha ottenuto l’assegnazione; ma anche la sanzione penale se emerge che l’evento della mancata occupazione era preordinato già al momento della dichiarazione.
Il presidente resta estraneo alle predette sanzioni a carico esclusivo del dichiarante, a meno che non si provi che vi sia stato un accordo fraudolento tra i due soggetti (circostanza probabile, ma difficile da provare).

Sono socio assegnatario di un appartamento facente parte una cooperativa edilizia a proprietà indivisa.
In questi giorni si è presentata l’incombenza, a seguito di verifica periodica, dell’adeguamento secondo le norme vigenti di alcuni elementi dello scaldabagno e del locale in cui è ubicato e nello specifico realizzazione di areazione supplementare, modifica della tubazione di esalazione fumi e la conseguente realizzazione di nuova certificazione di conformità.
La cooperativa sostiene che debba essere io a sostenere tutti i costi perché lo scaldabagno è di mia proprietà, ma la mia domanda è, io ho comprato fisicamente lo scaldabagno ma la giusta installazione e la relativa certificazione di conformità non doveva essere eseguita dalla cooperativa? Se si è giusto che io ora debba sobbarcarmi le spese per la messa a norma?

Risposta al quesito:
Anche se l’assegnazione dell’alloggio nelle Cooperative indivise è equiparabile ai contratti di locazione, non è detto che vi sia la completa identità tra le due fattispecie giuridiche.
E’, infatti, possibile che la Cooperativa adotti un regolamento generale in base al quale gli impianti di areazione e di riscaldamento siano (ivi compreso quello dell’acqua calda) siano demandati all’autonomia dell’assegnatario, nel senso che è quest’ultimo che deve provvedere all’eventuale acquisto e alla relativa manutenzione.
In tal caso, anche le spese di manutenzione straordinaria dei predetti impianti compete al socio assegnatario.
Se, viceversa, la Cooperativa ha provveduto per tutti gli altri soci a collocare gli impianti (scaldabagno) in tal caso deve provvedere a sostenere gli oneri della manutenzione e certificazione di conformità.

A proposito del quesito da me posto del 20/09/15 volevo chiedere se il subentrante deve pagare nuovamente l’iva avendola già da me pagata con regolari fatture alla cooperativa nel corso degli anni precedenti.
Preciso che non ho chiuso nessun atto ufficiale (assegnazione e tantomeno rogito).

Risposta al quesito:
Dal quesito formulato si evince che, prima di recedere, il socio ha versato alla Cooperativa gli acconti, assoggettati ad iva, sul costo di costruzione dell’alloggio.
L’iva già versata sugli acconti potrebbe essere recuperata dalla Cooperativa e, quindi, dal socio receduto in restituzione, attraverso l’emissione, da parte della Società, di una nota di variazione in diminuzione.
Tuttavia, occorre precisare che, in base all’art. 26 DPR 633/1972 le note di accredito iva possono essere emesse soltanto entro un anno dall’effettuazione dell’operazione imponibile.
La richiesta di restituzione, quindi, potrà riguardare solo l’iva relativa agli acconti corrisposti alla Cooperativa non oltre un anno prima.
Il socio subentrante, invece, dovrà, a fronte dell’assegnazione dell’alloggio, corrispondere alla Cooperativa il relativo importo che, in virtù della nota riforma legislativa del 2009, è ormai considerato interamente imponibile ai fini iva, salve le ipotesi di esenzione (poco probabili nel caso di specie) previste dall’art. 10, comma 8-ter, DPR 633/1972 (assegnazione effettuata da Cooperativa costruttrice dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori senza opzione, da parte della Cooperativa stessa, per l’assoggettamento ad iva).
L’aliquota iva applicabile varierà (4 % o 10%) a seconda se il socio medesimo potrà o meno usufruire delle agevolazioni concesse per l’acquisto della “prima casa”.

Sono socio dal 2009 di una cooperativa militare realizzata con i benefici della legge 492 del 16/10/1975, in diritto di superficie. Vi ho preso la residenza dal 2010.
Abbiamo qualche mese variato lo statuto della cooperativa da proprietà indivisa ad individuale poichè in procinto di finalizzare il frazionamento della proprietà che dovrebbe essere finalizzato nel 2016.
Volevo sapere se posso rivendere la proprietà, per ricomprare una prima casa altrove entro un anno, subito dopo aver rogitato oppure bisogna attendere che trascorrano 5 anni, da quale data?
Preciso che, essendo in diritto di superficie, al momento la domanda di riscatto della superficie non è ancora stata fatta al Comune. Poichè devo trasferirmi e non posso acquistare altrove come seconda casa, volevo capire che tempi devo attendere per rivendere e ricomprare senza perdere i requisiti di prima casa.

Risposta al quesito:
Successivamente alla stipula dell’atto di assegnazione in proprietà , l’assegnatario può richiedere all’Autorità amministrativa l’autorizzazione a derogare dai termini per la vendita dell’alloggio, qualora possa dimostrare l’esigenza di doversi trasferire in altro Comune per ragioni di servizio.
Per non decadere dalle agevolazioni fiscali (fruite e fruende) il socio deve alienare l’immobile entro il quinquennio dall’assegnazione e stipulare il nuovo atto di acquisto entro l’anno successivo a quello della vendita.

A seguito di una morosità non esistente venivo espulso come socio cooperativa e quindi dal programma costruttivo dopo aver già scelto e individuato l’alloggio da occupare in una delibera CdA il 2011.
A seguito di tale espulsione l’arbitro a cui ho ricorso mi ha dato ragione ed ha evidenziato la non morosità (nel frattempo l’unita immobiliare è stata assegnata ad altro socio rimodulando la graduatoria per la scelta a seguito di fuoruscite e rinunce dell’appartamento).
A tale provvedimento il CdA ha ricorso in Appello chiedendo la sospensiva del provvedimento arbitrale. La sospensiva è stata rigettata e rinviata l’udiena a tre anni. Il cda nelle more mi rintegrava come socio ma non mi deliberava nè l’acquisizione e e la consegna dell’unità abitativa precedentemente individuata, ne provedeva a pagare le spese legali disposte dal giudice.
A questo punto sono stato costretto ad azionare il prelievo coatto delle somme sulla banca della cooperativa e di azionare l’obbligo del fare. le somme sono state prelevate e quindi il pagamento al legale è potuto avvenire, mentre all’udienza per l’obbligo del fare il Giudice ha chiesto all’avvocato il titolo esecutivo (atto di precetto) che non era stato prodotto e quindi rigettata la domanda dell’obbligo del fare pur avendo una sentenza arbitrale e una sospensiva in appello.
Nel contempo la Cooperativa dichiarava che aveva provveduto ad effettuare una seconda espulsione e quindi il socio non aveva alcun diritto essendo fuori dalla compagine sociale ad acquisire l’appartamento in fitto costruito dalla cooperativa. La persecuzione è evidente e malgrado tutto ho dovuto fare istanza alla CCIAA per un altro lodo arbitrale per acquisire la qualità di socio e aver diritto all’alloggio.
Ho intenzione di rivolgermi all’Autorità giudiziaria per porre fine a questa persecuzione e riacquistare la qualità di socio dall’inizio, come se non fosse mai uscito dalla società.
C’e da dire anche che la Cooperativa ha provveduto ad assegnare a persone esterne gli appartamenti senza aver contattato ne comunicato a persone iscritte nel libro soci la disponibilità dell’alloggio liberatosi.

Risposta al quesito:
Avendo ottenuto la decisione favorevole del primo arbitrato, il socio avrebbe già potuto agire con azione individuale di responsabilità verso gli amministratori che gli hanno procurato il danno.
La  nuova esclusione, anch’essa presumibilmente illegittima, non dovrebbe ostacolare la predetta azione di responsabilità, stante l’obbiettiva assenza di alloggi da assegnare al socio danneggiato.
Se, tuttavia, il socio nuovamente escluso ha instaurato un nuovo arbitrato, è bene attendere la relativa decisione e poi valutare l’opportunità di agire contro gli amministratori.