Autore: Studio

Come socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita, ho avuto l’assegnazione dell’immobile versando tutto il dovuto. Ho deciso di uscire dalla Cooperativa ed ho trovato un socio disposto a subentrare, che verserà quanto dovuto alla Cooperativa.
Ma avendo fatto io diverse modifiche e aggiunte migliorative all’appartamento (documentate ), posso farmi riconoscere con scrittura privata quanto speso?
Ed inoltre l’intervento edilizio rientra nel sismabonus per cui il socio ne beneficerà. Potrei farmi riconoscere almeno il 50%?

Risposta al quesito:
Se le migliorie sono state autorizzate dalla Cooperativa e accettate dal socio subentrante, quest’ultimo è tenuto a rimborsare il socio uscente nei limiti dei costi effettivamente sostenuti.
In tal caso è possibile regolare con scrittura privata il pagamento delle migliorie, ma è consigliabile che di tale circostanza sia tenuta informata la Cooperativa (ciò per rendere trasparente l’operazione e per evitare eventuali ripensamenti del subentrante e della stessa Cooperativa).
Relativamente al sisma-bonus, esso è riconosciuto al proprietario dell’immobile che sostenga la spesa.
Nel caso di specie il socio è assegnatario in uso con patto di futura vendita, sicché il soggetto destinatario effettivo del bonus è esclusivamente il subentrante e, pertanto, la pretesa di ottenere il 50% del sisma-bonus sarebbe sotto diversi profili illecita.

Gentile avvocato, Le scrivo per chiederLe di chiarire i miei dubbi circa le spese di manutenzione e riparazione in Cooperativa. Ero assegnatario in uso e godimento dal 24/01/2013 fino alla data del 23/01/2021, di un appartamento, in regime di edilizia agevolata e convenzionata della mia Regione, i cui effetti traslativi decorrono alla data del 24/01/2021 giusta atto di assegnazione che ho sottoscritto in data 11/02/2015.
Dal 2017 si è verificata perdita di acqua nel sottostante garage, proprio in corrispondenza del mio bagno (abito al piano terra), che ho provveduto a far sistemare (sostituzione della piletta dello scarico della doccia) però l’infiltrazione non si è riparata. Ho fatto successivamente eseguire un’indagine termografica che ha accertato la presenza di perdite nella tubazione di scarico condominiale nella zona interna al solario, probabilmente una perdita nella zona d’innesto dello scarico tra solaio e la curva, e della quale non ho alcuna responsabilità.
La Cooperativa prima e il Condominio poi, ritengono che la riparazione spetti a me, sebbene si tratti di una spesa di manutenzione straordinaria, oltretutto che si è verificata quando non ero proprietario ma conduttore. Può chiarirmi questo dubbio?

Risposta al quesito:
Se si tratta di una perdita che proviene dalla tubazione di scarico comune, non ci può essere alcun dubbio la responsabilità per i costi di riparazione e per gli eventuali danni spetta alla Cooperativa e poi al Condominio formatosi a seguito dei rogiti.
Se, viceversa, perdita idrica proviene dalla tubazione che serve l’appartamento, occorre verificare la causa.
Nel caso in cui si tratti di “difetto costruttivo” ne risponde la Cooperativa se l’evento è stato tempestivamente denunciato dall’assegnatario in uso con patto di futura vendita.
Nel caso in cui la causa sia imputabile al socio usuario, per negligenza o per intervento diretto, lo stesso ne deve assumere gli oneri di riparazione e risarcitori.

Egregio avvocato, volevo chiederLe se una cooperativa edilizia in fase di liquidazione, causa riduzione del capitale sotto la soglia del minimo legale, proprietaria di una volumetria, può liquidare ai soci recessi la spettante quota di capitale in metri cubi di volumetria, in sostituzione di soldi che la Cooperativa non possiede.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare cosa si intende per volumetria disponibile ed, inoltre, se la Cooperativa ha realizzato il programma costruttivo nell’ambito dell’edilizia agevolata–sovvenzionata.
Se, infatti, la Cooperativa è libera da vincoli pubblici (edilizia agevolata) il residuo patrimonio immobiliare può essere assegnato ai soci previa delibera assembleare di ripartizione.
Se, viceversa, la Cooperativa ha realizzato fruendo dei benefici pubblici (assegnazione area, finanziamento agevolato), in tal caso si deve verificare se la volumetria riguarda pertinenze (lavatoi, garage, box giardinaggio, cantine etc.) ovvero locali abitativi.
Nel primo caso si può procedere come per le Cooperative libere, nel secondo caso gli alloggi residuali devono essere assegnati a nuovi soci, come previsto nel Bando di finanziamento e nella Convenzione stipulata con il Comune.
Ogni socio, infatti, può fruire una sola volta dell’agevolazione pubblica, sicché l’assegnazione di un secondo alloggio di edilizia agevolata andrebbe contro legge.

Egregio avvocato, la nostra Cooperativa è composta da una palazzina e da villette bifamiliari. All’interno della palazzina insiste un giardino condominiale mentre le villette hanno tutte un proprio giardino di pertinenza. I soci che fanno parte della palazzina hanno deciso di vendere il giardino condominiale ad alcuni di loro che ne hanno fatto richiesta stabilendo un prezzo di vendita durante l’assemblea. In quell’assemblea non è stato deciso nulla per il giardino delle villette.
Ora la cooperativa, per fare gli atti definitivi, mi chiede il pagamento del giardino in aggiunta a quanto già pagato.
Al momento del mio ingresso in cooperativa mi è stato indicato un prezzo indicativo ma non è stato in alcun modo stabilito un costo separato per il giardino. Sono tenuta al pagamento?

Risposta al quesito:
Il quesito non è chiaro in ordine alla vendita del giardino interno alla Palazzina. Se, infatti, il giardino è parte comune non può essere soggetto alla cessione in favore di altri condomini.
Ciò posto, in ordine alla richiesta aggiuntiva occorre verificare l’atto preliminare e capire cosa è stato promesso.
Se si tratta di appartamento, il giardino è implicitamente parte comune , in quanto interno alla Palazzina.
Se si tratta di villetta, occorre verificare se il giardino era originariamente previsto ovvero se è comunque una implicita pertinenza, in quanto in entrambi i casi non sarebbe legittima la richiesta aggiuntiva.

Vengo a chiedere la Sua autorevole consulenza per la valutazione dell’opportunità di un’azione legale nei confronti della Cooperativa edilizia di cui facevo parte come socio pre-assegnatario di un alloggio e di cui ancora oggi sono esponente del Consiglio di amministrazione in qualità di consigliere.
A ottobre 2015 il sottoscritto versava alla quota relativa alla sola iscrizione e a febbraio 2016 si provvedeva al versamento di € 10.500,00 per rilevare la quota e la pre-assegnazione dell’alloggio da un socio che aveva deciso di uscire dalla Cooperativa. Successivamente veniva effettuato il versamento di altri € 16.500,00 per il prosieguo dei lavori che comunque venivano eseguiti e saldati con i fondi che si attingevano da un mutuo che la Cooperativa aveva acceso a suo carico. Il mutuo della Cooperativa, ovviamente, generava degli interessi da corrispondere all’istituto bancario erogante direttamente dalla Cooperativa stessa che poi li ripartiva sulle varie quote in base ai prelievi effettuati. A copertura parziale di tali interessi si effettuava il versamento di altri € 1.500,00.
Nel 2021 il sottoscritto, pur rimanendo in carica come consigliere, decideva di cedere l’alloggio pre-assegnato ad un altro socio avente titolo e, supportato dal colloquio avuto con il commercialista, al quale era presente anche il presidente della Cooperativa, il sottoscritto si accordava verbalmente con quest’ultimo sulla restituzione e recupero di tutte le somme versate fino a quel momento.
Non avendo ricevuto ancora il versamento di tali somme il sottoscritto, a distanza di due anni, sollecitava il presidente affinché si procedesse a quanto accordato ma riceveva come risposta il fatto di dover ricevere, a fronte di un totale versato di € 28.500,00, soli € 13.500,00, poiché si adduceva che i restanti € 15.000,00 fossero a copertura degli interessi pagati dalla Cooperativa sulle quote di mutuo utilizzate a saldo dei lavori effettuati sull’alloggio in questione.
A Suo parere è lecito chiedere al sottoscritto il pagamento di tali interessi, considerando la cessione ad altro socio subentrante? Ci sono i presupposti normativi per poter sollecitare la restituzione dell’intera somma e a chi dovrebbe essere caricata la quota di interessi?

Risposta al quesito:
Se gli interessi controversi si riferiscono al mutuo edilizio utilizzato per la realizzazione dell’alloggio, devono certamente essere rimborsati al socio uscente, in quanto costituiscono parte del prezzo.
Il socio uscente, infatti, non deve pagare alcun importo per l’alloggio che non ha ricevuto.
Nel caso di specie, però, occorre verificare il rapporto intercorso tra i tre soggetti, cioè il socio uscente, il socio subentrante e la Cooperativa, per individuare le obbligazioni assunte da ciascuno.
Se non sono intercorsi accordi tra uscente e subentrante, la Cooperativa è obbligata al rimborso degli interessi di mutuo.

In qualità di socio pre-assegnatario di un alloggio in cooperativa a proprietà indivisa vengo a chiedere questa consulenza esponendo sommariamente lo scenario.
In fase di istruttoria del mutuo intestato alla Cooperativa, il sottoscritto ha fornito la proprie credenziali per la parte relativa all’alloggio preassegnato e si è proseguito alle fasi successive fino al completamento quasi totale del fabbricato attingendo da tale mutuo che, ovviamente, generava degli interessi da coprire. Costretto da esigenze personali alla cessione della propria quota il sottoscritto ha provveduto alla comunicazione scritta con cui si chiedeva la restituzione degli importi versati fino a quel momento.
La Cooperativa propone la restituzione delle somme con esclusione degli interessi maturati che dice essere a carico mio nonostante la rinuncia completa all’alloggio prima della assegnazione definitiva.

Risposta al quesito:
Se si tratta, come sembra, degli interessi di preammortamento, debbono essere integralmente rimborsati al socio uscente unitamente a tutti gli importi versati a titolo di anticipazione del prezzo.
Gli interessi di preammortamento, infatti, costituiscono “costo di costruzione” in quanto finalizzati all’acquisizione delle risorse finanziarie utili per la realizzazione edificatoria.
Il socio uscente ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto prezzo per l’alloggio di cui non ha avuto l’assegnazione.