Autore: Studio

Siamo una coop.va edilizia a proprietà mista che dopo anni di udienze in tutti i gradi di giudizio abbiamo recuperato n. 4 alloggi da soci morosi.
Avendo scritto altrettanti richiedenti come soci, in che modo possiamo loro assegnare questi alloggi, tenendo presente che il terreno su cui sorgono tutti gli edifici della Coop.va sono assegnati dal Comune in regime di diritto superficiario e che i mutui sono stati totalmente estinti dal 2007?
Inoltre vorremo sapere un metodo per calcolare una cifra da far pagare a questi soci subentranti?

Risposta al quesito:
Il termine “a proprietà mista” si presume che caratterizzi la Cooperativa in parte a proprietà divisa e in parte a proprietà indivisa.
Tanto nell’uno, quanto nell’altro caso, non sembra sussistere alcun problema in ordine all’assegnazione degli alloggi recuperati dagli ex soci morosi, posto che si tratta di atti del tutto simili a quelli già effettuati nei confronti degli altri soci non morosi.
In entrambi i casi, tuttavia, occorrerà procedere a  rilevare preventivamente lo stato degli alloggi mediante la redazione di un verbale da compilarsi in contraddittorio con i soci assegnatari.
Quanto precede sul presupposto che i predetti assegnatari accettino l’immobile nello stato di fatto in cui si trova.
Situazione più complessa è quella che riguarda la determinazione del versamento delle somme dovute dagli assegnatari, in quanto occorrerà tenere in conto tutti i parametri legittimamente applicabili.
Tra i parametri sicuramente da tenere in considerazione (altri vanno individuati a seguito di un più approfondito esame del caso concreto):
– costi di costruzione di ogni singolo alloggio
– interessi di preammortamento e agevolati del mutuo bancario
– spese d’impianto e generali di amministrazione della Cooperativa
– costi di eventuali migliorie apportate agli alloggi etc…
Occorrerà tenere anche in debito conto gli eventuali versamenti già eseguiti dai soci morosi, gli eventuali danni dagli stessi arrecati alla compagine sociale, gli eventuali rimborsi dovuti ai predetti ex soci.

Sono socio di una cooperativa edilizia di quindici villette con agevolazione alle LL.RR. 75/79 e 95/97 regione Sicilia.
Abbiamo avuto la ratifica della assegnazione degli alloggi -proprietà divisa. Di questi quindici soci solo tredici hanno fatto l’atto con l’accollo del mutuo io non l’ho potuto fare perché la banca ha richiesto di verificare la mia situazione reddituale che non garantiva la banca (contratto a tempo indeterminato con busta paga di 1500,00 al mese).
Il mio quesito è questo: ho saputo dal Notaio che io solo con la presenza del presidente della cooperativa posso redigere l’atto senza l’autorizzazione della banca, poiché ho saldato tutto.
Tengo pure a precisare che l’altro socio che non ha fatto il rogito era mio fratello deceduto improvvisamente e quindi la cooperativa ha pure tutti i soldi versati per conto di mio fratello.
Da circa un mese c’è un nuovo presidente della cooperativa che alla mia telefonata per fissare un appuntamento dal notaio, mi ha risposto che devo andare prima alla banca e dopo la mia spiegazione mi ha detto che la sua nomina a presidente è viziata perché i soci sono diciotto però lui ne ha convocati sedici e ha preso tutte e sedici voti, comunico anche che la sua nomina è stata registrata alla camera di commercio.

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa ha fruito di finanziamento pubblico, appare necessario che il socio assegnatario stipuli l’atto pubblico di assegnazione con contestuale accollo della quota di mutuo.
Ciò anche perché, in caso contrario, la Cooperativa non potrebbe essere messa in liquidazione, con grave danno economico, che andrebbe a riversarsi sul socio inadempiente.
Alla luce di quanto precede, appare opportuno che il socio assegnatario tratti con la Banca ed eventualmente si procuri delle garanzie aggiuntive (fideiussione di un terzo, ipoteca su altri beni immobili, prossimi redditi di un familiare convivente etc…), in modo da garantire l’Istituto di credito.

Può una cooperativa edilizia assegnataria di un suolo in zona P.E.E.P. regolarmente pagato come indicato dal Comune “vendere” la palazzina (che deve costruire a favore di soci aventi i requisiti previsti dalla legge per l’ assegnazione di alloggi di edilizia economico-popolare) a una società che vuole realizzare “social-housing”, con il parere favorevole di tutti i soci?
I prezzi concordati sono identici a quelli previsti dalla convenzione sottoscritta.

Risposta al quesito:
Una risposta puntuale al quesito presuppone la conoscenza della Legge con cui è stata finanziata la Cooperativa e delle effettive finalità della Società destinataria della cessione.
Accertate le predette circostanze, occorre esaminare la causa negoziale della cessione, al fine di verificare la legittimità dell’eventuale  contratto di vendita.
Per le vie generali, il percorso della vendita sembra impraticabile se la legge di finanziamento preveda esclusivamente la cessione degli alloggi ai soci prenotatari della Cooperativa beneficiata dall’agevolazione.

Sono sposato in regime di separazione legale dei beni e vorrei acquistare un’abitazione da intestare 100% a me.
Considerato che mia moglie è socia di cooperativa edilizia per il quale entro pochi mesi verrà effettuato atto notarile, volevo chiedere se una mia titolarità di immobile antecedente a detto atto possa far perdere i requisiti di acquisizione in cooperativa a mia moglie.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto si presuppone che la Cooperativa in questione sia beneficiare di finanziamento pubblico. In tal caso , tra i requisiti soggettivi del socio assegnatario è ricompresa l’impossidenza di alloggi idonei, riferita sia al socio medesimo che ai suoi familiari conviventi.
Il requisito dell’impossidenza non può essere aggirato con il regie di separazione dei beni instaurato tra i coniugi.
In conseguenza di quanto precede, l’acquisto dell’alloggio da parte del coniuge in data antecedente la stipula dell’atto pubblico di assegnazione diviene ostativo per l’assegnatario.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa.
Prima della terminazione dei lavori, relativamente a uno dei plessi in cui è presente il mio alloggio ho provveduto ad acquistarlo con regolare atto di proprietà. Preciso però che con l’acquisto la ditta appaltatrice non mi ha ancora consegnato ne l’agibilità tanto meno le chiavi dell’appartamento/garage.
Adesso la ditta ha praticamente terminato i lavori del plesso, ho regolarizzato tutti gli allacci (acqua, gas ed elettricità, telefonia fissa), ho fatto il cambio di residenza perché da cronoprogramma doveva avvenire già la consegna, ma la ditta sta tuttora mantenendo la zona “cantierizzata” e ha scavato una voragine davanti allo stesso per evitare che qualcuno dei soci potesse arrivare ai propri appartamenti/garage.
La ragione di questa forma di ricatto è che l’impresa vuole per la consegna degli alloggi altri soldi che la stessa Coop. non vuole riconoscergli.
Vengo alla domanda: Ho delle leve legali a mio favore per far valere il diritto di proprietà e godere del mio appartamento e fruire del garage annesso già pagato?
E’ possibile far insediare un’altra ditta all’interno dello stesso cantiere?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie l’assegnazione dell’alloggio deve avvenire esclusivamente per il tramite degli organi sociali (amministratori , amministratore delegato etc..) , senza che i soci possano intrattenere alcun legittimo rapporto con l’impresa costruttrice (tranne che per le eventuali migliorie direttamente contrattate tra il socio e l’impresa).
Ciò posto, il socio, che abbia stipulato l’atto pubblico di assegnazione e non abbia poi ricevuto il certificato di abitabilità, deve rivolgere le proprie istanze nei confronti della Cooperativa, obbligata a garantire l’ottenimento della certificazione.
Se poi, l’impresa costruttrice è incorsa nelle responsabilità che impediscono il rilascio della certificazione, deve essere la Cooperativa ad agire giudizialmente a tutela dei propri diritti (cioè i diritti dei soci).
Se la Cooperativa non agisce tempestivamente ovvero risulta inadempiente in ordine alla ultimazione delle parti comuni, in tal caso il socio può citarla in giudizio con azione ordinaria e/o cautelare, in ragione delle effettive circostanze di fatto.

Sono socio di coop a proprietà indivisa; nel 2006 mi è stato consegnato l’alloggio nel quale si è stabilito il mio unico figlio già titolare nella stessa città di alloggio in coop a proprietà indivisa successivamente trasformata in proprietà divisa e nel quale io ho continuato ad essere domiciliato fino al 2012.
La mancata tempestiva mia domiciliazione nell’alloggio assegnatomi comporta decadenza dalla stessa assegnazione?
Ed in caso di decadenza dall’assegnazione come posso sanare la situazione?

Risposta al quesito:
Ai soci delle cooperative edilizie fruenti di contributo pubblico, è fatto obbligo di occupare personalmente gli immobili loro assegnati, pena la decadenza dall’assegnazione.
La decadenza può essere dichiarata dalla stessa Cooperativa ovvero dall’Ente pubblico di vigilanza.
Non esiste una “sanatoria”, ma, se è intervenuta la declaratoria di decadenza, il socio interessato può opporre il provvedimento dimostrando che la mancata occupazione è imputabile a causa di forza maggiore non dipendente dalla sua volontà.