Autore: Studio

Se una coop ha debiti vantati dai tecnici coinvolti nella realizzazione dell’edificio oggetto della stessa non evasi questi possono rivalersi sui soci assegnatari una volta stipulato il rogito?
Che tipo di responsabilità ha il socio divenuto proprietario nei confronti dei debiti contratti dalla coop prima del rogito?
Come si fa a sapere quali e quanti debiti ha contratto la coop a nostra insaputa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata ( siano esse SRL o SPA), nel senso che per i debiti sociali risponde esclusivamente la Società.
In conseguenza di quanto precede i soci delle Cooperative sono esposti solamente con la quota del capitale da essi sottoscritto ( quote o azioni sociali).
I soci, tuttavia, possono assumere quote di debito mediante la stipula di specifici atti (ad esempio: dichiarazioni di accollo, fideiussioni etc..), come spesso accade in sede di rogito dell’assegnazione definitiva dell’alloggio sociale.
In tali casi i soci si accollano ovvero garantiscono gli oneri che la Cooperativa dovrà sostenere in ragione dell’attività sociale.
I soci possono verificare i costi e i debiti sociali attraverso i bilanci che le Cooperative sono obbligate a sottoporre all’approvazione dell’assemblea e depositare presso il registro delle imprese (Camera di Commercio territorialmente competente).

L’impugnazione di un Lodo Arbitrale per un prezzo di cessione maggiorato rispetto a quello convenzionato è sancito e disciplinato dall’art. 829 c.p.c. che cita, tra i casi di impugnazione, al comma 12 quanto segue: “L’impugnazione per violazione delle regole di diritto relative al merito della controversia è ammessa se espressamente disposta dalle parti o dalla legge. E’ ammessa in ogni caso l’impugnazione delle decisioni per contrarietà all’ordine pubblico”.
Secondo l’interpretazione della Giurisprudenza prevalente, l’oggetto della controversia, che ricade nell’edilizia Convenzionata disciplinata dall’art. 35 della 865 del 1971 rientra di diritto nella violazione di norme di ordine pubblico e norme imperative?
Oppure impugnare nel diritto il Lodo anche per la fattispecie in esame, è possibile solo se previsto nella clausola compromissoria?

Risposta al quesito:
In tutti i casi in cui gli Arbitri violino le norme di legge, il lodo è affetto da nullità e, quindi, può essere sottoposto ad impugnativa ai sensi dell’art. 829 cpc.
Se, nel caso di specie, gli Arbitri hanno violato le norme in materia di espropriazione per pubblica utilità (art. 35 L. 865 /71) il lodo deve essere ritenuto contrario ai principi di ordine pubblico di cui alle statuizioni della Legge regolatrice (diritto di proprietà, diritto alla casa etc…).

Sono un socio di una cooperativa edilizia con circa 50 soci; molti appartamenti sono stati assegnati ma su alcuni ci sono delle problematiche che non permettono di chiudere la cooperativa in tempi brevi (sequestro di una quota, soci che non hanno interesse all’assegnazione perché li hanno già messi in affitto).
Mi domandavo se potevo recedere da socio imputando come motivazione l’inadempimento della società all’obbligazione di assegnare gli alloggi preassegnati, oltre all’inadempimento delle obbligazioni statuarie e normative degli amministratori che si sono succeduti: mancato recupero forzato dei versamenti sociali dovuti dai soci morosi e mancata esclusione degli stessi;
autorizzazione ad alcuni soci pre-assegnatari di dare in locazione gli appartamenti percependo, da diversi anni, un canone di locazione;
l’ingresso in Cooperativa di soci titolari di agenzie immobiliari;
l’assenza di un’azione di responsabilità nei confronti dei soggetti che fino ad oggi, con la loro gestione inappropriata, hanno provocato il dissesto della situazione patrimoniale della Cooperativa;
mancata corresponsione del mio credito di socio per mancanza di liquidità della coop.
Nel caso di risposta negativa so che posso proporre opposizione al tribunale, ma sarebbe accolta?
Sono motivi che giustificano un recesso?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dalle norme statutarie e dall’art. 2532 del codice civile.
Si tratta di un atto negoziale unilaterale sottoposto all’approvazione del Consiglio di Amministrazione della Società.
L’organo sociale può rifiutare l’istanza del socio basandosi sul principio di integrità della compagine sociale, sostenuto dall’originario contratto di società.
Il rifiuto, tuttavia, non può essere incondizionato e, quindi, non può obbligare all’impossibile il socio che ha aderito al sodalizio.
Nell’ottica che precede, occorre esaminare le inadempienze della Cooperativa, distinguendo tra quelle di carattere generale che incidono sulla gestione della Società, da quelle che specificatamente impediscano (dolosamente o colposamente) il raggiungimento dello scopo sociale e l’estinzione della Società medesima.
In quest’ultimo caso il socio può opporre il rigetto dell’istanza di recesso, fondandolo sulla inadempienza degli amministratori, ma ha l’onere di provare di avere messo in mora la Cooperativa con le specifiche e motivate istanze di adempimento (ad esempio in sede di approvazione del bilancio d’esercizio), poi sistematicamente disattese dagli amministratori e dalla stessa compagine sociale.
Se una tale azione dovesse risultare di difficile attuazione, in tal caso al socio non resta che agire con l’azione di responsabilità nei confronti degli amministratori.

Sono stato socio lavoratore presso una cooperativa sociale fino a dicembre 2013… ad oggi nonostante mie sollecitazioni ancora non mi sono state restituite le quote sociali (oltre 1500 euro)… rimandano sempre.
Per ultimo mi hanno risposto che li verseranno a giugno di questo anno… poiché nel contratto non c’è riferimento sulla restituzione circa tempi e modalità, vorrei un consiglio da un professionista…

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sembra che le somme controverse non attengano al rapporto di lavoro, ma piuttosto al rapporto sociale.
In tal caso, il rimborso della quota è regolato dalle disposizioni statutarie che prevedono i tempi entro i quali la Società deve procedere al rimborso.
Le medesime clausole prevedono, normalmente, anche le modalità del rimborso, se cioè la Cooperativa abbia diritto a trattenere determinate somme in base alle risultanze di bilancio. Se ad esempio vi sono state delle perdite, è possibile che l’originaria quota di capitale sociale sia stata proporzionalmente ridotta.
Se la Cooperativa non procede alla restituzione delle somme dovute ovvero trattiene illegittimamente una parte delle stesse, il socio receduto può rivolgersi al Tribunale delle Imprese competente (ciò in quanto non si tratta di somme legate al rapporto di lavoro, poiché, in tal caso sarebbe competente il Tribunale del lavoro) per ottenere un provvedimento coattivo in danno della Cooperativa inadempiente.
Il socio può anche esporre i fatti in sede amministrativa, in particolare innanzi all’Ufficio del Lavoro, competente a svolgere attività di vigilanza sulle Cooperative di lavoro.

Anteriormente alla stipula del rogito avente ad oggetto la compravendita di un appartamento sito in uno stabile edificato da una società cooperativa, un condomino era entrato nel possesso di un immobile (che attualmente abita).
Il condomino non ha potuto concludere la compravendita con la società cooperativa costruttrice dell’intera palazzina in quanto la società veniva dichiarata fallita prima della data dell’atto. Tutti gli altri condomini invece hanno stipulato il rogito prima del fallimento divenendo pertanto proprietari dei rispettivi appartamenti e hanno costituito il condominio.
Il condomino suindicato ha sempre pagato negli anni le spese condominiali ma oggi si rifiuta di adempiere sostenendo che i pagamenti non gli spettino in quanto l’appartamento non è di sua proprietà nonostante lo abiti con la sua famiglia.
Se è vero quanto sostenuto, l’amministratore del condominio a chi deve rivolgere le sue richieste per ottenere le rate di spesa condominiale?

Risposta al quesito:
Il termine condomino attribuito al soggetto che occupa l’alloggio non è esatto, in quanto lo stesso non è mai divenuto proprietario dell’alloggio.
Sulla base dell’occupazione di fatto dell’immobile, l’amministratore del Condominio potrebbe richiedere le spese dei servizi effettivamente erogati all’occupante e, in caso di mancato pagamento, potrebbe intentare nei di lui confronti l’azione di ingiustificato arricchimento.
In realtà l’interlocutore dell’amministratore condominiale è certamente il curatore fallimentare, se la Cooperativa è stata dichiarata fallita, ovvero il Commissario Liquidatore la Società medesima è stata sottoposta a Liquidazione Coatta Amministrativa.
In entrambi i casi la procedura concorsuale risponde per i contributi condominiali non versati, il cui complessivo importo deve essere collocato in prededuzione per il periodo successivo alla declaratoria di insolvenza.

Sono socio di una COOP a proprietà indivisa. I soci sono 21.
Dovremmo fare rogito nei prossimi giorni in quanto abbiamo terminato di pagare il mutuo.
Chiedo: tutti i soci sono obbligati a fare il rogito, oppure qualcuno si può rifiutare?
In realtà è successo che un socio si è recato in una banca e ha chiesto un prestito firmando col proprio nome e con la garanzia (che la banca evidentemente ha chiesto) della casa ancora di proprietà della COOP.
Così facendo, avrebbe bloccato per gli altri 20 soci la possibilità di usufruire della conversione in proprietà divisa e quindi di fare il rogito.

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Cooperativa sia (ormai) a proprietà divisa, posto che si prevede la stipula dei rogiti (evidentemente di trasferimento della proprietà individuale).
Il socio che rifiuti la stipula del rogito può essere sostituito dalla Cooperativa con altro socio subentrante.
Non è possibile che un socio abbia concesso in garanzia l’alloggio da lui prenotato, posto che egli stesso non ne è ancora proprietario.
La Cooperativa può procedere alla stipula dei rogiti per i soci adempienti, rinviando l’assegnazione del socio inadempiente.
Quest’ultimo può essere sostituito con altro subentrante ovvero restare in Cooperativa con il diritto di uso dell’alloggio, ma in tal caso dovrebbe sopportare tutti i costi amministrativi della Società (oltre ad essere responsabile degli eventuali danni arrecati alla compagine sociale).