Autore: Studio

Vorrei sapere se è possibile recedere come da art. 11 dello statuto di una coop.va edilizia il quale dice: “Oltre che nei casi previsti dalla legge, può recedere il socio: che abbia perduto i requisiti per l’ammissione; che non si trovi più in grado di partecipare al raggiungimento degli scopi sociali; anche nei casi di recesso il socio deve farne richiesta ecc., ecc.. “.
Il mio quesito è dovuto al fatto che nel momento in cui ho fatto la richiesta di entrare come socio nel lontano 2007 si prevedeva l’inizio della costruzione degli immobili nell’arco di uno, due anni.
Premetto che io risiedo in Sardegna e la coop.va è a Roma con costruzione in Comune di Roma.
Il mio interessamento nel 2007 era dovuto ad una scelta di trasferimento lavorativo mio e di tutta la mia famiglia a Roma ma, i tempi si sono allungati tantissimo, oramai siamo a sette anni dall’adesione, e non ho più l’esigenza di una mia dimora fissa a Roma in quanto la mia posizione lavorativa si è stabilizzata in Sardegna a Cagliari, tant’è vero che qualche anno fa ho acquistato casa, con l’ utilizzo di mie risorse economiche più un mutuo ipotecario.
Ad oggi la cooperativa ha il terreno e solo ora le concessioni edilizie dopo interminabili rinvii di anno in anno senza mai dare inizio ai lavori. Io ho anticipato nel 2007 la quota associativa e la quota per l’acquisto del terreno.
Ora la coop.va ci chiede di versare l’anticipo per l’inizio lavori scrivendomi: “si fa presente che la S.V. si e’gia’ prenotata al Programma Edilizio…….. con il relativo atto di adesione a suo tempo sottoscritto, in cui è previsto l’impegno da parte del socio, sia al versamento per un totale di euro 33.000,00, sia in caso di ripensamento e/o rinuncia, al mutuo cambio con altro socio interessato allo stesso programma ed alla stessa quota (salvo disponibilità diverse), cosi’ da essere svincolati dagli impegni assunti.”
Ora la mia domanda è se ci sono i requisiti per chiedere di recedere come socio e come posso recuperare gli anticipi soprattutto quello per l’acquisto del terreno e se sono vincolato a versare entro il 31.10.2014 l’acconto di 33.000,00 euro richiestomi anche se io non mi trovo più in grado di partecipare al raggiungimento.

Risposta al quesito:
Avendo perso i requisiti soggettivi (tra i quali è ricompresa la disponibilità di residenza per motivi di lavoro), può inoltrarsi al CdA la domanda di recesso, con la contestuale richiesta di rimborso di tutte le somme versate a titolo di anticipazione del costo di costruzione dell’alloggio (acquisto terreno, progettazione, appalto etc.).
La Cooperativa può trattenere esclusivamente le somme non rimborsabili per Statuto (ad es. la tassa di ammissione, la parte del capitale sociale eventualmente corrosa dalle perdite e le spese generali relative a ciascun esercizio sociale).

Sono socio d’una cooperativa edilizia agevolata, riservata alle forze dell’ordine a proprietà indivisa ed occupo da 15 anni un alloggio assegnatomi a seguito della presentazione dei requisiti sia soggettivi che reddituali dal presidente di allora dopo averne fatto le opportune verifiche, ed infine aver ricevuto dalla Regione il decreto di assegnazione a seguito verifica ulteriore dei requisiti soggettivi.
Oggi a distanza di 15 anni hanno convocato tutti i residenti del complesso chiedendo di dimostrare i loro redditi da cui poter rilevare la legittimità a poter occupare l’alloggio di che trattasi.
I funzionari del M.I.S.E dopo avermi convocato e richiesto durante un incontro collegiale con gli altri condomini di rispondere alle domande che loro ritenevano di porci, in tema di reddito del nucleo familiare.
Adducendo che se il nostro reddito fosse oltre certi limiti avremmo dovuto lasciare l’alloggio, mi chiedo, quando mi venne concesso l’alloggio ero appena sposato con moglie a carico, ed avevo un basso reddito, oggi che ho la moglie che mi aiuta con un part time più due figli devo lasciare l’alloggio, in sintesi.
Ma tutto questo è lecito? Quali azioni eventualmente di tutela poter intraprendere?
Infine riferiscono che il loro controllo è doveroso poichè nasce a seguito d’un esposto fatto da ex soci estromessi perchè non in linea con le gestioni economiche della cooperativa.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie a proprietà indivisa gli alloggi vengono assegnati in uso ai soci in possesso di determinati requisiti soggettivi, tra cui spicca il reddito dichiarato ai fini fiscali.
Il socio, pertanto, non è proprietario ma solamente usuario ed, inoltre, il suo diritto è condizionato ai requisiti soggettivi previsti dalla legge.
Se, tuttavia, la Cooperativa si trasforma da proprietà indivisa a proprietà divisa (facoltà concessa dalla legge), in tal caso i soci acquisiscono il pieno dominio sull’alloggio versando all’Ente finanziatore la differenza tra il contributo previsto per la prima tipologia e quello previsto per la seconda.
Va, comunque, osservato che il reddito imposto come requisito soggettivo è quello dichiarato ai fini fiscali al netto degli oneri deducibili.

Può una cooperativa edilizia, proprietaria degli immobili all’asta, riappropriarsi di un appartamento venduto all’asta, offrendo al compratore la stessa cifra che ha versato per il suo acquisto?

Risposta al quesito:
Dalla  formulazione del quesito, per la verità poco chiara, sembra dedursi che un alloggio sia stato oggetto di esecuzione forzata da parte dei creditori del proprietario e, quindi, messo all’asta giudiziaria.
Se il compratore si è aggiudicato l’asta, ha acquisito la piena proprietà dell’alloggio e può, quindi, rivenderlo a chiunque, ivi compresa la Cooperativa che lo ha realizzato, anche nel caso in cui essa stessa sia la debitrice nell’ambito della procedura esecutiva (ipotesi anomala).
Situazione diversa è quella in cui il debitore esecutato è un socio e, a seguito dell’aggiudicazione non definitiva nel corso dell’asta giudiziaria, la Cooperativa formula l’offerta in aumento del sesto nei termini di legge.

In data Marzo 2009 ho sottoscritto un atto di prenotazione di un alloggio in cooperativa versando un importo di € 25.000,00.
In data Marzo 2011 ho inviato la formale domanda di recesso da socio visto che i lavori non erano ancora iniziati. Ebbene ancora ad oggi non ho ricevuto indietro neanche un euro perché la Cooperativa mi comunica che sull’atto di prenotazione è indicato che sarei stato rimborsato solo al verificarsi della prenotazione del mio alloggio da parte di un nuovo socio.
Ad oggi i lavori sono fermi (é stata realizzata soltanto la struttura in calcestruzzo e il tetto). Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se è stata accolta la domanda di recesso e quale sia il reale contenuto dell’atto di prenotazione.
Se la condizione relativa al subentro di una nuova prenotazione non si è verificata per inadempienze della Cooperativa (ad es. ritardi ingiustificati nella realizzazione del programma costruttivo) allora essa si considera per legge verificata e, pertanto, il socio può richiedere forzatamente il rimborso del proprio credito.

Ho firmato nel 2011 un’impegnativa di prenotazione per un alloggio con una soc. Coop. Edilizia che ha avuto dal Comune una “concessione del diritto di superficie ..delle aree identificate in Catasto terreni ..con programma costruttivo finanziato dal contributo pubblico di cui alle leggi nn. 492/75, 179/92 e 493/93 e/o da mutuo ordinario, aree da destinare ad edilizia residenziale pubblica..” e ho versato una quota pari a 20.000,00 euro, mentre la restante quota di 20.000,00 andrà versata a fine lavori (il resto verrà versato attraverso l’accollo di un mutuo).
Nell’atto è specificato che la prenotazione non ha effetti traslativi e l’assegnazione degli immobili in oggetto avverrà solo con la stipula dell’atto pubblico. Inoltre l’impegnativa non puó essere ceduta. Inoltre specifica che la cooperativa non assume impegni circa la data di consegna degli alloggi per eventuali ritardi dovuti a cause da essa non dipendenti.
A distanza di quasi 3 anni l’alloggio non é ancora pronto (manca l’impianto elettrico,infissi, parte della pavimentazione) e secondo la cooperativa é colpa del Comune. Il mio problema é che vorrei recedere dal contratto e riavere i soldi versati finora, in quanto i prezzi delle abitazioni si sono notevolmente abbassati e allo stesso prezzo potrei acquistare un appartamento più vicino al mio posto di lavoro, tuttavia sia lo statuto della coop che l’impegnativa di prenotazione non sono chiari in merito ai motivi di recesso.
Infatti nell’impegnativa c.t. “il prenotatario si impegna a presentare apposita domanda in caso di rinuncia dell’alloggio accollandosi fin d’ora le spese di ripristino per le eventuali modifiche dell’alloggio da lui stesso richieste ed accettando le sole quote versate in conto della prenotazione che la coop verserà al socio al termine di legge o quando un altro socio si sostituirà al rinunciatario “.
Quali motivazioni posso presentare alla coop per recedere?
Sullo statuto della cooperativa c’è scritto che “il socio che intende recedere dalla soc. deve farne domanda motivata. La dichiarazione di recesso sarà annotata sul libro soci dal consiglio di amministrazione, al quale spetta di accertare se essa sia fondata… e diventa operativa con la chiusura dell’esercizio successivo”.
La mia domanda è come posso recedere dal contratto e avere i soldi versati?
Quali motivazioni posso presentare?
E se non fosse possibile recedere,come posso velocizzare i lavori in modo da prendere possesso dell’appartamento?

Risposta al quesito:
Al momento della prenotazione dell’alloggio, il socio diventa debitore verso la Cooperativa delle somme necessarie per la realizzazione edificatoria (secondo bilancio), ma anche creditore nei confronti della stessa per la consegna dell’immobile prenotato.
Il ritardo nella prestazione della Cooperativa (consegna alloggio) può certamente essere una buona ragione di recesso da socio.
Nel caso di specie, occorre verificare se il ritardo è imputabile alla Cooperativa, poiché, in tale ipotesi cadrebbe anche l’impedimento della condizione contrattuale inerente al subentro di altro socio e, pertanto, il receduto avrebbe diritto al rimborso della quota di prenotazione.

Ho preso un alloggio da una coop, essendo sola con un figlio e uno stipendio base, la coop ha chiesto a mio padre che veniva a vivere con me di firmare per fideiussione.
Dopo poche settimane anche mio padre ha voluto prendere un monolocale per sé. Gli è stato risposto che oltre al normale anticipo deve versare 5.000,00 euro per sicurezza altrimenti non possono dargli l’appartamento. Se invece ritira la firma dal mio contratto io vengo sfrattata.
Ma tutto ciò è legale? Aggiungo che nel regolamento non c’è traccia di questa regola e che il consiglio valuta caso per caso.

Risposta al quesito:
Dal quesito sembra potersi dedurre che la Cooperativa assegna gli alloggi in locazione ai soci che lo richiedono.
Occorre, pertanto, verificare lo Statuto sociale per capire la vera natura della Cooperativa e la conseguente disciplina legislativa che ad essa si applica.