Autore: Studio

Sono socia di una cooperativa che mi ha assegnato un alloggio, per il quale ho versato le somme richieste fino all’atto dell’esecuzione immobiliare del 2001.
L’appartamento è all’asta, come tutti gli altri immobili di proprietà della cooperativa, ed io risulto, dai dati della vendita, “occupante senza titolo”.
In caso di vendita ed acquisizione da parte di estranei dell’alloggio che “occupo”, è possibile che io possa diventare proprietario dello stesso intervenendo presso il giudice o presso il professionista delegato alla vendita?

Risposta al quesito:
In caso di procedura di esecuzione immobiliare a carico della Cooperative edilizia, il socio è terzo e può partecipare all’asta pubblica per tentare di aggiudicarsi l’immobile pagando il prezzo più elevato tra quelli offerti dagli altri partecipanti.
Se il socio è creditore della Cooperativa in base ad un titolo esecutivo, può inserirsi nel pignoramento partecipando alla distribuzione del ricavato secondo la gradazione creditoria.

La nostra Cooperativa edilizia dopo oltre 30 anni su circa 42 soci si trova nella situazione di avere 29 soci creditori e 13 debitori.
Noi soci in regola coi pagamenti vorremmo chiudere la Cooperativa e lasciare solo i soci debitori, ma il Presidente, su consiglio del Legale, non accetta la chiusura per i Soci in regola con i pagamenti perché ci sono 13 soci debitori anche di somme importanti.
Come potremmo comportarci noi, in regola con i pagamenti, per poter chiudere e uscire dalla Cooperativa che, dice, non ha strumenti efficaci e sufficientemente veloci per far pagare i soci debitori?

Risposta al quesito:
Se è stato raggiunto lo scopo sociale, i soci paganti possono richiedere di recedere ovvero di mettere in liquidazione la Società.
Il Consiglio di amministrazione deve decidere entro un breve termine e, se rigetta la domanda di recesso, i soci richiedenti hanno sessanta giorni per opporre il deliberato innanzi al Tribunale territorialmente competente.
Per costante giurisprudenza, trascorso un congruo termine senza alcuna risposta da parte del Consiglio, il recesso deve intendersi accolto.

Sono socia di una cooperativa edilizia dove ancora non sono stati effettuati i rogiti notarili e nonostante questo alcuni soci occupano, vivendoci, i loro appartamenti.
Il Presidente ha nominato un amministratore per la gestione delle parti comuni così sovraccaricandoci del suo costo e in più ha nominato da solo, senza alcuna assemblea, una ditta di pulizie per la pulizia ordinaria delle parti comuni.
Sono tenuta al pagamento di queste due spese effettuate in questo modo?
Il Presidente ha agito secondo la legge che disciplina le cooperative edilizie?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie è possibile che, ultimati gli alloggi, ma non ancora trasferiti in proprietà ai singoli soci, si provveda alla creazione di un Condominio di gestione che amministra gli alloggi e le cose comuni.
Una tale amministrazione può essere delegata anche ad un professionista estraneo alla Società, ma in ogni caso tanto la creazione del Condominio “provvisorio”, quanto la scelta dell’amministratore sono riservate all’approvazione dell’assemblea dei soci.
Occorre, quindi, contestare al presidente la scelta da lui operata e chiedere la convocazione dell’assemblea, in mancanza della quale si dovrà agire giudizialmente a tutela dei diritti sociali.

Sono presidente e socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, abbiamo finito di pagare il mutuo da circa 10 anni.
Vorrei sapere come fare per intestare gli appartamenti ad ogni socio tramite notaio e se è vero che devo sciogliore la cooperativa

Risposta al quesito:
L’Assemblea dei soci approva il piano di assegnazioni e il consiglio assegna gli alloggi a ciascun socio.
Sul presupposto che tutti gli immobili siano in regola con le norme edilizie e urbanistiche, il notaio procederà a redigere gli atti pubblici di trasferimento della proprietà individuale a ciascun assegnatario.
Con la trascrizione del rogito nei registri immobiliari si perfeziona la proprietà individuale in capo ai soci e sorge il Condominio.
Se la Cooperativa non ha altri programmi costruttivi, vuol dire che ha raggiunto lo scopo sociale e, pertanto, deve essere messa in liquidazione, mediante l’assemblea straordinaria che nomina il liquidatore.
Quest’ultimo, completate le operazioni di liquidazione deposita presso il registro delle imprese il bilancio finale che, se non opposto, segna l’estinzione della Società.

Ci sono Enti o altre organizzazioni di riferimento statale che possono rogitare per i soci di una cooperativa edilizia a proprietà divisa, senza ricorrere a notai privati e pagando comunque il rogito?
La Lega Nazionale delle Cooperative, a livello regionale e/o provinciale mette a disposizione dei soci un notaio per la stipula dei rogiti?

Risposta al quesito:
Per la legge Italiana gli atti pubblici di assegnazione degli alloggi realizzati dalle Cooperative Edilizie di abitazione sono riservati ai notai abilitati.
In sede locale le Organizzazioni di tutela del movimento cooperativo possono instaurare rapporti privilegiati con i professionisti in generale.

Sono socio di una coop edilizia a proprietà divisa che è prossima a fare il frazionamento del mutuo della coop visto anche l’assegnazione effettuata in precedenza.
E’ sorto un problema però: su 70 soci solo 20 non hanno ottenuto l’assegnazione, in quanto inadempienti a versare le somme di loro spettanza (tipo interessi preammortamento o quote in conto costruzione).
La banca però ha chiesto, per procedere al frazionamento parziale del mutuo solo per i soci assegnatari, l’approvazione dei soci attraverso l’assemblea ordinaria della coop.
Tutto ciò mi ha allarmato e non poco visto che sono uno di quei soci che ha già pagato senza mutuo la casa. Posso solo intuire che la banca ha visto una quota scoperta da far rientrare e chiede ciò!
Sono tenuto a partecipare comunque all’assemblea e a deliberare anche se non facente parte dei richiedenti mutuo?
Come mai questa richiesta da parte della banca? L’ipoteca sul mio appartamento verrà cancellata comunque, in questa fase, visto che mi hanno sempre detto che i soci che hanno già pagato tutta la casa saranno i primi a rogitare?

Risposta al quesito:
E’ normale che gli Istituti di credito richiedano la delibera dell’assemblea per potere procedere al frazionamento del mutuo, in quanto la volontà sociale si forma proprio in sede assembleare.
Nel caso di specie, l’assemblea dovrebbe autorizzare il frazionamento solamente per gli alloggi da assegnare ai soci paganti e ciò lascerebbe intuire che la Cooperativa procederà successivamente alla stipula dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale esclusivamente a quest’ultima categoria di soci.
Per i soci che non hanno richiesto il mutuo, la Cooperativa dovrebbe richiedere l’esclusione dei relativi immobili dall’onere ipotecario e, in mancanza di tale richiesta, gli interessati possono rivolgersi al Tribunale per ottenere la declaratoria dell’assenza di debito verso l’Istituto mutuante.
Con sentenza n. 19570/2014, la X sezione civile del Tribunale di Roma, definendo un giudizio patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò, ha accolto la domanda di alcuni soci di Cooperativa edilizia, tendente al riconoscimento di un minor debito verso l’Istituto mutuante, rispetto a quello ipotecario gravante sul complesso abitativo.