Autore: Studio

Sono disoccupato dal 17/12/2010 con reddito zero dal gennaio 2012.
Non ho pagato le ultime tre rate della fornitura acqua, la cooperativa mi minaccia che chiude l’acqua se non pago entro 15 gg.
Ho chiesto il modello ISEF mi è stato risposto che non possono farmelo, perché ho zero reddito e la moglie residente all’estero, è possibile?
Ho casa di proprietà mini appartamento, una macchina vecchia di 18 anni senza valore.
Qualche pezzo di terra in montagna a quota 1800 mt slm, non si riesce neanche ad andarci Ho 64 anni compiuti, in attesa di pensione grazie alla Fornero.

Risposta al quesito:
Il contratto di fornitura di acqua può essere risolto solamente a seguito di un grave e persistente inadempimento dell’utente e sempre a condizione che l’Ente erogante abbia esperito ogni tentativo per recuperare coattivamente il relativo credito.
Nel caso in specie, pertanto, la Cooperativa intermediaria può agire esclusivamente per il recupero del credito maturato, ma non può sospendere l’erogazione del bene primario.

Ho venduto il mese scorso un appartamento acquistato poco più di cinque anni fa con le agevolazioni della prima casa. Adesso vorrei entrare a far parte di una cooperativa edilizia, ma mi è stato detto che per potervi entrare deve risultare che l’anno precedente non ero proprietaria di immobile acquistato come prima casa.
Per cui, facendo due calcoli, penso che potrò far parte della suddetta cooperativa nel 2016! Perché nel 2013 ero proprietaria per tutto l’anno ed in quello in corso sino ai primi giorni di giugno.
C’è un modo per poter evitare questi tempi così lunghi?

Risposta al quesito:
Lo Statuto della Cooperativa può prevedere requisiti particolari come quello esposto in ricorso e in tal caso non appare possibile aggirare l’ostacolo, sopratutto se la società non ammette l’aspirante socio.
Per le Cooperativa a contributo pubblico la legge prevede che i requisiti soggettivi, tra cui quello della impossidenza, siano vigenti al momento dell’istanza di ammissione al finanziamento.
Quanto all’agevolazione fiscale prima casa, per legge è consentito che venga mantenuta se nell’anno successivo alla vendita si acquista una nuova abitazione da adibire a prima casa.

Nell’aprile del 2011 sono divenuto socio di una cooperativa edilizia a r.l., senza mutuo agevolato e in proprietà divisa, che ha in corso di costruzione 28 alloggi suddivisi su tre palazzi, consegna prevista dicembre 2012.
La mia ammissione a socio è stata trascritta sul libro dei soci con un verbale contenente:
1) Socio Uscente
2) Nuovo socio Prenotatario
3) Costo e descrizione dell’unita immobiliare
Oltre a tale verbale è stato stipulato un preliminare di acquisto che non veniva nè trascritto nè depositato presso l’Agenzia delle Entrate.
Avendo raggiunto la cifra di 55k euro e vedendo i lavori progredire con un’eccessiva lentezza ho deciso di acquistare l’immobile in corso di costruzione privo di tutti gli impianti tecnologici, piastrelle, pavimento, intonaco esterno, infissi, porte etc e completarlo da me. Quindi ho richiesto una perizia giurata extragiudiziale per valutare il costo dell’immobile sino a quel momento e le spese da sostenere in futuro. L’immobile veniva valutato euro 110k euro.
Con il presidente della coop chiudiamo la partita a 115k euro e viene effettuato un verbale di assegnazione per tale cifra dove viene specificato che l’immobile è incompleto ed in corso di costruzione.
Riesco ad ottenere un mutuo fondiario per 60k euro ed il 23 dicembre del 2013 rogito e contraggo mutuo divenendo proprietario dell’immobile. La banca eroga il pagamento differito, dopo l’iscrizione dell’ipoteca, e va tutto in porto nei primi giorni di gennaio 2014. Purtroppo a mia insaputa il 20 dicembre del 2013 è stato iniziato l’iter di un decreto ingiuntivo nei confronti della coop di 285k euro come compenso da parte dell’architetto progettista e direttore dei lavori (lavori non ancora finiti). Tale decreto non è stato impugnato e dunque diventato titolo esecutivo.
Ho incontrato l’avvocato della controparte che gentilmente mi ha spiegato che la sua prossima mossa sarà chiedere la revoca degli atti di assegnazione della cooperativa e quindi l’annullamento dei rogiti, aggiungendo che non ha alcuna intenzione di attaccare gli immobili vuoti (3).
Nel decreto ingiuntivo, che ho potuto solo intravedere, l’avvocato dichiara che il suo cliente ha un credito pregresso e che la società coop. dal dicembre del 2012 ha iniziato a dismettere il proprio patrimonio immobiliare rendendo di fatto difficile il recupero del credito vantato.
E’ possibile che tutto questo accada? Può essere revocato un atto di assegnazione di una cooperativa e revocare un rogito regolarmente trascritto in cui è stato contratto contestualmente un muto fondiario?
L’avvocato è disposto a chiudere a 90k euro la controversia, ma non tutti i soci vogliono pagare. Abbiamo proposto di avere transazioni singole con liberatoria a persona ma l’avvocato non è disponibile a perseguire questa strada paventando la possibilità che poi gli altri soci possano rivalersi sui soci paganti.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non sembra possibile che i creditori della Cooperativa procedano a revocatoria ordinaria degli atti di assegnazione degli alloggi sociali.
Ciò in ragione di tre elementi fondamentali: la presumibile esistenza di un atto di prenotazione  dell’alloggio a fronte di pagamenti parziali del prezzo effettuati nel tempo; la congruità del prezzo pagato; l’esistenza di un patrimonio residuo della Cooperativa.
Va però osservato che l’atto di assegnazione può contenere l’obbligo di accollo di eventuali oneri futuri riguardanti i costi sopravvenuti dell’alloggio assegnato, in tal caso i professionisti creditori potrebbero aggredire il patrimonio personale dei soci fideiussori, ma sempre in caso di incapienza della Cooperativa.

A Marzo 2013 ho firmato un contratto preliminare di assegnazione di alloggio in proprietà individuale presso una coop di cui sono socia, l’accordo era che avrei concluso l’acquisto dopo aver venduto la casa in cui tutt’ora risiedo (situata in un altro comune e provincia), ora, a distanza di un’anno e mezzo, pur abbassando il prezzo, non sono riuscita a vendere, dato che avrei dovuto fare un passaggio vendita/acquisto più o meno alla pari e che non ho intenzione di svendere, ho deciso di recedere;la coop dice che gli devo il 5% di risarcimento più eventuali.
Considerando che troveranno un altro socio e non perderanno nulla, a cosa posso appellarmi per non perdere i soldi già versati?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dallo Statuto sociale (cioè contratto fondamentale) e dall’art. 2531 del codice civile.
Ciò posto, occorre puntualizzare che in via generale nelle cooperative edilizie si instaurano due tipi di rapporti: uno di natura sociale, l’altro di natura mutualistica. Il primo attiene alla Società e impone al socio l’onere delle spese generali; i secondo riguarda la prenotazione dell’alloggio e riguarda il prezzo di assegnazione, cioè il costo di costruzione.
In linea di massima (salva deroga statutaria), in caso di recesso la Cooperativa trattiene tutte le spese generali o perdite varie esposte nei bilanci d’esercizio, mentre è tenuta a rimborsare gli importi inerenti le anticipazioni effettuate dal socio in relazione al costo dell’alloggio prenotato.

Sono presidente di una cooperativa edilizia e dal 2008 abbiamo provveduto all’assegnazione in proprietà degli alloggi e al frazionamento del mutuo, così raggiungendo lo scopo sociale.
Adesso, a causa di due contenziosi nei confronti di due liberi professionisti che hanno svolto la loro attività per conto della cooperativa e contro i quali abbiamo avuto ragione in I grado, questi, avendo ricorso in appello ci impediscono di sciogliere la cooperativa, costringendoci a spendere denaro per il mantenimento della società nonostante sia ormai inattiva per il raggiungimento dello scopo sociale.
La domanda: è possibile procedere alla chiusura della cooperativa versando, magari sul conto della cassa depositi e prestiti, il corrispettivo richiesto dai ricorrenti qualora dovesse essere ribaltata la sentenza di I grado?

Risposta al quesito:
Non esiste alcun nesso tra la Cassa Depositi e Prestiti e lo scioglimento della Cooperative edilizie.
Secondo quanto esposto nel quesito la Cooperativa ha ultimato ogni sua attività sociale, fatta eccezione per i contenziosi con i professionisti.
Questi ultimi, se soccombenti, possono essere citati per i danni subiti dalla Cooperativa, costretta a sopportare le spese di gestione a seguito del noto contenzioso.
E’ tuttavia possibile ipotizzare un’altra soluzione, a condizione che sia votata all’unanimità dei soci. Questi ultimi, infatti, devono prestare fideiussione personale in favore del Liquidatore per la quota parte degli eventuali oneri successivi all’estinzione della Società.
In tal caso il Liquidatore, all’uopo nominato, può procedere all’estinzione della società, certo di non rispondere personalmente dei debiti sociali.

Avrei bisogno di sapere se in caso di liquidazione coatta amministrativa di una cooperativa a mutualità prevalente formata da 30 aziende, al fine di pagare i debitori, sia possibile che i beni assegnati (trattasi di capannoni industriali e non abitazioni) con atti di assegnazione ai soci possono tornare in capo alla cooperativa per costituire il patrimonio fallimentare.

Risposta al quesito:
Preliminarmente è necessario verificare se i capannoni sono stati assegnati per atto pubblico.
Nel caso affermativo, poi, occorre ancora accertare se la Cooperativa aveva lo scopo di realizzare i capannoni e assegnarli ai soci ovvero se gli stessi sono stati assegnati ai soci per l’impossibilità di  proseguire l’attività sociale.
Se, dunque, è stato stipulato l’atto pubblico di assegnazione nell’ambito dello scopo sociale e il prezzo di assegnazione non è inferiore al costo di costruzione ed è trascorso oltre un anno dall’assegnazione, l’atto non è revocabile da parte del Liquidatore.
Se, viceversa, i Capannoni sono stati assegnati in uso in assenza di atto pubblico di trasferimento della relativa proprietà, in tal caso il Liquidatore può recedere dalla promessa assegnazione e recuperare i beni al patrimonio della procedura concorsuale.