Autore: Studio

Sono socio di una Cooperativa edilizia cui è stato assegnato nel 2001 un immobile pagato interamente in contanti e a saldo.
Per il finanziamento dell’intervento edilizio, la Cooperativa aveva contratto un mutuo di 8 miliardi di lire della durata di 15 anni e garantito da ipoteca generale iscritta nel 1998.
Nel mio Atto di Assegnazione a fronte di “ampia, finale e liberatoria quietanza” del corrispettivo versato, la Cooperativa si impegnava a procedere alla cancellazione dell’ipoteca nascente dal mutuo citato in premessa, in sede di frazionamento del mutuo. Premetto che tutti i 200 soci della cooperativa hanno effettuato l’Atto di Assegnazione, ma il frazionamento è avvenuto solo per coloro che si sono accollati il mutuo con un operazione durata fino al 2006.
Dalla documentazione fornita dalla Cooperativa si evince che una larga parte di coloro che si sono accollati il mutuo non hanno pagato gli interessi di preammortamento, che sono stati richiesti a quest’ultimi solo dopo l’Atto di Assegnazione. I debiti di questi soci, che si traducono in un debito della Cooperativa nei confronti della Banca, hanno fatto si che la cooperativa non possa chiudersi, che il frazionamento non possa concludersi, e che a chi come me, pur pagando in contanti e per intero, rimanga l’ipoteca sul terreno.
Vista l’insolvenza della Cooperativa, la Banca ha deciso di agire con un Atto di Pignoramento sul mio immobile e, come se non bastasse, la Cooperativa è stata commissariata dal Ministero dello Sviluppo Economico il cui Commissario Governativo sta minacciando la messa in Liquidazione Coatta Amministrativa.
Ho davvero bisogno di capire alcune cose:
1 – Possono pignorarmi una casa che è prima casa (e unica) in cui per di più risiedo..?
2 – Essendo un debito della Cooperativa, e non il mio, non dovrebbero risponderne tutti i soci..?
3 – Il mancato pagamento degli interessi di preammortamento da parte dei debitori può essere causa di esclusione di questi soci (che però hanno già un Atto di Assegnazione)..? In alternativa, esiste un modo per costringerli a pagare in tempi brevi, affinché possa salvarmi dal Pignoramento?
4- La liquidazione Coatta può darmi dei vantaggi..?
In estrema sintesi, cosa mi consigliate di fare..?

Risposta al quesito:
Se non esiste l’atto pubblico di assegnazione definitiva, l’alloggio resta nella disponibilità della Cooperativa e ne costituisce il patrimonio.
In conseguenza di quanto precede, il sopraggiungere della liquidazione coatta attrae nell’attivo della procedura concorsuale tutto il patrimonio sociale.
Se, tuttavia, l’immobile assegnato costituisce prima casa, il Liquidatore non può sciogliersi dal contratto ex art 72 L.F., ma il socio assegnatario resta debitore del residuo prezzo dell’alloggio.
In ogni caso sull’alloggio in questione grava l’ipoteca bancaria.
Va, comunque, valutata l’ipotesi di agire per danni nei confronti dei soci morosi, nonché per la nullità dell’ipoteca verso l’Istituto mutuante.
Le considerazioni che precedono hanno carattere generale e, pertanto, possono assumere una utilità orientativa, in quanto il caso prospettato richiede un adeguato approfondimento.

Nel giugno 2011 versai una notevole somma per prenotare un alloggio in social housing in un fabbricato di 12 appartamenti.
Dopo due anni il Comune varia la destinazione d’uso del terreno e di conseguenza la convenzione stipulata con lo stesso perdette di efficacia.
Il general contractor, con il quale la cooperativa aveva assunto impegni onerosi all’insaputa dei soci, nel stipulare una nuova convenzione, sfruttando le possibilità che nuova destinazione d’uso poteva offrire, stipula una nuova convenzione che prevede una modalità di vendita differente ed un prezzo di vendita maggiore di quello originariamente concordato.
Vorrei sapere se posso chiedere il recesso da socio e la restituzione delle quote versate dato che l’oggetto della vendita si presenta differente da quello stipulato in origine.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa prosegue nel suo programma come modificato, il socio dissenziente può recedere per giusta causa, ottenendo il rimborso delle anticipazioni eseguite in conto prezzo di assegnazione, mentre le quote di perdita e le eventuali  somme versate a fondo perduto (se previste nello Statuto) verranno trattenute dalla Società.

Vorrei sapere se sia possibile in Italia, come negli Stati Uniti, ottenere una ricompensa dal fisco in cambio di una delazione.
Mi riferisco ad un’imposta evasa (ici/imu) per oltre dieci milioni di euro, nei confronti di un Comune del Nord Italia.
Posso produrre la documentazione necessaria a supporto della delazione.
E’ possibile un accordo al fine di ottenere una ricompensa? Se si in che misura?

Risposta al quesito:
In Italia non esiste la possibilità di concordare con gli Enti impositori una ricompensa per la delazione di evasione fiscale di soggetti passivi d’imposta.

In una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, a causa di gravi infiltrazioni di acqua nei locali cantine e garage siti nel seminterrato, proveniente dai giardini ubicati al piano strada, l’assemblea dei soci ha deliberato l’esecuzione dei lavori di ripristino del corretto isolamento dei giardini (parte dei quali in aree di uso comune ed in parte assegnati ai soci), approvando la relativa spesa.
Un socio assegnatario di un giardino impedisce l’accesso degli operai per l’esecuzione dei lavori.
Come bisogna agire?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa concedono in uso gli alloggi sociali ai soci, conservandone il diritto di proprietà.
Anche in ragione di quanto precede la Cooperativa ha diritto di accesso agli immobili sociali, sopratutto se giustificato dalla necessità di lavori di manutenzione straordinaria.
La Cooperativa, pertanto, potrà agire ai sensi dell’art. 700 c.p.c. e ottenere un provvedimento d’urgenza autorizzativo dell’accesso all’immobile sociale detenuto dal socio.
Quest’ultimo, inoltre, potrà essere convenuto in giudizio per il risarcimento dei danni subiti dalla Cooperativa a seguito del ritardo nell’esecuzione dei lavori.

Si chiede di conoscere se in una cooperativa a mutualità prevalente in cui sia stato deliberato dall’assemblea un versamento di capitale da parte dei soci da destinare a c/futuro aumento di capitale sociale, esso possa essere restituito ai soci stessi in caso di recesso dalla società, unitamente alle quote di capitale sociale da essi versato all’atto dell’ingresso o se tali versamenti, invece, restino acquisiti dalla cooperativa.

Risposta al quesito:
Il recesso dei soci delle Cooperative è regolato oltre che dalle norme statutarie, anche dalla disciplina dettata dall’art. 2532 del codice civile.
Generalmente il socio receduto ha diritto al rimborso della quota sociale detratta delle perdite subite dalla Società nel periodo di vigenza del rapporto sociale.
Per alcune tipologie di Cooperative, come per quelle edilizia, vanno distinti due diversi rapporti, l’uno sociale e l’altro mutualistico.
Per il primo valgono le regole sopra citate, per il secondo (ad esempio anticipazioni sul costo alloggio) la Cooperativa è tenuta a rimborsare l’intero importo anticipato dal socio in conto prezzo del bene o del servizio promesso.
Restano, comunque, ferme le norme generali regolatrici l’eventuale risarcimento del danno a seguito di recesso non giustificato.

Sono socia assegnataria di una cooperativa a proprietà indivisa che ha edificato una serie di appartamenti secondo la legge 167 nei primi anni ’80.
Dal momento che abito a 30 km dall’azienda per cui lavoro, vorrei sapere se è possibile locare l’appartamento che mi è stato assegnato a prezzi commerciali (al fine di pagarmi l’affitto di un appartamento più vicino al posto di lavoro).
La prima socia assegnataria della cooperativa era una mia parente, io sono subentrata nel 2007 e da allora sono andata a vivere nella casa in questione.
Ho trovato un documento in cui si parla di rogito notarile nel 1984, probabilmente tra la cooperativa e il comune poco prima che i soci andassero a vivere negli appartamenti. Nel 2009 il comune ha proposto con una delibera di CC la possibilità di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà: “ASSEGNAZIONE IN DIRITTO DI PROPRIETA’ DELLE AREE GIA’ CONCESSE IN DIRITTO DI SUPERFICIE DELLE ZONE PEEP IN LOCALITA’ …, EX ART. 31 LEGGE 23 DICEMBRE 1998 N. 448”.
Su tale documento si fa riferimento ai punti seguenti:
1) con deliberazione di C.C. del 1978 sono stati approvati i criteri, le sanzioni e le norme di cui all’art. 35 – comma 14 – della legge n. 865 del 22/10/1971; 2) con la stessa deliberazione di C.C. del 1978 l’Amministrazione Comunale, in esecuzione dell’art. 35 della legge n. 865/1971 ha determinato i criteri generali da applicarsi a tutte le convenzioni per la cessione delle aree in diritto di proprietà o in diritto di superficie e si precisa:
1) che la cessione dell’area in proprietà comporta la sostituzione dell’originaria convenzione con altra convenzione urbanistica bilaterale stipulata con gli aventi causa dei soggetti a suo tempo assegnatari dei diritti di superficie nelle richiamate aree PEEP o, nel caso di cooperative a proprietà indivisa non liquidate, direttamente con il legale rappresentante dell’originaria cooperativa;
2) che quanto statuito dalla presente deliberazione in ordine alla cessione del diritto di piena proprietà sostituisce le obbligazioni di cui alle originarie convenzioni, successivamente trasferite all’acquirente in forza dell’atto di assegnazione/vendita;
3) che pertanto le originarie obbligazioni sono sostituite da quelle riportate nei singoli atti che verranno stipulati relativamente e limitatamente alle unità immobiliari dei singoli proprietari, con esonero del Conservatore dei registri immobiliari di ogni responsabilità al riguardo.
Sono stata informata dal presidente della cooperativa che è stato consegnato un atto del comune a maggio 2014 riguardante l’avvenuta trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, abbiamo finito di pagare a gennaio 2013.
Tornando alla domanda iniziale, il presidente della cooperativa su domanda esplicita ha detto che l’immobile non si può locare né dare in comodato prima del rogito notarile relativo al passaggio da proprietà indivisa a proprietà divisa, perciò sono qui a chiedervi se, dopo trent’anni, dopo aver pagato il diritto di proprietà e il mutuo, è vero che la locazione e il comodato d’uso sono vietati.
Aggiungo che non sono in possesso del regolamento della cooperativa che ha firmato la mia parente trent’anni fa.

Risposta al quesito:
Il socio di Cooperativa edilizia a proprietà indivisa è titolare del solo diritto d’uso dell’immobile, mentre ha una mera aspettativa (non ancora diritto) in relazione all’assegnazione dell’alloggio a seguito della trasformazione della società.
Da ciò consegue che non può concedere il diritto d’uso a terzi, anche perché una tale ipotesi è vietata dalla legge per le Cooperative fruenti del contributo pubblico.