Autore: Studio

Sono socio di coop.va edilizia a proprietà indivisa e passata successivamente a divisa, che ha costruito nel 1981 n.20 alloggi con 19 garage e n. 5 locali comm.li.
Per n. 22 soci è stato effettuato rogito notarile per assegnazione definitiva. Mentre i restanti tre non hanno rogitato per i seguenti motivi:
I socio (locale comm.le) ha in corso azione legale per esclusione in quanto moroso. Sentenza di esclusione con consegna delle chiavi già emessa. Effettuata opposizione, in attesa di decisione da parte del giudice incaricato.
II socio (locale comm.le) non intende al momento rogitare.
III socio, subentrato nel 1987 ad altro socio assegnatario provvisorio di solo alloggio.
In sede di prenotazione, l’allora Presidente ha inserito un posto auto posizionato in prossimità di uscita di sicurezza, che a seguito di verifica dei vigili del fuoco hanno verbalizzato che tale posto deve essere libero e non ostruito.
Chiedo quanto segue:
1) In questa situazione è possibile sciogliere e liquidare la società?
2) Chi a rogitato vorrebbe recedere da socio, è possibile?
3) Come si può risolvere il problema del posto auto, premesso che è stato accatastato in quel punto?
4) Dopo l’assegnazione definitiva sono stati venduti degli alloggi senza che i nuovi acquirenti presentassero la richiesta di ammissione a socio. E’ regolare? Il vecchio socio è obbligato a presentare domanda di recesso? In caso di spese legali ed altro a chi spetta l’onere?
5) possono partecipare alle assemblee?

Risposta al quesito:
Non è possibile sciogliere la Società fino a quando esistono rapporti giuridici pendenti  e beni intestati alla Società medesima.
Il problema del posto auto è collegato alla sua agibilità e, posto che non sembra possibile renderlo legittimo, si deve eliminare.
A seguito della eliminazione occorre disciplinare la distribuzione dei posti auto, se ancora possibile, ovvero deliberare sul risarcimento dovuto al socio al quale il posto medesimo viene sottratto.
Dopo cinque anni dai rogiti è possibile vendere gli alloggi a terzi, senza che gli stessi diventino soci della Cooperativa.
E’ chiaro che i terzi, non avendo nulla a che fare con la Società non partecipino alle assemblee sociali; partecipano viceversa alle assemblee condominiali, nella qualità di proprietari degli alloggi.
I soci che hanno venduto hanno mantengono la qualità di soci e restano obbligati alla contribuzione delle spese generali sino all’estinzione del sodalizio (salvo che il Consiglio di Amministrazione accolga la domanda del loro recesso).

Sono presidente del cda di una coop e sono informato della gestione, svolta da un altra persona.
Ci sono alcuni debiti (tributari,inps) pregressi all’assunzione dell’incarico: quali rischi corro se non sono pagati?
Ho dato garanzia in banca per il fido: cosa succede se è utilizzato, possono chiedermi soldi per rientrare se non lo fa la coop?

Risposta al quesito:
Nelle Società Cooperative gli amministratori rispondono personalmente del versamento non eseguito in ordine ai tributi ovvero ai contributi previdenziali.
Nel caso in specie, dell’omesso versamento risponde certamente l’ex amministratore, ma quello attuale risponde per non avere agito per il recupero coattivo dell’importo e il versamento all’Ente creditore.
A seguito della garanzia sul fido bancario, il garante risponde del mancato pagamento del credito di scopertura se la Banca ha richiesto il rientro.

In una cooperativa edilizia mista alcuni soci all’atto dell’iscrizione hanno fornito dati personali non corrispondenti al vero, in ordine ai requisiti, in particolare sono poi risultati proprietari di immobili in altre zone fuori provincia e titolari di redditi in eccesso.
Alcuni di costoro non hanno neanche occupato l’alloggio in assegnazione mettendo loro familiari.
Preciso che attualmente sono assegnatari in regime di affitto con patto di futura vendita. Avendo avuto contributo pubblico per la costruzione del complesso, chiedo se il comportamento di detti soci possa configurare reato e come si debba perseguire. 

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico i soci assegnatari devono possedere tutti i requisiti di legge, che, preventivamente all’assegnazione definitiva, devono essere accertati dall’Ente finanziatore.
Se in occasione dell’atto pubblico ovvero della ratifica dei requisiti i soci hanno dichiarato il falso hanno certamente commesso due reati: quello di falso e quello di truffa aggravata.
I predetti reati, se nelle more non caduti in prescrizione, sono perseguibili con semplice denuncia alla Procura Della Repubblica territorialmente competente, la quale procederà poi d’ufficio.
Va, però, osservato che i predetti soci sono perseguibili anche in sede amministrativa, in quanto possono essere dichiarati decaduti dall’assegnazione.

Sono socia di una cooperativa che inizialmente contava 25 soci, 25 quote e 25 unità abitative.
In seguito un socio ha acquistato 4 quote da altri soci uscenti riducendo così la compagine societaria a 21 soci, mentre alcuni soci hanno deciso di frazionare in due la propria unità abitativa assumendosene l’aggravio economico.
Come ci si deve comportare con il numero delle quote?
A ogni unità abitativa deve corrispondere una quota pertanto dovremo aumentare il numero delle quote o, al contrario, dovremo ridurle al numero dei soci adeguandole come valore nominale?

Risposta al quesito:
Nelle Società Cooperative le quote sociali hanno un valore diverso da quello relativo alle quote nelle Società azionarie.
In queste ultime le quote sono proporzionali al dominio sulla Società, sicchè chi è proprietario del 100% delle quote è anche unico socio proprietario della Società.
Nelle Cooperative, viceversa, la quota non è direttamente collegata al “dominio” sulla Società, ma assolve esclusivamente alla funzione di finanziamento, ricevendo in cambio gli eventuali interessi attivi (agevolati) ovvero una proporzionale distribuzione degli eventuali utili (rari nelle Cooperative a scopo mutualistico puro).
Ciò posto, nella Cooperativa in esame la quota dovrebbe essere autonoma  dall’assegnazione delle unità abitative, anche se lo Statuto Sociale potrebbe avere una previsione diversa.
In tale ultimo caso, però, la Cooperativa non sarebbe a mutualità prevalente e non potrebbe godere delle previste agevolazioni finanziarie e fiscali.
In realtà sarebbe una Cooperativa “anomala”, più assimilabile ad una Società azionaria che ad una Società mutualistica.
Alla luce di quanto precede, dunque, appare opportuno approfondire la questione e, soprattutto, verificare le previsioni statutarie.

Sono socio di una cooperativa edilizia a beni divisi e godiamo di mutuo regionale, dopo parecchi anni, finalmente, di 40 soci, 13 stiamo procedendo con gli atti.
Dopo la stipula degli atti e l’accollo della nostra parte di mutuo, noi 13 dobbiamo sempre contribuire alle spese della cooperativa, visto che continua a esistere, o siamo automaticamente fuori da essa visto che risultiamo proprietari coi rispettivi atti notarili?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione individuale degli alloggi si esaurisce il rapporto mutualistico instaurato tra soci e Cooperativa, ma resta in vigore il rapporto sociale che si fonda sul contratto di costituzione, cioè lo statuto della Società.
Alla luce di quanto precede, i soci assegnatari mantengono gli obblighi nascenti dal rapporto societario, tra i quali spicca quello della contribuzione alle spese generali sino alla definitiva estinzione della Società.
E’ chiaro che, esauriti tutti i rapporti mutualistici, la Cooperativa deve essere messa in liquidazione e, completata la relativa procedura, deve essere definitivamente estinta.

Siamo dodici soci che hanno deciso di acquistare un appartamento in social housing.
Dopo aver versato il 10% del prezzo dell’appartamento il costruttore, causa approvazione nuovo pgt, cambia la convenzione e anche le condizioni di vendita (non più secondo le caratteristiche del social housing).
Decidiamo così di uscire tutti dalla coop e visto che il costruttore era senza un centesimo acquistiamo l’area sulla quale doveva sorgere il progetto. Ora vorremmo vendere ma siamo legati a dei contratti di progettazione che il CdA aveva firmato inizialmente e il costruttore minaccia una ingiunzione di pagamento.
Vorremmo sapere come muoverci e a cosa andiamo incontro.

Risposta al quesito:
Si presume che la Cooperativa abbia inizialmente firmato un contratto con il costruttore.
Occorre, preliminarmente, esaminare tale contratto e rilevare le eventuali inadempienze del costruttore.
E’, inoltre, necessario capire come i soci, receduti dalla Cooperativa, abbiano acquistato le aree e si trovino vincolati ai contratti precedentemente firmati dagli amministratori della Società.
Solamente dopo i chiarimenti che precedono e l’eventuale esame della documentazione contrattuale può fornirsi un’adeguata risposta.