Autore: Studio

Vorrei sapere se vendendo l’appartamento a un civile il contributo legge 492/75 rimane assegnato al militare.
La cooperativa è a proprietà divisa e sono stati fatti prima gli accolli del mutuo e poi i rogiti, la quota è stata comperata a prezzo di mercato e il militare in oggetto è subentrato come terzo socio.

Risposta al quesito:
Il mutuo agevolato è caratterizzato da un contributo pubblico sugli interessi e resta, comunque, finalizzato alla edificazione degli alloggi sociali.
Con la stipula del mutuo, l’Istituto bancario iscrive ipoteca fondiaria sull’edificio sociale e la Cooperativa si obbliga al rimborso delle rate, secondo il piano di ammortamento concordato.
Con l’atto notarile di assegnazione definitiva, il mutuo viene frazionato e accollato pro quota a ciascun alloggio, con il conseguente obbligo di ciascun socio assegnatario a provvedere al rimborso delle rate residue.
Nell’ipotesi di successiva vendita dell’alloggio sociale da parte del socio (da verificare se nel caso in specie sia consentita) si possono verificare due ipotesi alternative: il socio alienante estingue anticipatamente il mutuo agevolato e poi stipula l’atto di vendita al terzo ovvero quest’ultimo si accolla la quota residua del mutuo.
Da quanto precede, risulta evidente che il contributo sugli interessi viene concesso alla Cooperativa e, poi, resta vincolato al mutuo agevolato e, quindi, alla quota di esso frazionata su ogni singolo alloggio.

Sono assegnatario di un appartamento con la formula proprietà indivisa dal 2007.
Per problematiche del consiglio si parla di una durata di circa 15 anni prima di poter diventare proprietari.
Vorrei sapere se decido di andarmene perdo tutto quello versato fin ora? Sia la parte versata in fase di costruzione con relative migliorie dell’appartamento sia il canone versato mensilmente per l’alloggio?

Risposta al quesito:
Il recesso del socio di Cooperativa è regolato dall’art. 2532 del codice civile, nonchè dalle specifiche norme dello Statuto sociale.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa, salvo disposizione derogativa dello Statuto, il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato a copertura del costo di costruzione, del costo delle migliorie, della quota di capitale sociale (al netto di eventuali perdite consolidate); il socio non ha, viceversa, diritto alla restituzione della eventuale tassa di ammissione a fondo perduto, del canone per l’uso dell’alloggio, della quota parte delle perdite consolidate (ad esempio spese generali) e di ogni altra somma non restituibile a seguito di specifica delibera assembleare non impugnata.
Quanto al “canone mensile“ va osservato che non sempre esso si riferisce al solo uso dell’immobile, ma talvolta ricomprende anche quote di costo di costruzione (ad esempio rimborso mutuo agevolato); in tal caso la parte del canone non rimborsabile al socio receduto è quella inerente l’uso dell’immobile.

Vorrei sapere se la mancanza della determinazione della residenza nell’alloggio assegnato al socio, appartenente a cooperativa edilizia a proprietà indivisa riservata alle FF. AA., può comportare il mancato rilascio del nulla osta per il passaggio a proprietà individuale.
Preciso che il socio in questione è il coniuge di un socio deceduto, l’alloggio in questione non è mai stato abitato dall’atto di assegnazione nè dal socio defunto nè dagli eredi, nessuno di loro ha mai fissato la residenza in tale immobile.
Pur essendo esente la cooperativa in questione dal requisito della residenza, il mio dubbio è che l’esenzione potrà essere vantata solo per il personale in servizio e non per il personale in quiescenza.
E’ pur vero nel caso del socio defunto, i requisiti soggettivi debbono essere dichiarati dagli eredi, ed il socio al momento del decesso era ancora in servizio.
Alla luce di quanto sopra, l’Ente erogatore del contributo potrà concedere agli eredi il nulla osta al passaggio a proprietà individuale, esente dal requisito della residenza?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che l’Ente erogatore concede il nulla osta non agli eredi, bensì al socio prenotatatario dagli stessi designato per il titolo di fruizione dell’immobile.
Ciò posto, va rilevato che, esclusivamente per gli appartenenti alle FF.AA., si configura una deroga temporanea sul presupposto che il socio prenotatario sia impegnato a svolgere la propria attività lavorativa in luogo diverso da quello in cui sorge l’edificio sociale.
Da quanto precede consegue che l’erede del socio, a sua volta divenuto socio, dovrà possedere tutti i requisiti  soggettivi, ivi compreso quello della residenza, salva la deroga di cui sopra.

Sono un consigliere di  amministrazione in una cooperativa edilizia ora a proprietà divisa.
Il Consiglio di Amministrazione della cooperativa che rappresento, a seguito di violazioni alle norme dello statuto, il 31/05/2011 ha deliberato la esclusione di un socio. Questi ha presentato opposizione al Tribunale e quest’ultimo con suo provvedimento ha  sospeso il provvedimento di espulsione.
Con sentenza del 26/11/2013 il Tribunale stesso, a seguito dell’iter procedurale, revocava l’ordinanza di sospensione della efficacia esecutiva del provvedimento di espulsione e condannava il socio al pagamento delle spese di giudizio in favore della cooperativa.
Tanto premesso, considerato che il socio tutt’ora occupa un alloggio in godimento non ancora definitivamente assegnato e quindi di proprietà della cooperativa, si desidera conoscere:
a) La cooperativa può richiedere un compenso per tutto il periodo intercorso tra la comunicazione dell’avvenuta esclusione da socio (31/05/2011) ad oggi?
b) Il socio può avanzare delle pretese?
Giova chiarire che in proposito ai quesiti posti, lo statuto non prevede alcuna delle due ipotesi.
Per quanto di interesse giova informare che la cooperativa fruisce di un contributo annuale dallo Stato che, nel rispetto delle quote millesimali, distribuisce ai soci.

Risposta al quesito:
Il socio legittimamente escluso, oltre a subire le conseguenze della risoluzione del rapporto sociale, perde anche il diritto al rapporto mutualistico e, pertanto, non può detenere l’alloggio a lui precedentemente consegnato.
Conseguentemente, la Cooperativa può pretendere il risarcimento dei danni nella misura pari al valore locativo dell’immobile per il periodo di detenzione dell’alloggio senza titolo da parte del socio legittimamente  escluso.

Con riferimento alla risposta al quesito del 27/01/2014, trovandomi in una situazione simile, sono a formulare un quesito di approfondimento: dalla vostra risposta sembrerebbe che il passaggio alla forma di cooperativa divisa e la successiva assegnazione degli alloggi sia equivalente ad una acquisizione di proprietà della casa.
Nella mia cooperativa, che si trascina da mezzo secolo, i soci sono già assegnatari di quote e occupano ciascuno un appartamento, abbiamo usufruito di un finanziamento pubblico e adesso siamo in attesa del collaudo amministrativo del Ministero e dell’ATER.
La domanda è dunque: passando da proprietà indivisa a proprietà divisa diventiamo proprietari definitivamente dell’appartamento? a questo dovrà seguire lo scioglimento della cooperativa?

Risposta al quesito:
Divenuta la Cooperativa a proprietà divisa, secondo le regole previste dalla vigente normativa, gli amministratori  devono procedere all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci prenotatari.
L’atto di assegnazione definitiva viene effettuato mediante rogito notarile e comporta l’acquisizione della proprietà individuale dell’alloggio in capo a ciascun socio assegnatario.
La Cooperativa può avere più programmi costruttivi, sicchè, definitone uno con le assegnazioni ai soci, essa può proseguire nel completamento degli altri.
In tal caso, però, i soci assegnatari hanno facoltà di recesso, anche se gli amministratori possono loro imporre un versamento una tantum pari alla quota parte del costo prevedibile per la successiva estinzione della Società.
Se, viceversa, la Cooperativa ha definito l’unico programma costruttivo, l’assemblea dei soci delibera la liquidazione volontaria nominando un liquidatore, il quale assumerà il mandato di provvedere a tutti gli adempimenti sino alla estinzione e cancellazione della Società dal registro camerale.

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa beneficiaria del contributo della legge 492/75. Nei primi giorni dell’anno ho subito un furto nell’appartamento assegnatomi. Visto lo choc emotivo subito dal sottoscritto e quello della mia compagna che non vuole più viverci, essendo tra l’altro l’appartamento a piano terra, vorrei recedere dall’assegnazione.
La cooperativa può rifiutare le mie dimissioni/recesso? Ho diritto ad interrompere il pagamento della mia quota parte del mutuo? Per quanto tempo sono obbligato a continuare a pagarlo?

Risposta al quesito:
Il recesso dei soci delle Cooperative edilizie è regolato dall’art. 2532 del codice civile e dalle specifiche norme statutarie.
Per le Cooperative edilizie a contributo pubblico esiste un’ipotesi di recesso legale allorquando il socio perda i requisiti soggettivi previsti dalla legge per l’ottenimento dell’assegnazione dell’alloggio sociale.
La domanda di recesso deve essere comunicata agli amministratori della Cooperativa, i quali devono pronunciarsi entro sessanta giorni, accogliendola ovvero rigettandola.
In caso di rigetto, il socio può ricorrere al Tribunale esponendo le proprie ragioni.
Il recesso ha efficacia dalla data dell’accoglimento della relativa domanda da parte degli amministratori ovvero dalla data stabilita dal Tribunale in caso ricorso del socio.
Il socio resta obbligato a tutti gli adempimenti sociali sino a quando il recesso diviene pienamente efficace.
Nel caso prospettato, poi, occorre approfondire le specifiche previsioni  statutarie in ordine ai diritti del socio receduto riguardanti il rimborso dei versamenti sociali dallo stesso effettuati.
Nelle Cooperative a contributo pubblico, di regola il socio receduto ha diritto al rimborso dei versamenti eseguiti in conto costruzione alloggio, mentre la Cooperativa ha diritto a trattenere le spese generali e, per le Cooperative a proprietà indivisa, il canone d’uso dell’alloggio fruito a titolo abitativo.