Autore: Studio

Sono subentrata a mio padre (che ha rinunciato a continuare ad essere socio) in una cooperativa a proprietà indivisa di militari (io stessa lo sono) nel 2007.
Un anno prima ho contratto matrimonio in regime di separazione dei beni. Mio marito era già proprietario di una casa acquistata prima di conoscermi nello stesso Comune dove insiste la cooperativa di cui io risulto socia. All’atto del mio subentro mi venne chiesto se io risultassi essere proprietaria di altro immobile sito nello stesso Comune ed io risposi di no (perchè l’immobile non era mio bensì di mio marito).
Oggi stiamo avviando le pratiche per il passaggio da proprietà indivisa a divisa e sembra che tra i moduli che dovremo compilare ce n’è uno che richiede anche a mio marito di non essere proprietario di altri immobili.
La domanda è la seguente: il fatto di essere in regime patrimoniale di separazione dei beni ha validità oppure nel caso delle cooperative edilizie sovvenzionate con contributo statale ciò non vale?
Il fatto di essere io socia della cooperativa e non mio marito e l’esistenza del regime de quo verrà considerato, magari allegando la documentazione che prova la separazione patrimoniale dei beni, oppure potrò avere problemi, a causa dell’unità immobiliare intestata solo ed unicamente a mio marito, nell’assegnazione della proprietà dell’alloggio (alloggio per il quale stiamo pagando un mutuo prima mio padre ed ora io da 30 anni)?

Risposta al quesito:
Nell’ipotesi di cooperative edilizie a contributo pubblico, il requisito dell’impossidenza immobiliare viene esteso a tutti i componenti il nucleo familiare del socio assegnatario.
Non ha alcuna incidenza il regime patrimoniale dei coniugi. Incide, viceversa, la separazione dei coniugi, in quanto il coniuge separato legalmente, anche se proprietario di un immobile, non rappresenta un ostacolo per l’assegnazione dell’alloggio sociale all’altro coniuge.
Da rammentare che la proprietà di un immobile nello stesso Comune dell’intervento agevolato costituisce ostacolo all’assegnazione se l’immobile è idoneo all’uso abitativo dell’intero nucleo familiare (cioè composto da un vano per ogni componente, oltre servizi).

Faccio parte di una cooperativa edilizia che ha stipulato con il Comune in cui vivo l’atto di concessione del suolo sul quale porre in essere la costruzione. Premetto che al momento della mia iscrizione ho versato la quota sociale più 10.000 euro.
Chiedendo un pò di carte agli amministratori ho notato delle cose poco chiare che ora vi vado a raccontare:
1) solo uno dei tre amministratori ha versato i 10.000 euro come me, gli altri solo la quota sociale pari a 26 euro, compreso il presidente;
2) non tutti gli altri soci della cooperativa hanno effettivamente versato i 10.000 euro come a me richiesti, ma alcuni solo 4.000 euro ed altri la sola quota sociale.
A tal proposito vi chiedo se tale disparità di trattamento economico sia possibile e nell’eventualità come debba comportarmi.

Risposta al quesito:
Nelle cooperative vige il principio di parità di trattamento tra i soci, soprattutto in relazione ai versamenti sociali, quando la Società è beneficiaria di contributo pubblico.
Se, dunque, non esiste una obiettiva “differenza di prezzo” tra gli immobili prenotati, tutti i soci devono versare le stesse somme in un ragionevole arco di tempo.
La grave irregolarità può essere denunciata al competente ufficio di vigilanza sulle cooperative.

Nel 1988 io e mio marito (comunione legale di beni) siamo entrati in una cooperativa edilizia indivisa, per comodità si decise di individuare nella persona di mio marito il socio prenotatario dell’alloggio.
Mio padre con degli assegni di conto corrente intestati a me ha corrisposto £ 40.000.000 (non ho possibilità alcuna di dimostrarlo) per entrare in cooperativa. Le successive rate di mutuo sono state corrisposte alla stessa cooperativa durante la nostra vita coniugale.
Io all’epoca ero casalinga e il conto corrente bancario era intestato solo a mio marito.
Nel 2003 iniziò il ricorso per separazione, mi venne assegnata la casa coniugale solo perchè vi erano figli minori, ma della questione quote di mutuo ai fini dell’assegnazione definitiva dell’appartamento non venne detto nulla. Le ultime due rate del mutuo regionale vennero pagate dal mio ex marito.
In sede di divorzio, avevo da poco iniziato a lavoricchiare con dei contratti a termine, non mi venne concesso nè l’assegno alimentare nè tanto meno venne trattata la questione della prenotazione dell’alloggio. Venne solo riconfermata l’assegnazione della casa coniugale in virtù del fatto che mio figlio era ed è studente universitario.
Il mio ex marito ha di recente proposto ricorso ex art. 710 c.p.c. per vedersi assegnare l’alloggio ribadendo la sua posizione di socio prenotatario della cooperativa, ma il ricorso è stato rigettato perchè mio figlio ancora studia.
Vorrei sapere se c’è la possibilità di aggiungere il mio nome a quello del mio ex marito quale socio prenotatario dell’alloggio, anche perchè a causa di alcuni abusivismi edilizi, in corso di sanatoria, la cooperativa non ha ancora rogitato.
Diversamente cosa posso chiedere alla cooperativa o al mio ex marito, in assenza di documentazione?

Risposta al quesito:
Con il divorzio cessano gli effetti civili del matrimonio ivi compresi quelli riguardanti il regime patrimoniale adottato dai coniugi.
Il coniuge divorziato, pertanto, non può vantare alcun diritto o interesse legittimo in relazione all’alloggio cooperativo precedentemente prenotato dall’altro coniuge.
Nel caso prospettato, ancor oggi si potrebbe tentare di attuare una pretesa creditoria per le somme impiegate dal coniuge per la prenotazione dell’alloggio da parte dell’altro coniuge socio della cooperativa.

Sono un amministratore di una cooperativa edilizia abitativa il cui programma, già ultimato, è stato realizzato con contributo dello Stato.
Un nostro socio non ha pagato l’ultima rata del mutuo per motivi che mi riservo di esporre e successivamente alla data di scadenza della rata stessa, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 2476 c.c., ha richiesto di visionare i libri delle adunanze e delle deliberazioni nonchè la documentazione amministrativa.
In considerazione del mancato pagamento della rata, può la cooperativa respingere la richiesta o deve comunque far visionare la documentazione?
Ringrazio anche a nome dei 17 dei 18 componenti il sodalizio.

Risposta al quesito:
La morosità del socio non risolve automaticamente il vincolo sociale, sicchè il socio stesso conserva tutti i diritti, ivi compreso quello relativo al controllo sull’amministrazione sociale.
Se, viceversa, il socio viene escluso a causa della morosità, allora egli perde ogni suo diritto e può solamente opporre il deliberato di esclusione.

Mio padre è socio di una cooperativa militare a proprietà indivisa – doveva passare a proprietà divisa – mutuo interamente pagato – anzi vanta un credito dall’INPS a seguito dei conteggi definitivi, ma c’è un debito da ripianare per un vecchio contenzioso e i soci hanno deliberato di coprirlo pro-quota. Ma poi non tutti hanno effettuato il pagamento così la cooperativa è stata posta in liquidazione coatta dal Ministero delle Infrastrutture.
E’ vero che chi ha acquistato la sua quota non corre nessun pericolo e che verranno eventualmente messi in vendita solo gli alloggi degli inadempienti? Se così non fosse a chi si devono rivolgere i soci che hanno regolarmente pagato il debito per tutelarsi, non perdere l’alloggio o non doverlo riacquistare all’asta?

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è chiaro se la Cooperativa sia a “proprietà divisa” (cioè i soci sono solo locatari) ovvero a proprietà indivisa, ma, in tale ultimo caso, senza l’atto di trasferimento della  proprietà individuale ai singoli soci.
La sopraggiunta liquidazione coatta, comunque, incide radicalmente in entrambe le ipotesi, in quanto, in presenza dello stato d’insolvenza, si applicano le norme del fallimento.
Nel primo caso, ai sensi dell’art. 80 L.F., il liquidatore ha facoltà di sciogliersi dal contratto, ma in tal caso dovrà corrispondere al locatario una indennità (ovviamente commisurata al “canone”  e non all’effettivo versato in conto costruzione e mutuo dal socio locatario). Il socio avrà, quindi, la possibilità di formulare istanza di ammissione al passivo per le somme versate, diverse dal canone puro.
Anche nella seconda ipotesi, il liquidatore avrà la facoltà di sciogliersi dal contratto (nel caso in specie “atto di prenotazione”) ovvero di eseguire il contratto richiedendo al socio il versamento dell’eventuale integrazione di prezzo.
Se, tuttavia, il contratto (atto di prenotazione) è stato a suo tempo trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2645–bis del codice civile, allora il liquidatore non può più sciogliersi e deve darvi esecuzione.
In ogni caso il liquidatore ha l’obbligo di comunicare ai soci l’intenzione o meno di sciogliersi dal contratto.

La cooperativa di mio suocero ha deliberato nel 1996 il passaggio da proprietà indivisa a proprietà divisa. Tuttavia, lui non ha voluto stipulare l’atto per l’acquisto della proprietà ritenendo troppo esose le somme richieste. Dopo svariati giudizi in cui è risultato soccombente – in quanto le somme domandate rispettavano i criteri dell’art. 18 – e a seguito della sua esclusione da socio, ha deciso di chiedere la restituzione delle somme versate. Si chiede, pertanto, di conoscere quale parte dei versamenti effettuati può essere richiesta e la normativa applicabile.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa i versamenti sociali sono di tre tipi:
a)      eseguiti a titolo di anticipazioni in corso di costruzione dell’alloggio;
b)      dopo la consegna dell’alloggio, eseguiti a titolo di canone in quota rate di mutuo (sino all’estinzione).
c)      Eseguiti a copertura delle spese generali, anche quale parte del canone.
Lo Statuto regola normalmente le modalità del rimborso dei versamenti sociali al socio receduto o escluso.
Nel caso in specie, tuttavia, le norme statutarie possono rivelarsi insufficienti, in quanto si è verificata una successione di situazioni e/o fasi giuridiche nei rapporti tra socio e cooperativa (di indivisa a divisa).
Si ritiene, pertanto, che, nel caso che ci occupa, il socio escluso abbia diritto al rimborso (se non già prescritto):
a)      di tutte le somme versate a titolo di anticipazione del costo alloggio;
b)      di tutte le somme versate a titolo di rimborso delle rate di mutuo.