Autore: Studio

Sono socia di una cooperativa nata per costruire box pertinenziali. I tempi di costruzione si sono notevolmente allungati rispetto al programma, infatti ad oggi non sono ancora iniziati i lavori.
Per tale motivo ho inviato domanda di recesso che è stata rigettata motivando che potrò uscire solo se trovo un altra persona che mi sostituisca! E’ legale?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se lo Statuto ovvero il contratto di prenotazione prevedono la clausola specifica del subentro necessario di altro socio:
nel caso affermativo è necessario provare la grave inadempienza della Cooperativa al fine di potere rifiutare la propria prestazione sociale mediante il giusto recesso;
nel caso negativo, è necessario verificare ulteriormente la clausola statutaria che prevede il recesso e formulare conseguentemente la relativa domanda; il CdA dovrà pronunciare l’accoglimento ovvero il rigetto, che dovrà essere opposto dal socio innanzi al Tribunale entro 60 giorni dalla comunicazione.

Vorrei sapere se esiste una legge che regola la quantificazione della penalità da imporre al socio conferitore per cessazione di conferimento (penalità prevista dallo statuto). Premettendo che il socio ha avuto valide ragioni per dimettersi prima dei termini stabiliti.

Risposta al quesito:
Se sussistono legittime ragioni di recesso dalla Cooperativa, il socio non dovrebbe subire alcuna penalità per il mancato conferimento, almeno che lo Statuto o il Regolamento non regolino specificatamente il caso assegnando un termine per cessazione del rapporto.
Nel caso di applicazione della penalità, genericamente prevista dallo Statuto, se essa è legittima va quantificata in base al danno effettivo subito dalla Cooperativa (ovviamente da dimostrare).
La quantificazione, dunque, è regolata dai criteri del risarcimento del danno effettivo.

Uno dei coniugi, soci di cooperativa, muore senza che sia stata ancora assegnata la casa. Il coniuge superstite può essere l’unico assegnatario della casa pur essendoci dei figli che acconsentono?
Se si, qual’è la procedura corretta per avere l’intestazione della casa al coniuge superstite?

Risposta al quesito:
La prenotazione dell’alloggio non costituisce un diritto reale per i coniugi, ma semplicemente un credito verso la Cooperativa.
Nel caso di decesso del coniuge prima dell’assegnazione, la Cooperativa dovrà assegnare l’alloggio al coniuge superstite, unico soggetto creditore in base al preliminare di assegnazione.
Quanto precede può essere avvalorato anche dalla rinuncia (utile ma non dovuta) dei figli della coppia, i quali potrebbero vantare pretese esclusivamente sugli importi versati dal de cuius per l’acconto del prezzo.

Si premette che nell’anno 2008, la Cooperativa appositamente creata per la costruzione di n. 16 alloggi, ha trasferito la proprietà degli stessi ai soci assegnatari a mezzo rogito notarile.
Tanto premesso, considerate le significative differenze della collocazione (non della metratura) dei posti auto che ne comporta, conseguentemente, un diverso valore, sono cortesemente a richiedere:
1. Quale documento o verbale di assemblea attesti inderogabilmente tale assegnazione, poi trasferita nel titolo di proprietà?
2. Essendo la cooperativa chiusa da circa 10 anni dove recuperare la documentazione?
3. Soprattutto, è possibile fare ancora qualcosa a livello legale, essendo venuti a conoscenza, per caso, a distanza di anni di presunte irregolarità nell’assegnazione dei posti auto?

Risposta al quesito:
Il compimento del decennio dall’assegnazione rende impossibile qualunque pretesa sugli immobili assegnati.
In ogni caso, va osservato che il documento essenziale è costituito dal rogito notarile, che essendo l’ultimo atto stipulato supera quelli precedenti anche se difformi.
L’intervento per la nullità parziale del rogito notarile dovrebbe essere fondato sul dolo o sull’errore essenziale, circostanze della cui prova è onerato esclusivamente il soggetto che agisce.
Nella situazione descritta nel quesito si appalesa molto difficoltosa l’acquisizione della succitata prova necessaria, posto che non sono più recuperabili i relativi documenti, quali i verbali di assegnazione.

Sono socia assegnataria di un alloggio a proprietà indivisa in L.c.a. da ormai 6 anni, abbiamo in questi anni lavorato per trasformare la proprietà da indivisa a divisa versando anche un acconto al liquidatore, ora scopriamo che i creditori privilegiati che sono società di recupero credito, che hanno acquistato i crediti delle banche non sono d’accordo, vogliono più soldi, il credito è dovuto a ipoteche di II grado che la Cooperativa ha attivato all’insaputa dei soci per avere liquidità.
In che modo possiamo difenderci? Non sono illecite queste ipoteche?
Noi la casa l’abbiamo pagata già e la ripaghiamo ancora, anche perché non abbiamo ancora capito se esiste una norma per il calcolo dall’acquisto dell’alloggio. Questi crediti deteriorati fin quando possono richiedere il riconoscimento di quanto dovuto.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se i mutui sono validi, in quanto in caso contrario anche le relative ipoteche seguirebbero la stessa sorte. Se i mutui sono stati concessi in violazione del merito creditizio potrebbero essere dichiarati nulli in sede giudiziale.
Occorre, quindi, resistere adeguatamente alle richieste dei cessionari dei crediti alfine di ottenere il migliore risultato possibile.

Sono socio di una Cooperativa edilizia, iniziata con 11 soci, poi 9, poi 10, ma come è possibile?
Il Presidente dice che qualcuno è uscito pagando l’alloggio in contanti… ma è possibile? So soltanto che il mio accollo mutuo da 105 è passato obbligatoriamente a 105 e poi il socio dell’ultimo piano si è appropriato del sottotetto senza nessuna delibera assembleare. Non saprei… c’è puzza di vizi e favoritismi.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società in cui i soci partecipano alla vita sociale secondo le regole dello Statuto, del codice civile e delle leggi speciali, sicché ciascun socio può richiedere le dovute informazioni agli amministratori.
A seguito delle informazioni il socio può capire se agire a tutela dei propri diritti eventualmente violati.
Se sussistono violazioni normative da parte degli amministratori, il socio può ricorrere alla Vigilanza sulle Cooperative presso il Ministero dello Sviluppo Economico (Assessorato per le Regioni a Statuto speciale).