Autore: Studio

Mi è stato assegnato nel 2015 un appuntamento in proprietà con rogito notarile da parte di una cooperativa edilizia dietro il pagamento del relativo prezzo. Io ero quindi socio della Cooperativa in virtù della prenotazione e successiva assegnazione dell’immobile.
Lo scorso anno mi è stato riferito che la Cooperativa stava per fallire, e mi fu consigliato di recedere dalla qualità di socio per evitare qualsiasi tipo di conseguenza derivabile dal fallimento (in realtà la società è a responsabilità limitata quindi da ciò che mi risultava non avrei corso rischi). Mi ero quindi informato presso la stessa cooperativa sulle conseguenze di un eventuale recesso o eventuali rischi nel caso fossi rimasto socio e poi la società fosse fallita. Mi avevano risposto che in nessuno dei due casi io avrei avuto conseguenze sul piano della proprietà dell’appartamento, che quindi avrei potuto a mio piacimento recedere dalla qualità di socio mantenendo ovviamente l’appartamento, ma che, anche se fossi rimasto dentro la società non avrei corso rischi in quanto a responsabilità limitata.
In quel momento, viste queste informazioni e consigli esterni, mi dava comunque più sicurezza recedere e ho inviato comunicazione di recesso via Pec un anno fa. Nei tempi successivi però mi sono venuti dei dubbi, ho pensato che l’atto di assegnazione posse essere ritenuto nullo per mancanza sopravvenuta di causa visto che gli immobili vengono assegnati in proprietà ai Soci e io non ho più tale qualità.
Posso stare tranquillo da questo punto di vista oppure questo dubbio è fondato? Sono corrette le informazioni che mi hanno dato? Io ho trovato una sentenza del che dice che l’atto di assegnazione non è affetto da nullità in caso di recesso ma anche altre che in certi punti sembrano dire il contrario, ma comunque non trovo il caso esatto e più cerco più vado in ansia pensando di aver potenzialmente fatto un grave errore che potrebbe portarmi alla perdita della casa.
La Cooperativa comunque mi aveva assicurato che io avrei potuto recedere a mio piacimento senza alcun problema, e che anzi, ai soci di più vecchia data stavano chiedendo addirittura loro di recedere, io vivo attualmente nell’appartamento in questione.

Risposta al quesito:
Se il rogito notarile riguarda il trasferimento della proprietà dell’immobile al socio, non sussiste alcun problema sul diritto reale già definitivamente acquisito dal socio.
In tal caso, infatti, il “rapporto mutualistico” si è concluso e il rogito non può essere dichiarato nullo, salvo il caso previsto dalla legge per gli atti illeciti (ad esempio abuso edilizio).
Permane il “rapporto sociale” fino all’estinzione della Società, salvo il recesso anticipato accolto dalla Cooperativa.
Tale rapporto, tuttavia, non incide sugli oneri economici incombenti sulla Cooperativa, in quanto, essendo a responsabilità imitata, la stessa risponde esclusivamente con il proprio patrimonio.
L’eccezione a quanto precede è rappresentata da eventuali deliberazioni assembleari che impongano versamenti ai soci ovvero esposizioni creditorie della Cooperativa nei confronti dei soci medesimi.
In tali casi il fallimento ovvero la liquidazione coatta amministrativa potrebbero richiedere il relativo adempimento ai soci obbligati.

Egr. avvocato, in data 1.3.2019 sono diventato socio di una Cooperativa, versando la quota di iscrizione. Dopo una serie di colloqui, il giorno 24 marzo 2019 ho effettuato bonifico di € 15.000,00. Il giorno successivo al bonifico, ho sottoscritto insieme al presidente della Cooperativa un “verbale di assegnazione” dove è scritto:
– il socio assegnatario ha manifestato la volontà di prenotare un alloggio;
– la cooperativa assegna al socio l’alloggio al costo complessivo di € 100.000;
– il socio versa al momento della sottoscrizione del presente atto l’importo di € 15.000,00 pari al 15% del costo (bonifico da me effettuato il giorno precedente) e riconosce sin da ora la quota parte di sua spettanza delle spese di gestione già previste nel costo convenuto di € 100.000,00;
– il socio accetta l’assegnazione e si impegna ad accollarsi il mutuo a seguito di assegnazione definitiva dell’alloggio.
Lo stesso giorno si è riunito il C.d.A. della Cooperativa che ha deliberato l’assegnazione dell’immobile in mio favore. Poiché i lavori non sono mai iniziati, a fine ottobre 2020 ho fatto richiesta di recesso dalla Cooperativa sulla quale non ho mai avuto una risposta formale.
Di fatto però non ho più versato la quota annuale. Da allora ho vanamente richiesto la restituzione dell’acconto ma nonostante le rassicurazioni ancora non ho ricevuto nulla.
Ho diritto alla restituzione integrale oppure la Cooperativa ha titolo per trattenere le somme? Eventualmente, come posso procedere?

Risposta al quesito:
Occorre verificare la causale del versamento, rilevando se gli importi sono stati collegati al costo di costruzione ovvero anche alle spese generali.
Nel primo caso il socio receduto ha diritto al rimborso dell’intero, posto che nella Cooperative edilizie a chi recede deve essere restituito quanto pagato in acconto prezzo, mentre può essere trattenuto quanto versato per spese generali.
In caso di ritardo o rifiuto illegittimo in ordine alla restituzione dell’acconto prezzo da parte della Cooperativa, il socio receduto può agire giudizialmente (Tribunale delle Imprese) ovvero in sede amministrativa( Vigilanza Cooperative) a tutela dei propri diritti.

Egregio avvocato, dal 2005 sono socio di una cooperativa edilizia che per statuto è aperta ai soci per soddisfare il bisogno della casa ad un prezzo di mercato il più conveniente possibile. Lo Statuto ha poi previsto che l’intento mutualistico dei soci può essere raggiunto anche con la realizzazione di immobili destinati ad uso diverso dalle abitazioni (come studi e box da vendere a terzi).
Ebbene, pur non avendo bisogno di abitazione sono diventato socio perché interessato unicamente ad un eventuale acquisto di un ufficio. Nel 2015 si è realizzata la costruzione delle abitazioni, uffici e box ma non essendo più interessato all’acquisto dell’ufficio ho rinunciato e mi è stata restituito l’acconto versato. Nel 2019, a completamento delle operazioni di assegnazione delle abitazioni ai soci e vendita degli uffici e box a terzi, in occasione di un’ispezione del M.I.S.E., l’Ispettore incaricato ha eccepito, per vie brevi, che i soci interessati solo al terziario (uffici e box) non potevano essere soci della Cooperativa.
Fino al 2018 ho versato le quote amministrative di gestione, poi non più. Attendevo che l’Assemblea dei Soci, deliberasse la mia giusta esclusione dal sodalizio ma non è avvenuto rimanendo annoverato come socio. In questi giorni, dopo più di 3 anni, la Cooperativa mi ha chiesto il versamento delle quote amministrative annuali di gestione non pagate del 2019, 2020 e 2021. Le chiedo a che titolo dovrei versare tali quote amministrative se stando al rilievo dell’Ispettore, non ho mai avuto i requisiti mutualistici di socio?
Non dovrebbe, anzi, essere la Cooperativa a restituirmi le quote amministrative versate senza motivo, almeno da quando ho rinunciato al terziario nel 2015?

Risposta al quesito:
Con la rinuncia all’assegnazione e soprattutto con la restituzione del versatosi dovrebbe essere concluso anche il rapporto sociale, sicché non si dovrebbe porre alcun problema in ordine alla qualità di socio negli anni successivi.
Si dovrebbe, tuttavia, verificare la situazione documentale al fine di potere stabilire la predetta vigenza dell’obbligo asserito dalla Cooperativa.
In ogni caso, a seguito dell’accertamento ispettivo e della effettiva cessazione dei rapporti (convocazioni, riunioni, corrispondenza) appare plausibile che nessun importo sia dovuto per spese generali dalla data dei predetti eventi.
Non è così per i periodi precedenti , in quanto anche il “rapporto di fatto” può ritenersi idoneo a giustificare la partecipazione alle spese generali del soggetto che lo intrattiene.
Quanto precede, quindi, esclude il diritto al rimborso del versato per le spese generali, mentre resta fermo l’assenza dell’obbligo contributivo successivamente alla cessazione del rapporto a seguito degli eventi sopra citati.

Tre anni fa ho prenotato un alloggio con una cooperativa per l’acquisto di un immobile di euro 300.000 pagando un acconto di euro 30.000, diventandone socio.
A fine mese iniziano i lavori di costruzione, sono stata contattata dalla Cooperativa e mi è stato detto verbalmente che per continuare ad essere socio devo pagare 60.000 in più rispetto alla cifra pattuita nell’atto di prenotazione. Ci sono rimasta molto male, il tutto mi è stato comunicato verbalmente, non è stata fatta nessuna riunione tra i soci per evidenziare questa ulteriore richiesta onerosa, anzi mi è stato detto che se non posso coprire la cifra, posso effettuare il recesso e mi è stata inoltrata la richiesta di recesso.
E’ possibile una cosa del genere? La Cooperativa non è tenuta a fare una riunione a tutti i soci? Posso chiedere che venga effettuata una riunione tra tutti i soci per capire se gli è stata fatta la stessa richiesta?
Ho pensato che potrebbe essere un modo per rivendersi il mio appartamento ad un altro socio ad un costo più elevato. Mi fate sapere gentilmente come devo procedere?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono (o dovrebbero essere) società mutualistiche, finalizzate all’assegnazione degli alloggi ai soci, i quali devono versare esclusivamente il costo di costruzione e le spese generali, senza alcun lucro da parte del sodalizio.
Le Cooperative sono rette secondo le regole dello Statuto sociale e del codice civile, nonché dalla normativa speciale cooperativistica.
Occorre, pertanto, verificare le norme statutarie in ordine alla previsione delle informazioni e delle partecipazioni dei soci alla vita sociale, al fine di predisporre gli interventi necessari.
Il socio potrà certamente richiedere le adeguate informazioni, nonché formulare istanza per la convocazione dell’assemblea, indicando l’ordine del giorno sugli argomenti da trattare.
In caso di rifiuto, il socio può formulare esposto alla Vigilanza sulle Cooperative ovvero agire giudizialmente a tutela dei propri diritti (previa verifica documentale della effettiva situazione).

Egregio avvocato, sono qui a porLe un quesito che mi assilla.
Ho prenotato un appartamento, garage e commerciale in quanto socio di cooperativa edilizia divisa. Nelle more dell’atto di assegnazione definitiva, ho subaffittato il locale commerciale ad una ragazza madre che era incinta (che in teoria non poteva avere la residenza in un immobile c1, ma se il Comune l’ha data… va bene per lui e quindi va bene per tutti). Qualche tecnico mi ha detto che si poteva fare perché il commerciale non segue la normativa di vincolo ventennale o quinquennale prevista per la casa di abitazione per vendita o affitto.
Volevo chiederLe se è così oppure rischio di perdere la casa (anche se l’atto definitivo di assegnazione è stato rogato nel 2019 e quindi l’immobile è accatastato a nome mio come area superficiaria da tale data).
C’è un termine di prescrizione di tale infrazione oppure se il Comune che ha accertato la residenza ha già sanato tale vizio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se il locale “commerciale” è pertinenza dell’immobile, in quanto in tal caso la relativa qualificazione non risulterebbe comprensibile.
Se il locale costituisce pertinenza (ad esempio cantina), in tal caso esso rientra nella disciplina vincolistica che pone il divieto di alienazione o locazione prima dei cinque anni dall’assegnazione.
Se, viceversa, il locale è autonomo dall’alloggio ed è stato assegnato al socio per l’esercizio della propria attività lavorativa, in tal caso non rientra nella disciplina vincolistica.
L’operato del Comune non è legittimo e non ha sanato l’eventuale violazione. In ogni caso va osservato che non si verificherebbe un’ipotesi di revoca dell’alloggio.

Cooperativa a proprietà indivisa costituita nel 1921 proprietaria di 18 alloggi. Non ha mai ottenuto né all’atto della costituzione né successivamente alcun tipo di finanziamento o mutuo. Terreno acquistato nel 1921 dal Comune, alloggi costruiti con mezzi propri e ristrutturati con i mezzi dei soci assegnatari. Allo stato non ha debiti o obbligazioni di alcun genere verso terzi.
In caso di liquidazione volontaria, previa trasformazione da indivisa a divisa con delibera assembleare, come si calcola il valore di “riscatto” dei singoli alloggi? Si segue una normativa particolare? Si acquistano a valore di ultimo bilancio approvato? Si stabiliscono autonomi criteri? Si devono seguire le quotazioni del mercato?
Lo Statuto prevede che, in caso di liquidazione, le somme introitate vanno versate alla Confcooperative.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società non lucrative, sicché, nel caso di specie, i soci sono obbligati a sopportare esclusivamente gli oneri delle spese generali del passaggio da indivisa a divisa e dei costi notarili dell’assegnazione in proprietà, nonché i costi per l’estinzione della Società.
Se nel Bilancio non sono esposti crediti versoi soci, gli stessi non devono sopportare altri costi per il trasferimento della proprietà individuale degli alloggi, nel tempo già pagati.