Autore: Studio

Egr. avvocato, a Dicembre 2021 mia figlia ha prenotato un alloggio con box in cooperativa edilizia pagando l’iscrizione e versando 5.000,00 Euro per la prenotazione. A quel punto era stato formalizzato un piano di pagamenti che avrebbe dovuto iniziare il 15 Gennaio 2022 con la firma del compromesso.
Questo atto non è ancora avvenuto e si aspetta venga convocata da un momento all’altro, ma nel frattempo vorrebbe recedere dall’impegno per problemi contingenti.
La domanda è come deve procedere? Ha diritto al rimborso dell’acconto versato?

Risposta al quesito:
Il recesso è regolato oltre che dal codice civile, anche dallo Statuto della Società, che specifica i motivi che consentono al socio di recedere.
In generale i soci della Cooperative edilizie hanno diritto a recedere per la sopraggiunta perdita dei requisiti ovvero per l’impossibilità di perseguire lo scopo sociale.
Nel caso di specie, ritenuta la brevità del rapporto societario non dovrebbero esserci problemi di alcun genere.
Quanto all’importo versato, occorre verificarne la causale, posto che i soci receduti hanno diritto al rimborso dei soli acconti sul prezzo di assegnazione, mentre per le spese generali la Cooperativa ha diritto di trattenere gli importi utilizzati a copertura dei costi.
Va anche osservato che in alcune Cooperative lo Statuto prevede il versamento di una tassa di ammissione espressamente non rimborsabile.

Gentile avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia, la mia abitazione ha raggiunto l’80% dei lavori manca poco per essere finita, posso dare incarico ad un’impresa per terminare i lavori con fatturazione e portare i costi in conto alloggio, visto che sono quattro anni che sono fermi i lavori e gli interessi con la banca maturano sempre?

Risposta al quesito:
A quanto sembra il socio non ha avuto l’assegnazione definitiva, sicché l’alloggio è ancora di proprietà della Cooperativa e il socio medesimo è solamente detentore, seppure qualificato.
In tal caso non è consentito intervenire sull’immobile se non dopo un provvedimento specifico dall’Autorità Giudiziaria, eventualmente adita in via d’urgenza, se ne sussistono i presupposti.
La tutela del socio è certamente da attuare preliminarmente in sede societaria, accertando prima le effettive inadempienze gestionali e dopo mettendo in mora gli amministratori mediante l’adeguata intimazione di ripristino della legalità.
Permanendo l’inadempienza si dovrà agire giudiziariamente individuando l’esatta procedura in base alla normativa societaria.

Egregio avvocato, vivo in una cooperativa edilizia srl. Circa due mesi fa abbiamo effettuato il rogito notarile e tra qualche giorno procederemo alla scelta dell’amministratore per il condominio nascente. Parallelamente dovremmo liquidare la società, ma due soci su venti non hanno versato le somme dovute e il commercialista sostiene di non poter procedere allo scioglimento.
Il timore di molti è che sciolta la cooperativa non si possano più recuperare le somme dei soci debitori o che il commercialista ci possa mantenere in questo stato per lungo tempo.
Lei saprebbe indicarci come procedere?

Risposta al quesito:
I soci che non hanno versato il dovuto sono inadempienti, sicché rispondono non solo dei mancati versamenti, ma di tutti i danni arrecati alla Cooperativa in ragione del loro comportamento illegittimo.
Ciò posto i due soci devono essere messi in mora in ordine ai predetti danni, che ricomprendono tutti i costi che la Cooperativa deve sopportare fini alla definizione del giudizio a loro carico.
L’unico problema è quello che riguarda la capienza economica dei due soci, nei confronti dei quali si potrebbe agire anche con richiesta di sequestro conservativo, a condizione che gli stessi siano proprietari dell’immobile loro assegnato.
Se i soci sono incapienti, in tal caso l’assemblea può rinunciare al credito e deliberare l’estinzione della Società per evitare ulteriori costi.

Ho fatto una domanda di ammissione ad una cooperativa per una casa che è già stata costruita, è passato un mese dalla domanda e non ho avuto risposta; mi è stato detto dall’avvocato che li segue che devono riunirsi per deliberare la mia adesione ma ancora non l’hanno fatto.
Posso mandare una pec in cui voglio annullare la mia richiesta di adesione?

Risposta al quesito:
Il socio della Cooperativa edilizia ha diritto di recedere. Nel caso di specie tale diritto è di tutta evidenza in quanto lo stesso rapporto sociale non si è neppure consolidato.

Ad aprile 2020 io e il mio compagno abbiamo prenotato un appartamento da una cooperativa divisa (su 14 appartamenti, 7 sono destinati alle forze dell’ordine e 7 no). Nel contratto firmato dall’agenzia la consegna sarebbe dovuta avvenire a marzo 2022. Abbiamo pagato alla cooperativa il 20% e il 2% all’agenzia.
Ad oggi non è neanche cominciato il primo scavo perché hanno sempre posticipato, prendendo tempo ed inventando scuse, tanto che alla firma del contratto di prenotazione alloggio ci avevano assicurato che non serviva un minimo di appartamenti venduti per cominciare i lavori per poi dirci che ne servivano 10 e di venduti ce ne erano 7.
Nel frattempo però tutti gli annunci sono spariti dai portali immobiliari (cosa che ci fa dubitare del fatto che stiano continuando a cercare nuovi acquirenti). Non è ancora stata fatta la fideiussione (dicevano che si sarebbe fatta all’inizio lavori). Qualche giorno fa avremmo dovuto avere il primo incontro di mediazione ma hanno chiesto un posticipo.
Secondo Lei abbiamo i presupposti per avere indietro i nostri soldi?

Risposta al quesito:
I rapporti giuridici non si basano sulle impressioni emotive, ma richiedono la verifica degli obblighi e dei diritti effettivamente assunti dalle parti contraenti.
Le predette verifiche esigono l’esame dei contratti scritti stipulati dalle parti, non essendo sufficienti le assicurazioni verbali degli amministratori.
Nel caso di specie sembra che sussistano gravi inadempienze degli amministratori della Cooperativa, sicché occorre verificarne l’effettiva portata per poi formulare i percorsi di tutela in base alle vigenti normative e alle ipotizzate violazioni di diritto da parte della Cooperativa.
Sulla possibilità di ottenere il rimborso ai soci receduti va rilevato che essa deve essere commisurata alla capienza della Cooperativa attraverso l’esame del Bilancio, nonché allo stato del Programma Costruttivo ravvisabile nella costruzione fino ad oggi effettuata.

Egr. avvocato, sono una collega e vorrei avere lumi e dritte su argomenti per me nuovi e mai trattati in precedenza.
In breve i fatti: mio marito, militare, nell’ottobre del 2003 diventa socio di una società Cooperativa edilizia a contributo pubblico trentacinquennale a proprietà indivisa. Nel maggio 2006 entra nel godimento dell’alloggio e, prima dell’immissione, effettua un saldo richiesto dalla Cooperativa (aprile 2006) dove, tra le varie voci, compaiono IVA al 4% per la costruzione e varianti (varianti mai richieste e di conseguenza mai effettuate), IVA al 20% per servizi generali, prestazioni professionali e forniture extra capitolo, IVA al 10% per oneri di urbanizzazione.
Premetto che l’alloggio, prenotato prima e assegnato poi dalla Cooperativa edilizia, è stato costruito su area in diritto di superficie. Su richiesta dei soci e dopo tutti i nulla osta degli Enti preposti la Cooperativa si trasforma da proprietà indivisa a proprietà individuale. Nell’ottobre 2012 mio marito e gli altri soci prenotatari con atto notarile divengono assegnatari dell’alloggio e dimessi da soci.
Il rogito (nell’art. corrispettivo – modalità di pagamento) testualmente recita: “Il corrispettivo della presente assegnazione è stato determinato in complessivi Euro … oltre IVA in misura del 4%”, ci tengo a precisare che non viene rilasciata alcuna fattura rispetto a quanto già pagato in precedenza sia in termini di IVA che di costo dell’immobile. In realtà gli ex soci non si sono curati di quest’aspetto perché sapevano di aver già pagato l’IVA e difatti la cooperativa non l’ha mai richiesta, fino al 2021.
A questo punto è necessaria un’ulteriore disamina in quanto si interseca con la vicenda poc’anzi illustrata. Fino al 2016 gli ex soci ricevono il contributo pubblico così come previsto dalla legge. Nel 2017, a seguito della mancata erogazione dello stesso e attraverso un accesso agli atti, si rendono conto che l’Agenzia delle Entrate aveva effettuato un pignoramento verso terzi (Provveditorato OO.PP.) per un ammontare di circa 100.000,00 Euro per mancati versamenti di tasse e tributi da parte della Cooperativa. Vi è di più, già nel 2016 l’A.d.E. aveva eseguito un accertamento circa il mancato versamento dell’imposta intimando la Cooperativa a pagare, intimazione rimasta priva di riscontro e seguita poi da una esecuzione presso terzi da parte dell’ente riscossore. Pertanto l’erario al fine di sanare il debito ha aggredito il contributo pubblico in possesso della cooperativa (che sarebbe dovuto esser ripartito tra gli ex soci).
Consapevoli del fatto che non avrebbero più percepito quel contributo a causa della discutibile gestione della società cooperativa gli ex soci archiviano la questione. Nel 2019 mio marito vende l’immobile assegnato. Nel giugno 2020 la Cooperativa viene commissariata.
A marzo 2021 tutti gli ex soci, mio marito compreso, ricevono un atto stragiudiziale da parte del Commissario Governativo il quale chiede il corrispettivo per il mancato versamento dell’IVA al 4% sul trasferimento dell’immobile (come da rogito del 2012) calcolando la stessa IVA sull’intero valore dell’immobile, costruito su area in diritto di superficie. Il Commissario è stato tempestivamente reso edotto di tutta la situazione fino ad ora illustrata, producendo anche idonea documentazione, ma, nell’agosto 2021 mio marito riceve un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per mancato versamento dell’IVA alla Cooperativa.
Premetto che è stata già fatta un’opposizione, i quesiti sono i seguenti: secondo Lei, in questa situazione posso innanzitutto eccepire un difetto di legittimazione passiva avendo venduto l’immobile nel 2019 ed eventualmente essere chiamato in causa dal nuovo acquirente?
A mio avviso la richiesta dell’IVA al 4% avanzata dal Commissario governativo nel 2021 a fronte di un’IVA già pagata dai soci nel 2006 previa immissione nel diritto di godimento dell’immobile è priva di giustificazione, Lei cosa ne pensa?
E soprattutto è altrettanto priva di giustificazione un’IVA al 4% calcolata sul valore dell’intero immobile senza considerare che lo stesso si trova su area in diritto di superficie?

Risposta al quesito:
Con l’entrata in vigore della Legge n. 102/2009 di conversione del D.L. n. 78/2009, avvenuta il 05.08.2009, la normativa iva sulle assegnazioni degli immobili da parte delle Cooperative edilizie ha subito rilevanti modifiche.
In particolare, la corresponsione degli acconti in conto costruzione in favore della Cooperativa è divenuta un’operazione imponibile, con tutti i conseguenti adempimenti, tra cui la relativa fatturazione.
E’, inoltre, mutata la base imponibile sulla quale applicare l’imposta, che è diventata pari all’intero prezzo di acquisto (indipendentemente se l’assegnazione abbia ad oggetto il diritto di proprietà ovvero di superficie).
Nel caso di specie, il pagamento del prezzo è avvenuto in occasione dell’assegnazione provvisoria (anno 2006) sotto la vigenza della precedente normativa, la quale considerava l’operazione effettuata ai fini iva soltanto al momento della cessione del diritto reale sull’alloggio mediante il rogito notarile. Conseguentemente, a tale data il socio assegnatario avrebbe dovuto corrispondere alla Cooperativa l’importo dovuto a titolo di iva sull’intero prezzo, non essendo gli eventuali pagamenti precedenti assoggettati ad iva.
A sua volta, la Società avrebbe dovuto versare all’Erario l’imposta ricevuta dai Soci, al netto delle detrazioni eventualmente spettanti.
In linea generale, quindi, appare corretta la pretesa del Commissario governativo, il quale ha agito nei confronti degli assegnatari per recuperare l’iva nella misura dagli stessi dovuta alla Società alla data di acquisto del diritto di superficie.
Per quanto riguarda il complessivo importo pagato dal socio alla Cooperativa al momento dell’assegnazione provvisoria (che non dovrebbe aver incluso l’iva per le ragioni di cui sopra), è presumibile che le voci descritte nel quesito come “iva per costruzione, varianti, costi generali ecc.” fossero riferite al rimborso dell’imposta pagata dalla Cooperativa stessa ai rispettivi fornitori (trattandosi in tal caso del relativo riaddebito sul socio, secondo l’ordinario meccanismo della rivalsa) e non all’iva dovuta sul prezzo di cessione dell’alloggio (da corrispondersi, secondo la normativa allora vigente, integralmente al momento dell’atto pubblico).
Rimane, comunque, necessario l’esame documentale affidato al Legale patrocinatore del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, ciò anche in ragione degli aspetti strettamente civilistici che potrebbero stravolgere la questione e addirittura vanificare la pretesa del Commissario.