Autore: Studio

Abbiamo deciso marito e moglie di entrare come soci in un cooperativa, motivo comprare la quota 50 e 50 di un socio che vuol uscire e noi di comprare la casa di lui, che ha ancora 23.000,00 euro di mutuo da pagare.
E’ possibile che io fra un anno passo la mia quota a mia moglie con la cooperativa senza andare dal notaio?

Risposta al quesito:
La quota sociale è cosa diversa dal preliminare di assegnazione dell’alloggio.
Se i coniugi sono in comunione dei beni è indifferente che sia uno solo ad acquisire la quota, in quanto al momento dell’assegnazione l’immobile sarà ex lege intestato ad entrambi.
Se i coniugi sono in regime di separazione dei beni, in tal caso possono acquisire entrambi la qualità di socio, ma convenendo con la Cooperativa che la quota è unica (come un solo socio ai fini delle spese).
In tal caso occorrerà precisare che in sede di atto notarile di assegnazione l’immobile dovrà essere intestato ad entrambi i coniugi per il valore del 50%.
Se poi i coniugi dovessero nelle more cambiare idea, di comune accordo possono rivedere gli accordi con la Cooperativa e in tal caso non ci sarebbe necessità di atto notarile.

Ho letto nel sito alcune risposte ai quesiti in ordine a cooperative edilizie.
Prima di intraprendere per vie legali un contenzioso con una cooperativa edilizia, vorrei chiederLe se ne vale la pena nel senso che la cooperativa di costruzione era in possesso di una somma totale di Euro 6.200,00 circa ricevuta in attesa di inizio lavori suddivisa in quote sociali versate annualmente per euro 1.500,00 circa 2008-2013 mentre due assegni da 2.750,00 e 1.500,00 richiesti con motivazioni varie.
Nel 2014 ho lasciato la cooperativa ufficialmente con documentazione controfirmata dal presidente, il quale mi assicurava che mi avrebbe restituito la somma dovuta entro il successivo bilancio di esercizio. Dal 2014 ad oggi, nonostante varie rassicurazioni, il presidente ancora non mi restituisce la somma ancora in suo possesso nonostante siano subentrate altre persone al mio posto.
Vorrei solo sapere gentilmente cosa posso fare e a quale ente rivolgermi per denunciare tale personaggio.

Risposta al quesito:
Il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato in acconto prezzo.
Se il recesso è stato accolto e il socio è in possesso delle ricevute di versamento con la specificazione della relativa causale può dare corso all’azione giudiziaria per il recupero del credito.
Quanto alla “convenienza” occorre verificare se la Cooperativa ha la capienza finanziaria e rapportarla all’importo dalla stessa dovuto in restituzione.
Il socio può anche formulare un esposto all’Autorità di Vigilanza sulle Cooperative richiedendo un’ispezione straordinaria per la gestione illegittima dei rimborsi dovuti ai soci receduti.

Abito da 25 anni in un immobile concessomi in godimento da una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa di cui sono socio e pago mensilmente la quota a me spettante come specificato nello Statuto.
I due quesiti per cui gentilmente La contatto e sottopongo alla Sua attenzione sono i seguenti.
La Cooperativa ha deliberato nel 2018 i lavori per l’adeguamento delle canne fumarie in modo da permettere l’istallazione di caldaie a condensazione, utilizzando i fondi appositi presenti in Cooperativa, nati da versamenti mensili di tutti i soci che provvediamo a versare in aggiunta alla nostra quota di competenza. Ad oggi il lavoro non è mai stato eseguito.
Premetto che noi soci non abbiamo mai visto il verbale in cui fu deliberato l’intervento, mi chiedo però se non debba essere presente nel verbale una data entro la quale venga fissato il termine della realizzazione dei lavori o se non specificato se giuridicamente vi è un termine entro il quale i lavori deliberati debbano essere realizzati. Inoltre non potranno mai appellarsi alla mancanza dei fondi come potrebbe accadere ad un amministratore di un condominio normale in cui magari potrebbe mancare il fondo cassa, non è assolutamente questo il caso per i motivi già specificati. Personalmente ho necessità di sostituire la caldaia, ma non essendo stati eseguiti i lavori di adeguamento delle canne fumarie dovrei optare per lo scarico in facciata per il quale però l’installatore necessita dell’autorizzazione dell’amministratore o della Cooperativa, la quale mi è stata negata in uno scambio di email con l’amministratore.
In seguito al lavoro eseguito all’ultimo piano del palazzo in cui abito con lo scarico in facciata, ho inviato una pec in cui chiedevo spiegazioni in merito e richiedevo in maniera specifica l’autorizzazione a procedere anche io alla sostituzione della caldaia con scarico in facciata. Non mi hanno mai risposto!
Dopo 60 giorni potrei avvalermi del silenzio assenso? Oppure giuridicamente il silenzio potrebbe anche essere considerato diniego?

Risposta al quesito:
Il CdA deve eseguirei deliberati assembleari, soprattutto quelli relativi ai lavori di urgenza quali l’installazione delle canne fumarie per il funzionamento delle caldaie.
Qualora l’assemblea dei soci non abbia previsto un termine specifico, deve ritenersi che esso sia quello richiesto dal tipo di intervento da eseguirsi con la diligenza del buon padre di famiglia (tempi ordinari).
Il caso in esame riguarda diritti dei soci e la gestione della Cooperativa, sicché non è applicabile la disciplina del silenzio assenso ovvero del silenzio rifiuto, che attiene ai soli rapporti con la Pubblica Amministrazione, regolati dal diritto amministrativo.
Nel caso di specie si tratta di diritti soggettivi tutelabili innanzi all’Autorità Giudiziaria Ordinaria, sicché il socio potrà tutelarsi instaurando un giudizio, dopo avere messo in mora gli amministratori e avere valutato l’esistenza dei loro gravi inadempimenti.

A dicembre 2019 con atto notarile di frazionamento siamo passati a proprietà divisa. Dal 2020 chiediamo alla banca l’accollo del mutuo per ognuno dei vecchi soci; ad oggi la banca dopo vari solleciti e dopo aver avuto qualche incontro non ha fatto nessun rogito. Molti ex soci hanno già estinto il mutuo.
Chiedo se possiamo fare delle azioni contro la banca; se le nuove condizioni sono le stesse del vecchio mutuo, allora 15 anni fa al 6% di interesse, sapendo che oggi gli interessi sono molto minori ed essendo un nuovo mutuo applicare nuovi interessi. Loro da un primo incontro vogliono applicare il vecchio interesse, siamo obbligati?
Siccome sono passati due anni possiamo chiedere un risarcimento?

Risposta al quesito:
Il quesito non è completo in quanto non si comprende come alcuni soci abbiano estinto il mutuo se non esiste il frazionamento.
Se la Banca ha contrattato solo con alcuni soci eseguendo la restrizione, in tal caso occorre verificare quali siano le condizioni applicate e quale sia stato il ruolo della Cooperativa, che dovrebbe ancora essere la mutuataria.
La Cooperativa e la stessa Banca non possono applicare condizioni diverse, ma devono attenersi alla parità di trattamento di tutti i soci.
Per quanto riguarda il tasso di interesse occorre verificare il contratto di mutuo per esaminare le relative previsioni.
La Cooperativa quale mutuataria dovrebbe richiedere all’Istituto di credito la rinegoziazione del contratto di mutuo, individuando le relative clausole contrattuali che regolano gli effetti dei cambi dei tassi, ciò anche in ragione della eventuale estinzione del mutuo in base alla vigente normativa.
I soci potrebbero agire e contrattare in proprio sia con la Cooperativa che con la stessa Banca, previo adeguato approfondimento sulle clausole contrattuali e sulla relativa esecuzione.

Sono socio di una cooperativa edilizia che con molta probabilità essendo venuto meno lo scopo sociale si scioglierà entro quest’anno.
Tra le spese che la cooperativa ha affrontato sino ad oggi e che dovrà affrontare sino alla chiusura vi è naturalmente il compenso del professionista (commercialista) che segue la cooperativa.
Il mio quesito è: la cooperativa mensilmente dà al commercialista il compenso pattuito con lo stesso. Ma io chiedo, è cosa normale che lo stesso professionista (commercialista) oltre a tale compenso ogni volta che trasmette il bilancio emette altra fattura facendosi pagare per tale operazione?
Naturalmente tale operatività del professionista è stata da me accertata solo per la trasmissione del bilancio annuale passato. Il mio dubbio è che questo interessi altre operazioni.

Risposta al quesito:
Sarebbe utile verificare se la Cooperativa ha mai stipulato un contratto disciplinare per le prestazioni rese dal Commercialista.
In assenza di un tale contratto, il professionista può applicare le tariffe approvate per legge, le cui previsioni riguardano analiticamente tutte le attività compiute dal mandatario.
Occorre, pertanto, verificare se il professionista ecceda in qualche voce, perché in caso contrario è suo diritto richiedere il compenso per ogni prestazione eseguita.

Sono un socio di una cooperativa edilizia di 13 villette sulla carta. Abbiamo versato un acconto di 11.000,00 euro per il contratto di preassegnazione della casa. Ma nei mesi successivi il progetto è cambiato per esigenze di mancanza di spazio e le villette sono state cambiate di planimetria e ridimensionate di giardino di parecchio, per me la differenza ora è di 70 Mq che mi mancano.
Non abbiamo mai avuto una conferma che eravamo soci con una lettera o una delibera e poi in questi mesi il CdA faceva cose ma noi sempre dopo lo sapevamo; non c’è dialogo non c’è fiducia non sappiamo ancora una sede fisica né i libri sociali e inoltre non abbiamo firmato nessun foglio di assegnazione della nuova villetta modificata assegnata.
Possiamo chiedere la rescissione e i soldi che abbiamo versato per giusta causa?

Risposta al quesito:
Il quesito riguarda il diritto di recesso dalla qualità di socio, che viene regolato oltre che dal codice civile anche dallo Statuto della società.
La volontà di recesso deve essere comunicata dal socio alla Cooperativa e opportunamente giustificata, anche in ragione delle disposizioni statutarie.
La Cooperativa può rigettare o accogliere il recesso.
Nel primo caso il socio deve proporre opposizione al Tribunale territorialmente competente prospettando le ragioni del recesso, chiedendo anche la condanna della Cooperativa alla restituzione degli acconti versati sul prezzo di cessione dell’alloggio.
Con il medesimo giudizio il socio può anche chiedere il risarcimento del danno se sussistono i relativi presupposti.
Nel secondo caso, il socio ha diritto al rimborso degli importi versati in acconto prezzo, che devono essere eseguiti nei termini previsti nello Statuto (normalmente entro 180 giorni successivi all’approvazione del Bilancio relativo all’anno in cui si è determinato il recesso).