Mese: Ottobre 2016

Sono socio di una cooperativa edilizia (mutual. preval.) che ha costruito uno stabile di n. 16 alloggi, dei quali sono stati consegnati a tutt’oggi solo 10/16.
Questo stato di cose prosegue da circa due anni e, per tale motivazioni, non sembra possibile la realizzazione del frazionamento del mutuo. Ciò ha generato l’addebito semestrale nei Ns. confronti di interessi di preammortamento (600/700 euro).
La Cooperativa ci chiede continuamente anche la corresponsione degli interessi di preammortamento degli alloggi non assegnati, lamentando criticità economiche di cassa. Per tali motivazioni sono stretti ad utilizzare gli importi da noi versati a diverso titolo (affitto/interessi preammortamento) per coprire anche le spese degli invenduti.
A tutt’oggi, quindi, in capo a ciascun socio gravano: l’affitto mensile, interessi di preammortamento del proprio alloggio e quelli degli alloggi invenduti.
Tutto ciò è lecito? In che modo tale circostanza può essere migliorata?
A mio avviso la Cooperativa ha deciso di consegnare gli alloggi con un numero di prenotazioni troppo basso (7-8 su 16); doveva attendere ulteriori prenotazioni per poi consegnare, in tal modo evitando di gravare come adesso succede.
Cosa sarebbe accaduto, infatti, se la Cooperativa avesse deciso di consegnare gli alloggi solo con n. 4 prenotazioni?
I 4 soci avrebbero pagato per 16? In definitiva la Coop. non esita in ciascuna riunione a ribadire che questo è il naturale stato delle cose e che la Cooperativa di fatto siamo Noi e, pertanto, gli unici a dover fronteggiare le suddette spese.
Va ricordato, peraltro, che questa Coop. è convenzionata con la Regione Lazio (edilizia ex Gescal – edil. popolare) e che la stessa ha ricevuto un contributo regionale per la costruzione.
Da ciò è evidente anche la contraddizione delle cose: a fronte di un contributo regionale per favorire le giovani famiglie, ci si ritrova dinnanzi a spese eccessive/problematiche troppo complesse.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto, sembra che la Cooperativa non abbia i sei soci cui assegnare gli alloggi e, quindi, si è verificata una situazione di stallo in ordine al razionamento del mutuo e alle relative assegnazioni.
Se non si risolve la questione dell’ammissione di nuovi soci ovvero della vendita a terzi degli alloggi residui, la Cooperativa rischia di essere messa in liquidazione coatta.
In ragione del rischio che recede, i soci, se in possesso di atto di prenotazione, potrebbero convenire in giudizio la Cooperativa per il trasferimento coattivo dell’alloggio, ciò dopo avere ottenuto il frazionamento del mutuo con provvedimento giudiziario nei confronti della banca.

Volevo chiedere un parere visto le difficoltà che sto attraversando per un acquisto di una casa in cooperativa.
Nel 2005 ho versato la cifra per una casa con patto di futura vendita. Con contributo regionale di circa 20.000 euro. Il patto di convezione con il Comune aveva stabilito che gli alloggi non dovevano superare la cifra di 122.000 euro.
Noi soci abbiamo versato alla coop 132.000 euro che abbiamo diviso parte contanti e parte mutuo che versiamo alla cooperativa. Dopo 8 anni in prossimità del rogito finale la cooperativa oltre ha prendersi tutto il contributo regionale ci chiede altre 130.00 euro per firmare il rogito
E’ possibile?

Risposta al quesito:
Per dare una corretta risposta occorre verificare il contenuto della Convenzione e i deliberati di approvazione delle spese sociali (bilanci d’esercizio).
Se gli oneri di cui la Cooperativa chiede il versamento pro quota, sono stati approvati in sede di bilancio appare difficile che il socio possa legittimamente sottrarsi al relativo versamento.
Il socio potrebbe verificare la legittimità di spesa e, nel caso di riscontri sulla loro fittizietà, potrebbe agire con azione di responsabilità verso gli amministratori.

Nel 2011 ho acquistato un appartamento appartenente a un condominio edificato da una Cooperativa i cui soci sono proprietari degli altri appartamenti. Io non ho acquistato quindi in qualità di socio.
E’ emersa la necessità di mettere a norma l’areazione ai box nel piano 2, in quanto in fase di costruzione non sono state rispettate le norme previste dai vigili del fuoco, al fine di concedere l’agibilità. La cooperativa giuridicamente non esiste più ma i soci sono gli assegnatari degli altri appartamenti.
Quesito: le spese per la messa a norma sopra indicata sono ragionevolmente imputabili esclusivamente ai soci (visto che in fase di costruzione non sono state rispettate delle norme all’epoca già esistenti, o sono imputabili anche al sottoscritto? Siamo all’interno della prescrizione decennale.

Risposta al quesito:
Il soggetto responsabile va individuato nella Cooperativa e non già nei soci, a meno che, questi ultimi, nell’atto di assegnazione, non si siano espressamente accollati tutti gli oneri presenti e futuri incombenti sulla società assegnante.
In tale ultimo caso, previa verifica dell’accollo, sarebbe possibile agire contro i soci.

Vorrei conoscere, se esiste una normativa di gestione sulle società cooperativa indivisa. Poiché le spese di gestione della nostra cooperativa venivano divise in parti uguali.
Non abbiamo un verbale con il quale è stata presa questa decisione, o quantomeno non lo troviamo, probabilmente lo abbiamo fatto a voce, ma sono 20 anni che facciamo così. Mentre il mutuo ed il condominio vengono divisi in millesimi.
Adesso un socio non è d’accordo, poiché secondo lui tutte le spese vanno ripartite in millesimi. Chi ha ragione su questa storia noi o il socio contestatore?

Risposta al quesito:
Appare corretto che le spese di mutuo e quelle di condominio vengano suddivise per millesimi, mentre le spese generali di amministrazione della società vengano suddivise in parti uguali.
Quanto precede in ragione del fatto che le prime sono direttamente legate alla fruizione del bene (quantificabile in millesimi) i secondi riguardano l’esistenza in vita della società e non dipendono dalla diversa caratura millesimale degli alloggi fruiti (qualunque sia la dimensione dell’alloggio, le spese generali resterebbero identiche).

Abbiamo sottoscritto un rogito notarile il cui prezzo riferito al preliminare è stato scorporato distinguendo un prezzo di convenzione ed un prezzo di varianti.
In sede di rogito NON abbiamo prestato attenzione allo scorporo ed alla distinzione tra prezzo di convenzione e varianti, in quanto il prezzo totale tornava con quello sottoscritto nel preliminare. Credevamo che quello fosse il prezzo di convenzione ed a quel prezzo avremmo potuto rivendere l’alloggio.
In realtà qualche anno dopo siamo venuti a conoscenza dal Comune che le varianti erano ILLEGITTIME, lo ha stabilito una sentenza del Tar e che quindi noi potevamo rivendere a circa la metà del prezzo pagato. A parte la responsabilità degli amministratori della cooperativa per aver disatteso un bando pubblico ci chiediamo il ruolo e le responsabilità di un Notaio in questo contesto.
Lui non ci ha mai chiaramente riferito che stavamo comprando a 100 e potevano rivendere a 50 in quanto chiaramente nessuno avrebbe sottoscritto il rogito. Ed allora il notaio può essere citato per danni relativamente alla sua prestazione professionale?

Risposta al quesito:
Per una corretta soluzione occorrerebbe verificare l’esatto contenuto della convenzione, per stabilire se essa si riferisca al prezzo di commercializzazione ovvero al costo dell’alloggio.
Mentre nel secondo caso, l’atto sarebbe senza alcun dubbio nullo e il notaio sarebbe responsabile della sua redazione, nella seconda ipotesi la situazione sarebbe del tutto diversa.
Ed infatti, nel rogito sono stati differenziati gli importi pagati dal socio, l’uno a titolo di prezzo base, l’altro a titolo di maggiorazioni per varianti, presumibilmente costituenti migliorie dell’opera.
In tal caso, il notaio sarebbe immune da  responsabilità, anche perché appare presumibile che nell’atto abbia richiamato la convenzione con il Comune.
Con il predetto richiamo, il contenuto della Convenzione si presume a conoscenza del socio assegnatario, il quale ha accettato l’immobile, eseguendo le migliorie per il proprio piacere d’uso.

Siamo una Cooperativa a proprietà indivisa che ha raggiunto il suo scopo sociale, ma comunque regolarmente iscritta alla Camera di Commercio.
Il C.d.A., per motivi vari, ha rassegnato le dimissioni. Come da statuto, ha convocato l’assemblea dei soci per il rinnovo delle cariche sociali, ma nessun socio vuole prendere l’incarico della gestione.
Come ci dobbiamo comportare? A chi ci dobbiamo rivolgere per mantenere in essere la Cooperativa?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può essere messa in liquidazione volontaria e l’assemblea può nominare il liquidatore, che può essere un professionista esterno.
Se l’assemblea non riesce a compiere l’adempimento che precede, gli amministratori possono chiedere all’organo di vigilanza che la Cooperativa venga sciolta d’ufficio e in caso di patrimonio esistente venga  posta in liquidazione coatta.