Mese: Ottobre 2016

Anteriormente alla stipula del rogito avente ad oggetto la compravendita di un appartamento sito in uno stabile edificato da una società cooperativa, un condomino era entrato nel possesso di un immobile (che attualmente abita).
Il condomino non ha potuto concludere la compravendita con la società cooperativa costruttrice dell’intera palazzina in quanto la società veniva dichiarata fallita prima della data dell’atto. Tutti gli altri condomini invece hanno stipulato il rogito prima del fallimento divenendo pertanto proprietari dei rispettivi appartamenti e hanno costituito il condominio.
Il condomino suindicato ha sempre pagato negli anni le spese condominiali ma oggi si rifiuta di adempiere sostenendo che i pagamenti non gli spettino in quanto l’appartamento non è di sua proprietà nonostante lo abiti con la sua famiglia.
Se è vero quanto sostenuto, l’amministratore del condominio a chi deve rivolgere le sue richieste per ottenere le rate di spesa condominiale?

Risposta al quesito:
Il termine condomino attribuito al soggetto che occupa l’alloggio non è esatto, in quanto lo stesso non è mai divenuto proprietario dell’alloggio.
Sulla base dell’occupazione di fatto dell’immobile, l’amministratore del Condominio potrebbe richiedere le spese dei servizi effettivamente erogati all’occupante e, in caso di mancato pagamento, potrebbe intentare nei di lui confronti l’azione di ingiustificato arricchimento.
In realtà l’interlocutore dell’amministratore condominiale è certamente il curatore fallimentare, se la Cooperativa è stata dichiarata fallita, ovvero il Commissario Liquidatore la Società medesima è stata sottoposta a Liquidazione Coatta Amministrativa.
In entrambi i casi la procedura concorsuale risponde per i contributi condominiali non versati, il cui complessivo importo deve essere collocato in prededuzione per il periodo successivo alla declaratoria di insolvenza.

Sono socio di una COOP a proprietà indivisa. I soci sono 21.
Dovremmo fare rogito nei prossimi giorni in quanto abbiamo terminato di pagare il mutuo.
Chiedo: tutti i soci sono obbligati a fare il rogito, oppure qualcuno si può rifiutare?
In realtà è successo che un socio si è recato in una banca e ha chiesto un prestito firmando col proprio nome e con la garanzia (che la banca evidentemente ha chiesto) della casa ancora di proprietà della COOP.
Così facendo, avrebbe bloccato per gli altri 20 soci la possibilità di usufruire della conversione in proprietà divisa e quindi di fare il rogito.

Risposta al quesito:
Si deve presumere che la Cooperativa sia (ormai) a proprietà divisa, posto che si prevede la stipula dei rogiti (evidentemente di trasferimento della proprietà individuale).
Il socio che rifiuti la stipula del rogito può essere sostituito dalla Cooperativa con altro socio subentrante.
Non è possibile che un socio abbia concesso in garanzia l’alloggio da lui prenotato, posto che egli stesso non ne è ancora proprietario.
La Cooperativa può procedere alla stipula dei rogiti per i soci adempienti, rinviando l’assegnazione del socio inadempiente.
Quest’ultimo può essere sostituito con altro subentrante ovvero restare in Cooperativa con il diritto di uso dell’alloggio, ma in tal caso dovrebbe sopportare tutti i costi amministrativi della Società (oltre ad essere responsabile degli eventuali danni arrecati alla compagine sociale).

Il mio caso è il seguente: abito in un condominio da qualche mese costruito da una cooperativa (siamo in 30 soci assegnatari) e non ho / abbiamo ancora rogitato in quanto stiamo attendendo frazionamento.
Nel frattempo la cooperativa ha nominato “l’amministratore” per la gestione del bene comune il quale ha istituito, su mandato della cooperativa, il condominio con relativo codice fiscale.
Tutto questo da un punto di vista legale/operativo è corretto?

Risposta al quesito:
La procedura descritta nel quesito non sembra regolare.
E’ vero, infatti, che la Cooperativa può nominare al proprio interno un delegato che si occupi della gestione degli edifici sociali (Condominio di servizio), ma in tal caso la titolarità degli immobili resta sempre in capo alla Società e, pertanto, la loro amministrazione deve essere inquadrata nell’ambito della contabilità sociale.
Nell’ottica che precede, il Condominio non ha autonomia fiscale e, quindi, non può essere titolare di partita IVA (tutte le operazioni devono essere rilevate nella contabilità fiscale della Cooperativa).

Vorrei sapere a chi richiedere il decreto definitivo dei contributi statali concessi necessario all’ex Inpdap per procedere ad ammortamento definitivo.

Risposta al quesito:
Per quanto è possibile comprendere dalla formulazione criptica del quesito, sembra che sia stato ottenuto un mutuo agevolato, ancora oggi in preammortamento.
Affinchè il mutuo sia posto in ammortamento, occorre che l’opera sia interamente realizzata e collaudata, come certamente previsto nel contratto di mutuo.
E’, dunque, l’Istituto di Credito che ha concesso il mutuo il soggetto interlocutore in ordine alla regolarizzazione della procedura di finanziamento.

Sono socia di coop. edilizia da 30 anni e appena dopo l’accollo del mutuo avvenuto nel 1993 la coop. ha provveduto a pagare alcune rate di mutuo ad alcuni soci, compresa la sottoscritta, perché con l’accollo del mutuo alcuni soci sono diventati creditori vs la coop. (la coop. ha trattenuto l’importo del mutuo).
Dai resoconti contabili della coop. risultano 3 rate che avrebbero pagato per conto mio, mentre io ho a mie mani le ricevute di pagamento, pagate nel 1994 e 1995. Ora la coop. scrive alla Banca per chiedere se c’è stata duplicazione di pagamento ma la banca risponde che dopo 10 anni non è possibile recuperare i documenti.
Io respingo la loro richieste di pagamento dicendo di avere io le ricevute di avvenuto pagamento mentre la coop. ha solo documentazione di loro provenienza. Ma la coop. risponde che non avendo io scritto per formalizzare il mio credito esso si è prescritto e quindi pretendono il pagamento di queste 3 rate.
E’ vero che la prevalentemente ho fatto osservazione e contestazioni a voce recandomi in coop. ma è altrettanto vero che da parte loro ci sono state solamente alcune r.r. e addebiti sulla mia posizione contabile, ma non ho mai ricevuto Decreto Ingiuntivo.
Ho possibilità di far valere il mio credito?

Risposta al quesito:
Nel caso rappresentato, occorre preliminarmente verificare a che titolo la Cooperativa ha pagato le rate di mutuo già accollate al socio.
E’ probabile che il socio medesimo abbia concordato il versamento da parte della Cooperativa, la quale ha certamente contabilizzato la relativa operazione nei bilanci sociali.
Se così fosse, è il socio che ha errato nel versare alla banca, posto che egli avrebbe dovuto estinguere il debito verso la Cooperativa.
Una tale circostanza, quindi, potrebbe aprire una eventuale controversia tra socio e banca (ricorrendo i presupposti probatori), quali soggetti diretti del contratto di mutuo individuale.

Sono un socio prenotatario di un appartamento di eventuale prossima costruzione (non si sa quando…) in zona peep riservato a categorie speciali.
A seguito del prolungarsi dei tempi di attesa ho deciso di acquistare nello stesso Comune un appartamento perfettamente idoneo per le esigenze della mia famiglia.
In data 24-12-2012 ho effettuato atto preliminare di compravendita. In data 18-12-2012 ho presentato domanda di recesso alla cooperativa significando di essere prossimo all’acquisto di una abitazione e in data 15-02-2013 ho effettuato il rogito di acquisto.
Tengo a precisare che non ho mai ricevuto da parte della cooperativa nessuna raccomandata di accoglimento o meno della domanda di recesso, anzi il presidente si è premunito soltanto di mandarmi una e-mail non certificata con la quale mi rispondeva di non aver sottoposto la mia domanda alla delibera del c.d.a. ma mi invitava altresì a ripensare a quanto stavo facendo (io da allora non ho mai risposto a nessuna comunicazione o invito da parte della cooperativa ritenendomi receduto).
Mi è arrivata una raccomandata in data 10.12.2014 con la quale mi si notiziava di essere moroso di euro 3000 anticipati da ogni socio per l’acquisto del terreno (tengo a precisare che ho già versato la somma di euro 25.000 quale anticipazione a parziale copertura delle spese progettuali, consulenze ed elaborati tecnici etc.).
Stante quanto sopra chiedo se la mia domanda di recesso può essere valida per perdita dei requisiti soggettivi e per il fatto che non ho mai ricevuto risposta ufficiale come da regolamento. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio nelle Cooperative è regolato dallo Statuto sociale e dall’art. 2532 c.c..
Nel caso di domanda di recesso da socio, il CdA si deve pronunciare entro un termine “ragionevole” (almeno che lo Statuto non ne  preveda espressamente uno  preciso), oltre il quale la domanda medesima si deve intendere accolta.
Pur in assenza di una norma positiva, infatti, la giurisprudenza ha ritenuto inaccettabile il lassismo degli amministratori a fronte della domanda di recesso inoltrata dal socio.
Nel caso di specie, dunque, in assenza di fatti interruttivi (lettere del CdA, convocazioni etc…) la domanda deve ritenersi accolta e tale presunzione può essere fatta valere in giudizio.