Mese: Ottobre 2016

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa vorrei sapere come si può valutare il compenso ad un presidente dopo aver ultimato e consegnato ai soci i 60 alloggi.
Lui ha chiesto come compenso un lastrico solare di 300 mq valutato sempre da lui a 300,00 € al mq e un box di 170 mq che noi abbiamo deliberato in un’assemblea circa 1 anno fa oppure un compenso monetario di 150.000,00 €.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative l’attività degli amministratori non si presume a titolo oneroso e può essere prestata gratuitamente.
L’assemblea dei soci può deliberare l’eventuale compenso degli amministratori , senza doversi attenere a dei parametri prefissati.
Una tale deliberazione, tuttavia, è generalmente preventiva, anche se non è escluso che l’Assemblea deliberi al termine dell’attività svolta dagli amministratori.
In assenza di specifiche previsioni statutarie ovvero di deliberati assembleari, gli amministratori non possono pretendere alcun compenso per l’attività svolta, stante l’assenza di una norma che ne disponga l’onerosità.

Vorrei capire come muovermi in modo efficace (e possibilmente rapido) nel riottenere i soldi versati alla cooperativa.
Ad aprile 2013 ho sottoscritto un contratto con il quale prenotavo un alloggio all’interno di un complesso residenziale. L’inizio dei lavori era stato fissato a giugno dello stesso anno, ma ad oggi (a distanza di 15 mesi nei quali mi sono sentito ripetere “sicuramente il mese prossimo si inizia”) il cantiere non è ancora partito e francamente sono stanco di aspettare all’infinito.
Ho fatto richiesta del modulo per la rinuncia all’opzione, ma vorrei sapere se contestualmente posso pretendere – oltre alla restituzione delle somme versate – anche il versamento degli interessi maturati in questi 15 mesi.

Risposta al quesito:
Il rimborso della quota a seguito  del recesso da socio viene  regolato dallo Statuto sociale e dall’art. 2535 del codice civile.
Quest’ultima norma prevede che il calcolo viene formalizzato nel bilancio d’esercizio relativo all’anno in cui si è verificato il recesso, precisando che il relativo pagamento deve essere effettuato entro centottanta giorni dalla approvazione del documento contabile.
Nessuna autonoma pretesa può essere avanzata in ordine agli “interessi”, a meno che essi siano previsti nel bilancio d’esercizio come remunerazione delle somme versate (ipotesi molto improbabile).
Potranno, viceversa, essere pretesi gli interessi di mora nel caso di ritardo nella restituzione delle somme, in base ai tempi previsti dallo Statuto e dal codice civile.
Al socio vanno restituiti  per intero le anticipazioni sul costo di costruzione, mentre la Cooperativa potrà trattenere gli importi relativi alle perdite (ad es:  spese generali) subite e alla eventuale “tassa di ammissione” non rimborsabile.

Vorrei sapere se taluni soci aderenti a coop. edilizia indivisa, destinata a forze di polizia a contributo pubblico, rispondono del reato di truffa aggravata e illecita percezione di contributi pubblici (316 ter), qualora all’atto dell’iscrizione forniscano dati non veritieri riguardo i requisiti soggettivi del reddito, o comunque destinino gli alloggi in assegnazione a persone terze, quali parenti stretti.

Risposta al quesito:
Nel caso di Cooperative edilizie a contributo pubblico i soci devono attestare il possesso dei requisiti soggettivi mediante atto sostitutivo della dichiarazione di notorietà, con la conseguenza che, in caso di false attestazioni, incorrono nel reato di falso ideologico.
Va precisato la dichiarazione del socio prenotatario non attiene soltanto alla concessione del contributo pubblico, ma anche al diritto di edificare l’alloggio nei piani di zona per l’edilizia agevolata.
Sicché, l’ipotizzato reato di falso sarebbe autonomo rispetto al reato di percezione indebita di contributi pubblici.
Si prospetta, inoltre, anche il reato di cui all’art. 316 ter (indebita percezione di erogazioni in danno dello Stato), ma in tal caso occorre verificare l’entità del contributo percepito (sugli interessi del mutuo agevolato), posto che, se inferiore a € 3.999,96 verrebbe applicata solamente una sanzione amministrativa.
Nel caso di cessione dell’alloggio a terzi, occorre distinguere se essa sia a titolo oneroso o a titolo gratuito, in quanto solo nel primo caso potrebbe ipotizzarsi il reato di truffa aggravata, stante la presenza dell’ ingiusto profitto conseguito.

Nell’anno x, la società cooperativa Alfa provvedeva all’acquisto di un suolo edificatorio per la realizzazione di alloggi, aventi specifiche finiture.
Dopo circa sei mesi, la stessa società cooperativa provvedeva ad ampliare il proprio progetto con l’acquisto di altra porzione di un confinante fondo. Questa seconda operazione, tuttavia, veniva conclusa a condizioni negoziali, economiche e finanziarie differenti, che hanno condotto alla realizzazione di alloggi con caratteristiche, in termini di finiture, differenti.
Il quesito è il seguente: può profilarsi un profilo di illegittimità nei confronti dei soci che, secondo l’ordine di assegnazione, riceverebbero un alloggio con caratteristiche differenti da quelli facenti capo all’originario progetto?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie i programmi costruttivi sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea dei soci, sia in via preventiva che in sede di bilanci d’esercizio.
Nel caso prospettato sembra che vi siano due programmi  costruttivi  con un’unica graduatoria dei soci prenotatari, i quali  potranno scegliere l’alloggio (nell’uno o nell’altro programma costruttivo ) secondo l’ordine della graduatoria medesima.
Non si profila, pertanto, alcuna illegittimità, sempre che i programmi costruttivi siano stati approvati dall’assemblea dei soci.

Sono socio di una coop. nata a proprietà indivisa e trasformata a proprietà individuale, prossimamente dovremmo fare il rogito, a chi compete la scelta del notaio? Al consiglio di amministrazione oppure ogni socio può decidere da solo?

Risposta al quesito:
L’atto pubblico di trasferimento delle proprietà individuali  degli alloggi sociali può contenere le diverse assegnazioni ai singoli soci e in tal caso può comportare un notevole risparmio rispetto all’ipotesi di atti singoli.
Tralasciando l’aspetto della convenienza economica, non esiste alcun impedimento alla scelta di ciascun socio in ordine al notaio rogante.

Sono socio di una cooperativa edilizia ed il costruttore mi ha presentato una lista di lavori extra effettuati nel mio alloggio senza che io li abbia mai richiesti.
Io, ovviamente, mi sono rifiutato e lui mi ha minacciato dicendomi che non mi consegnerà mai il certificato di abitabilità, degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento ecc… Potrebbe verificarsi ciò o è comunque obbligato a consegnarmi i suindicati certificati?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se i lavori di cui trattasi siano effettivamente non previsti nel capitolato d’appalto stipulato dalla Cooperativa assegnataria con l’appaltatore.
Se si tratta di “migliorie” degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento…), occorre verificare quale sia il costo originario nel capitolato d’appalto e quale sia il valore di mercato con le modifiche apportate; accertata l’esecuzione delle “migliorie”, all’appaltatore sarebbe dovuta solamente la differenza tra l’originario prezzo e  quello maggiorato a seguito delle modifiche.
In ordine al “mancato consenso”, occorre verificare se esso sia avvenuto attraverso un deliberato assembleare ovvero in via di fatto a seguito dei controlli eseguiti dal socio assegnatario durante l’esecuzione dei lavori.
In assenza di “consenso”, comunque, non è consigliabile l’instaurazione di un contenzioso  sul punto, ma sarebbe corretto sostenere che la maggiorazione di prezzo deve essere calcolata in base al costo al  netto dell’utile d’impresa e rapportata alla sola differenza con quanto previsto nel capitolato.
Per quanto riguarda il certificato di abitabilità, va accertato se vi sia un particolare accordo tra l’appaltatore e la Cooperativa, poiché in generale la predetta certificazione deve essere consegnata dal primo alla seconda e poi da quest’ultima al socio assegnatario.
Nell’ipotesi di contenzioso con l’appaltatore, tutta la certificazione riguardante l’immobile può essere ottenuta anche dal socio assegnatario; in tal caso la maggiorazione dei costi può essere pretesa a titolo risarcitorio dall’appaltatore che sia inadempiente.