Mese: Ottobre 2016

Sono presidente di una cooperativa edilizia e dal 2008 abbiamo provveduto all’assegnazione in proprietà degli alloggi e al frazionamento del mutuo, così raggiungendo lo scopo sociale.
Adesso, a causa di due contenziosi nei confronti di due liberi professionisti che hanno svolto la loro attività per conto della cooperativa e contro i quali abbiamo avuto ragione in I grado, questi, avendo ricorso in appello ci impediscono di sciogliere la cooperativa, costringendoci a spendere denaro per il mantenimento della società nonostante sia ormai inattiva per il raggiungimento dello scopo sociale.
La domanda: è possibile procedere alla chiusura della cooperativa versando, magari sul conto della cassa depositi e prestiti, il corrispettivo richiesto dai ricorrenti qualora dovesse essere ribaltata la sentenza di I grado?

Risposta al quesito:
Non esiste alcun nesso tra la Cassa Depositi e Prestiti e lo scioglimento della Cooperative edilizie.
Secondo quanto esposto nel quesito la Cooperativa ha ultimato ogni sua attività sociale, fatta eccezione per i contenziosi con i professionisti.
Questi ultimi, se soccombenti, possono essere citati per i danni subiti dalla Cooperativa, costretta a sopportare le spese di gestione a seguito del noto contenzioso.
E’ tuttavia possibile ipotizzare un’altra soluzione, a condizione che sia votata all’unanimità dei soci. Questi ultimi, infatti, devono prestare fideiussione personale in favore del Liquidatore per la quota parte degli eventuali oneri successivi all’estinzione della Società.
In tal caso il Liquidatore, all’uopo nominato, può procedere all’estinzione della società, certo di non rispondere personalmente dei debiti sociali.

Avrei bisogno di sapere se in caso di liquidazione coatta amministrativa di una cooperativa a mutualità prevalente formata da 30 aziende, al fine di pagare i debitori, sia possibile che i beni assegnati (trattasi di capannoni industriali e non abitazioni) con atti di assegnazione ai soci possono tornare in capo alla cooperativa per costituire il patrimonio fallimentare.

Risposta al quesito:
Preliminarmente è necessario verificare se i capannoni sono stati assegnati per atto pubblico.
Nel caso affermativo, poi, occorre ancora accertare se la Cooperativa aveva lo scopo di realizzare i capannoni e assegnarli ai soci ovvero se gli stessi sono stati assegnati ai soci per l’impossibilità di  proseguire l’attività sociale.
Se, dunque, è stato stipulato l’atto pubblico di assegnazione nell’ambito dello scopo sociale e il prezzo di assegnazione non è inferiore al costo di costruzione ed è trascorso oltre un anno dall’assegnazione, l’atto non è revocabile da parte del Liquidatore.
Se, viceversa, i Capannoni sono stati assegnati in uso in assenza di atto pubblico di trasferimento della relativa proprietà, in tal caso il Liquidatore può recedere dalla promessa assegnazione e recuperare i beni al patrimonio della procedura concorsuale.

Mia mamma è Presidente della Cooperativa XX da meno di un anno.
La Cooperativa XX di mia mamma si è aggiudicata la gara di appalto per lavori di manutenzione, guardianeria ecc… per la Cooperativa YY.
Oggi la Cooperativa XX di mia mamma vorrebbe recedere dal contratto con la Cooperativa YY in quanto per ragioni legate alla salute di suoi cari (che necessitano del suo intervento) non può più seguire gli interessi della Cooperativa YY, può recedere per tali motivi?
PS. trattasi di privati.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il contenuto del contratto per accertare la regolamentazione dell’eventuale recesso.
Se il contratto tace sull’argomento intervengono le rigorose norme civilistiche, in forza delle quali la parte che recede arbitrariamente è obbligata al risarcimento dei danni verso la parte adempiente.
Nel caso prospettato non sembra sussistono le ragioni oggettive del recesso per giusta causa ovvero per impossibilità sopravvenuta.

Abito in un alloggio realizzato in cooperativa edilizia ex L. 167 costituita nel 1965 con i 12 alloggi oltre 9 piccoli locali ad uso condominiale, il tutto regolarmente realizzato ed abitato dai soci nonché poi trasferiti in proprietà individuale con atto pubblico nell’anno 2005.
Non fu possibile mettere la cooperativa in liquidazione per un contenzioso con l’impresa esecutrice conclusosi con vendita coatta di locali rimasti erroneamente in forza alla cooperativa in quanto non trasferiti con atto pubblico al costituente condominio.
Vista la assegnazione individuale degli alloggi si verificò un generale disinteresse per la cooperativa stessa, oltre al decesso del Liquidatore nominato e conseguente smarrimento di tutta la documentazione.
Dal 2007 quindi non furono presentati bilanci né effettuata alcuna altra incombenza.
La mia domanda: come posso oggi liquidare la cooperativa (con scadenza comunque naturale come da atto costitutivo 14/12/2015) ed alienare i due residui locali ancora in forza alla cooperativa, tenendo presente anche le mancanze amministrative e contabili occorse?
Gli altri 11 soci a tutt’oggi non si vogliono interessare alla vicenda.

Risposta al quesito:
Per regolarizzare la situazione amministrativa della Cooperativa è, comunque, necessaria una serie di deliberati dell’assemblea dei soci (nomina nuovo liquidatore, approvazione bilanci, ivi compreso quello finale di liquidazione, eventuali autorizzazioni agli atti dispositivi, etc..).
Nell’impossibilità di funzionamento della Cooperativa (per il disinteresse dei soci), si deve procedere mediante la liquidazione coatta amministrativa disposta dall’Ente preposto alla Vigilanza, con la nomina di una Commissario Liquidatore.

Sono socio assegnatario di alloggio costruito da cooperativa in zona PEEP che ha subappaltato i lavori ad altra ditta.
A sei mesi dalla consegna, ancorché il cantiere non sia ancora chiuso, dopo alcune piogge 15 soci (siamo 40) hanno riscontrato: infiltrazioni nel locale seminterrato, parti di parquet rialzato, scarico bagno malfunzionante.
Il costruttore ‘di fatto’ sta cercando di effettuare degli interventi di ripezzatura, che sta addebitando alla cooperativa. Il CDA intende aspettare la chiusura del cantiere per promuovere eventuali azioni.
Domanda: conviene seguire il consiglio del CDA ovvero procedere con un accertamento tecnico preventivo ovvero altra azione? Possiamo non pagare l’ultima rata dell’emolumento del costruttore fino a definizione delle responsabilità?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, accertare se sia avvenuta la consegna degli alloggi ai singoli soci, perché, in tal caso, la consegna parziale obbliga l’appaltante alla denuncia del vizio all’appaltatore entro l’anno dalla scoperta.
Se l’appaltatore interviene per l’eliminazione dei vizi, allora il predetto termine decorre dalla eventuale nuova manifestazione del vizio dopo l’ultimazione dell’intervento.
Nel caso di permanenza del vizio denunciato occorre tutelarsi mediante l’accertamento tecnico preventivo e il seguente giudizio di merito.
Legittimata all’azione, però, è la Cooperativa, almeno fino a quando gli alloggi vengano assegnati ai soci.
Se non è avvenuta alcuna consegna, in tal caso non è possibile intervenire, almeno di una risoluzione del contratto d’appalto per la gravità e l’importanza dei vizi.

Sono socio di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata dal 2002; a distanza di dodici anni e dopo aver versato una notevole somma per l’acquisto di un alloggio non sono ancora andato al rogito.
I lavori della palazzina si sono conclusi nel gennaio 2006,ma a seguito di inadempienze di 2 soci su nove: versato solo il 25% del prezzo dell’alloggio,morosità nel versamento degli interessi,abusi edilizi in quanto trasformato il sottotetto da spazio tecnico in spazio abitativo, difficoltà ad ottenere il mutuo personale da parte dei due soci,ancora ad oggi i restanti sette soci non possono andare al rogito perché legati a una fideiussione su un finanziamento bancario di 1.000.000,00 di euro.
Alcuni soci continuano a pagare da Giugno 2006 ad oggi interessi passivi richiesti dall’istituto bancario che ha concesso un finanziamento edilizio alla cooperativa di importo pari a 1.000.000,00 di euro, ciò sta procurando un maggiore esborso in termini di spese e interessi per ottenere la proprietà dell’immobile.
Pertanto si ritiene che le decisioni adottate dalla cooperativa per la ripartizione degli interessi passivi, visto il protrarsi dell’estinzione del finanziamento fatto e l’impossibilità di accedere ai mutui personali, siano fondate su criteri discriminatori ai fini della realizzazione dello scopo mutualistico.
Si evidenzia come aggravante della situazione attuale (senza nessun tipo di consulto e accordo preventivo) da parte della cooperativa, che nell’anno 2011 è stato richiesto un finanziamento aggiuntivo alla banca di importo pari a 120.000,00 euro sotto forma di scoperto di conto corrente per pagare quote capitale e interessi del precedente finanziamento di 1.000.000,00 di euro, con conseguenti interessi passivi molto elevati che sono stati ripartiti solo sui soci che non hanno estinto tutto il debito dell’alloggio verso la cooperativa.
I soci che hanno firmato la fideiussione devo rispondere legalmente anche dello scoperto di conto corrente fatto dalla cooperativa?
È corretto che per responsabilità e inadempienze di due soci, alcuni soci debbano pagare interessi di circa il 18% sul dovuto (circa il 30% del valore dell’alloggio) nonostante abbia fatto tutto in modo regolare senza ritardi?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato sembra che i soci inadempienti abbiano impedito il perfezionamento del contratto di mutuo agevolato e, conseguentemente, gli stessi rispondono non solo dei mancati versamenti, ma soprattutto dei danni provocati alla compagine sociale.
Da quanto precede, deriva che i predetti soci dovrebbero essere esclusi dalla Cooperativa e citati per il risarcimento dei danni dalla Cooperativa.
Nelle more del giudizio, la Società potrebbe assegnare gli alloggi a soci subentranti ovvero rinunciare al mutuo agevolato sui due alloggi e procedere al perfezionamento del mutuo agevolato per i rimanenti immobili.
In tale ultimo caso i due alloggi resterebbero nella disponibilità dei soci adempienti che verrebbero rimborsati al momento del subentro dei nuovi soci paganti.