Mese: Ottobre 2016

Sono socio di una società cooperativa a mutualità prevalente.
Ho versato 50.000 € in conto costruzione per ottenere l’assegnazione di un alloggio ancora appunto da costruire. Sono passati 5 anni e la cooperativa ancora non ha ottenuto i permessi dal Comune, motivo per cui ho scritto che intendevo rinunciare e riavere indietro i miei soldi, per investirli diversamente.
La cooperativa mi ha risposto che per legge non posso rinunciare finché non ci sia un altro socio che mi “sostituisca” nella prenotazione. Inoltre, mi hanno informato che hanno preso una parte del mio versamento e lo hanno convertito come “conto capitale”, dal momento che la società ha nel frattempo deliberato un aumento di capitale.
Vorrei sapere quale legge mi impedisce di rinunciare finchè non c’è un altro che prenda il mio posto e se è legittimo quello che hanno fatto coi miei soldi (lo statuto non dice niente in entrambi i casi).

Risposta al quesito:
Con l’adesione alla Cooperativa il socio aderisce al contratto di società e, pertanto, resta vincolato ai risultati gestionali della stessa fino al raggiungimento dello scopo sociale.
Se, pertanto, non sia riscontrabile una giusta causa di recesso imputabile alla Cooperativa, il socio uscente può recuperare le anticipazioni sul costo alloggio solamente se il socio subentrante provveda ai relativi versamenti (in caso contrario il socio uscente verrebbe meno all’obbligo contrattuale gravando ingiustamente sugli altri soci contraenti).
Quanto all’aumento di capitale, va osservato che le Cooperative sono società a capitale variabile, sicché la modifica quantitativa può essere realizzata attraverso l’assunzione di altri soci ovvero attraverso la sottoscrizione di nuove quote da parte dei soci ovvero attraverso un deliberato sociale assunto per la copertura di perdite sociali.
Delle predette ipotesi, sembra che l’ultima sia quella che riguardi  il caso prospettato e, se così fosse occorre verificare la validità del deliberato e la sua eventuale esecutività a causa della mancata opposizione.
Se dovessero riscontrarsi irregolarità nei deliberati inerenti l’aumento di capitale, in tal caso sussisterebbe la giusta causa di recesso imputabile alla Cooperativa, con conseguente diritto del socio recedente al rimborso di quanto versato nel corso del rapporto sociale.

Nel 2006 una cooperativa edilizia mi ha assegnato un alloggio già dalla stessa costruito, occupato dal vecchio socio assegnatario che nel frattempo era stato escluso per grave morosità.
La cooperativa dopo alcuni anni mi ha intimato la sottoscrizione del rogito notarile ed io in assenza della consegna dell’alloggio, che era ancora occupato, mi sono rifiutato, anche in considerazione che credo la legge preveda la contestualità, o tempi precisi fra l’acquisizione e la residenza.
Oggi dopo quasi otto anni, la cooperativa non è riuscita a consegnarmi l’alloggio ed io pertanto obtorto collo mi sono dimesso.
Ho diritto al rimborso delle quote versate? Con quali tempi? E soprattutto ho diritto ad un equo risarcimento?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dalle norme statutarie e dall’art.2532 del codice civile.
Nel caso prospettato, sembra che il recesso sia fondato su giusta causa e, pertanto, al receduto sono dovuti per intero tutti gli importi versati a titolo di anticipazione sul costo costruttivo dell’alloggio assegnato.
Quanto agli altri importi (quelli di natura sociale come capitale, tassa ammissione, spese generali, etc…) occorre verificare se essi siano egualmente dovuti in base all’inadempienza della Cooperativa, avuto riguardo alle convenzioni stipulate al momento dell’ammissione e della prenotazione dell’alloggio.
Se una tale inadempienza dovesse emergere dalla lettura degli atti, in tal caso oltre alla restituzione dei versamenti sociali, il socio receduto avrebbe diritto anche al risarcimento dei danni (da documentare!).

Ho venduto quest’anno un appartamento acquistato poco più di 5 anni fa con le agevolazioni prima casa.
Quando potrò fare il rogito per l’acquisto di una villetta in cooperativa?

Risposta al quesito:
Per non decadere dall’agevolazione fiscale inerente l’acquisto della prima casa devono trascorrere almeno cinque anni dall’atto pubblico, mentre per potere fruire nuovamente della medesima agevolazione occorre che il nuovo immobile sia acquistato entro un anno dalla vendita del vecchio e, inoltre, abbia i requisiti oggettivi previsti dalla legge.
Nel caso prospettato, stante il tempo trascorso non sembra potersi verificare comunque alcuna decadenza dal beneficio avuto, mentre il nuovo acquisto può fruire nuovamente dell’agevolazione fiscale purché siano rispettati i termini sopra citati.

Sono socio di una cooperativa edilizia dal febbraio 2013, la cooperativa ha già liberato dalla ipoteca gli immobili e sono in attesa di rogitare, gli interessi passivi di avanzamento lavori li devo pagare dal momento in cui sono diventato socio (febbraio 2013) o dal 2011 data mutuo stipulato dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere il caso in cui ci sia stato il subentro ad altro socio e il caso in cui l’alloggio sia stato prenotato per la prima volta.
Nel primo caso si deve verificare se il subentrante ha versato al socio uscente tutti gli importi di costo dell’alloggio, ivi compresi gli interessi di preammortamento già scaduti; nel caso affermativo è chiaro che il subentrante è tenuto al pagamento degli interessi esclusivamente dalla data di decorrenza successiva alla propria ammissione.
Se, viceversa, il socio è primo prenotatario dell’alloggio, in tal caso egli è tenuto al pagamento degli interessi di preammortamento sin dalla loro decorrenza iniziale.

Mia moglie anni fa ha acquistato una casa in cooperativa, successivamente, dopo cinque anni ha venduto casa, chiedendo il recesso.
La cooperativa aveva un contenzioso con il Comune, che ha perso recentemente.
Poichè la cooperativa è stata estinta da non molto, il Comune ha mandato a tutti i soci una lettera di diffida al pagamento di quanto gli è dovuto, ovviamente frazionando il credito tra tutti i soci.
La domanda è: mia moglie deve pagare queste somme anche se ha venduto parecchi anni fa il suo immobile?

Risposta al quesito:
Di norma le Cooperative sono società a responsabilità limitata, il che significa che i soci rispondono esclusivamente in base alle azioni sottoscritte (capitale sociale).
Nel caso di specie, dunque, deve presumersi che il Comune abbia un titolo in forza del quale ciascun socio si è obbligato a sostenere pro quota gli oneri del giudizio in cui la Cooperativa è stata parte soccombente.
In tal caso, l’obbligazione assunta dal socio è assolutamente indipendente dall’alloggio, nel senso che la vendita dello stesso risulta ininfluente  sul debito gravante sul socio medesimo.

Sto acquistando, tramite una cooperativa di inquilini all’uopo costituita, il mio appartamento.
La cooperativa ha acquistato l’intero immobile ed ha provveduto a frazionare i prezzi.
Al mio appartamento è stato assegnato un costo più elevato degli altri (il tecnico ha assegnato a mio parere erroneamente un elevato valore al giardino).
Esistono regole definite di frazionamento dei prezzi in tali occasioni?

Risposta al quesito:
La Cooperativa di inquilini è sostanzialmente assimilabile al gruppo di acquisto di beni con l’obiettivo di ottenere un prezzo vantaggioso, in forza della quantità acquistata (nel caso in specie l’intero edificio acquisito dalla Cooperativa).
La determinazione del prezzo di assegnazione al singolo socio, poi, è determinato secondo le norme statutarie e i regolamenti interni approvati dall’assemblea dei soci.
Occorre, pertanto, verificare le statuizioni statutarie e regolamentari e, nell’ipotesi di errore nella quantificazione del prezzo, tutelare i diritti dell’assegnatario in sede giudiziaria, dimostrando la violazione dei vincoli contrattuali.