Mese: Gennaio 2019

Gentile avvocato, Le espongo brevemente un quesito riguardante una cooperativa edilizia a.r.l.: in un unico piano sociale con soci che hanno acquistato oltre agli alloggi box e altri invece solo posti auto,come devono essere ripartire le spese relative alla costruzione dei box auto?
Possono essere ad esempio ripartite su tutti i soci con i relativi millesimi o i soci non proprietari di box vanno esclusi totalmente da quella contabilità?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono soggette al principio della parità di trattamento dei soci, sicché non sarebbe possibile la ripartizione di spese e costi in difformità a tale principio fissato dal Codice Civile.
L’assegnazione degli alloggi e delle relative pertinenze deve avvenire a fronte dei costi sopportati dalla Cooperativa per la realizzazione e, conseguentemente, il relativo addebito deve essere proporzionale al valore del bene assegnato.

Le spiego il mio problema: io e le mie sorelle nel 1988 abbiamo prenotate case in cooperativa edilizia, consegnate nel 1991, ed abbiamo pagato tutto con ricevute della cooperativa.
Al momento del rogito veniamo a sapere che abbiamo un mutuo di 48.000.000 milioni di vecchie lire sopra. Cambiano il presidente ma niente da fare, non abbiamo il rogito poi la cooperativa viene commissariata e iniziamo una causa ancora in corso.
Il commissario ci dice che per riprendere le case dobbiamo versare la cifra X, lo scrive con pec. Così facciamo la proposta come il commissario ci ha scritto e portiamo proposta e assegni circolari. Dopo 7 mesi il commissario ci manda di nuovo una pec e ci dice che non l’ha mandata al Mise veniamo a scoprire un giorno prima che le nostre case sono all’asta e vengono vendute a un prezzo inferiore alla nostra offerta ed anche che ci sta un procedimento civile al Tribunale che si discuterà il 21.05.2019.
Ha responsabilità il commissario per non aver mandato la nostra proposta al ministero? Poteva fare un’asta con un procedimento in corso?

Risposta al quesito:
La formulazione del quesito non è chiara: non è, infatti, comprensibile se la Cooperativa sia stato di gestione commissariale ovvero sia in Liquidazione coatta amministrativa.
Nel primo caso, sembra che il Commissario abbia contrattato con i soci la cessione dell’alloggio a fronte del pagamento del residuo saldo, ma che, in ragione di controversia con terzi, l’alloggio sia risultato pignorato e posto in vendita all’asta.
In tal caso non vi è alcun nesso tra il prezzo dell’alloggio come previsto nel contratto di assegnazione e il prezzo di vendita all’asta determinata dalla procedura di esecuzione espropriativa.
Il Commissario è, comunque, responsabile per avere stipulato con il socio il contratto avente ad oggetto il versamento del saldo prezzo dell’alloggio pignorato.
Se, viceversa, la Cooperativa è il Liquidazione Coatta, in tale ipotesi il Commissario Liquidatore non poteva acquisire il saldo prezzo e al contempo mettere l’alloggio promesso all’asta.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa oramai da 30 anni. La maggioranza dei soci si è sempre opposta non già allo scioglimento ma anche al semplice passaggio a proprietà divisa.
Volevo sapere se la carica di presidente può essere affidata ad un esterno e se i soci in minoranza possono procedere autonomamente allo scioglimento o almeno al passaggio a proprietà divisa.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa per disposizione Statutaria e la maggioranza dei soci non intende effettuare la trasformazione ai sensi della L.179 /1992, in tal caso il contratto di società originario resta integro, sicché i soci di minoranza non possono ottenere l’assegnazione dell’alloggio in proprietà individuale; possono, semmai, recedere da soci alle condizioni previste dallo Statuto.

La cooperativa dove abito ha cambiato lo statuto da indivisa a individuale ora i nostri alloggi 100 famiglie siamo obbligati a comprarli? Possono mandarci via?
Non è corretto dire che la proprietà indivisa resta tale senza il consenso del singolo locatario? Inoltre nel caso il locatario volesse riscattare non ha diritto a un maxi sconto se ivi risiede da 40 anni? Buon pagatore naturalmente.
Non era vero che una quota delle proprietà delle cooperative deve rimanere indivisa se gli immobili furono costruiti con capitali pubblici? Inoltre la cooperativa può proporti un trasferimento in altro alloggio indiviso in altra zona della città adducendo urgenza di vendita dell’alloggio?
Infine nel caso di riscatto non è meglio che la cooperativa stessa aumenti gli affitti per tot anni fino a coprire le cifre evitando di far fare mutui ai soci anziani disabili o poco abbienti? Mi scuso per la molteplicità dei quesiti.

Risposta al quesito:
Il cambio dell Statuto presuppone che ci sia stata la maggioranza qualificata dei soci e non si sia verificata alcuna opposizione da parte dei soci di minoranza.
Ciò posto, occorre attenersi alle disposizioni del nuovo “contratto”, a cui tutti i soci devono attenersi.
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico la sua trasformazione da indivisa a divisa sconta la disciplina della Legge n. 179, le cui disposizioni prevedono che i soci “dissenzienti” (di minoranza) restino in proprietà indivisa ovvero che gli alloggi vengano acquisiti dall’Istituto Case Popolari.
Nel caso di specie, quindi, occorre verificare quale deliberato è stato assunto dalla Cooperativa e se esso sia legittimo.

Vorrei acquistare la quota di una cooperativa edilizia che un socio ha affidato ad una agenzia immobiliare per la vendita. L’alloggio è già ultimato e c’è pure l’abitabilità. Gran parte degli altri alloggi infatti è stata assegnata con atto notarile. Per quello che vorrei acquistare l’atto è da stipulare.
E’ possibile acquistare e stipulare l’atto di assegnazione definitivo riservandomi l’usufrutto e donando la nuda proprietà a mio nipote (figlio di mio fratello)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico, l’assegnazione deve essere eseguita con le modalità previste dalla Legge di finanziamento, normalmente in favore del socio avente i requisiti soggettivi previsti dalla medesima Legge. Sicché in tale ipotesi non è consentito scindere la nuda proprietà dal diritto reale di usufrutto.
Se la Cooperativa è libera e nulla osta in ragione delle disposizioni Statutarie, in tal caso è possibile eseguire l’assegnazione complessa prospettata nel quesito.

Egregio avvocato, la cooperativa ha realizzato degli abusi edilizi a vantaggio di alcuni soci, ho presentato un’esposto all’Ufficio comunale competente ma a distanza di diversi mesi non ho ottenuto alcuna risposta e non è stato effettuato alcuno controllo.
Come posso far accertare le responsabilità del Presidente e dei soci che se sono avvantaggiati?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere: se per abuso edilizio si i tende la violazione di una norma urbanistica ovvero antisismica, in tal caso i Vigili Urbani, Sezione Tutela del Territorio , sono competenti a ricevere le relative denunce. In caso di inattività dei Vigili, la denuncia può essere reiterata innanzi alla Autorità Giudiziaria, mediante deposito presso il competente sportello della Procura della Repubblica.
E’, ovviamente, necessario che la denuncia sia adeguatamente circostanziata con la specifica descrizione delle violazioni realmente esistenti.
Se, viceversa, per “abuso edilizio” si intende l’inosservanza di regole interne della Cooperativa, riguardanti i diritti dei singoli soci, in tal caso gli Organi di Polizia Giudiziaria non sono competenti e, pertanto, il socio interessato deve dare corso ad un Giudizio civile per la tutela dei propri diritti (previa verifica dei presupposti delle effettive violazioni).