Mese: Marzo 2020

Faccio parte di una Cooperativa Edilizia a mutualità prevalente, composta da n. 12 soci appartenenti a FF.AA., di cui 11 assegnatari di appartamento, mentre un socio è stato escluso e l’appartamento rimasto libero.
Volendo far subentrare un nuovo socio, ci sono particolari procedure da seguire (pubblicità, pubblicazione di un bando o cose similari)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa non ha un elenco di aspiranti soci già formato, può intraprendere qualunque attività promozionale finalizzata ad acquisire il nuovo socio.
Non esiste, infatti, alcuna limitazione normativa.
Sarà il CdA a deliberare le attività promozionali, fermi restando i criteri per l’ammissione del socio e il limite della parità di trattamento prevista dal codice civile.

Egregio Avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia a modello spa, priva del collegio sindacale. Per statuto il consiglio di amministrazione può essere formato da un numero da tre a sette membri eletti dall’assemblea, che può variare. La società, ad eccezione di un solo caso, ha sempre eletto tre consiglieri.
Nell’ultimo rinnovo del consiglio di amministrazione, avvenuto nel mese di novembre 2017, su quattro candidati, tutti soci, ne sono stati eletti tre. Orbene, il 9 dicembre 2019 si è dimesso il presidente sia dalla carica che da socio. Le dimissioni sono state formalmente comunicate dai due consiglieri rimasti in carica in occasione dell’assemblea del 26 febbraio 2020.
In tale circostanza i due consiglieri hanno dichiarato che a breve provvederanno con la procedura della cooptazione (art. 2386 cc.) alla nomina del terzo consigliere. Il loro intendimento è quello di scegliere una persona terza, non socio, malgrado ci sia la possibilità di cooptare lo scrivente socio, primo dei non eletti nell’assemblea che si era tenuta nel mese di novembre 2017.
Le chiedo se ciò è possibile anche in relazione ai divieti previsti dall’art. 2386 c.c..

Risposta al quesito:
La cooptazione è prevista dall’art. 2386 c.c. a determinate condizioni, tra cui quella che sia efficace sino alla prima assemblea utile in cui dovrà procedersi mediante l’elezione da parte dell’assemblea.
Alla luce di quanto precede si tratta di un evento provvisorio dettato da esigenze organizzative volte ad impedire effetti dannosi per la Società.
Per tale ragione viene concessa ai consiglieri rimasti in carica la facoltà (discrezionale) di scegliere il nuovo amministratore “provvisorio”, anche tra i non soci se lo Statuto non prevede tale qualità per gli amministratori.
Le altre disposizioni dell’art, 2386 c.c. non sembrano pertinenti con il caso esposto, almeno in relazione alle informazioni fornite.

Sono un ex socio di una Soc. Coop. a r.l. in L.C.A. (in rete c’è di tutto), le domande sarebbero tantissime, ma una in particolare è: Visto che ho scoperto per puro caso che la cooperativa è stata radiata dall’albo delle cooperative, con delibera dell’ottobre 2017, ed avendo fatto noi ex soci una proposta nel 2016, poi vagliata dal MIT agli inizi del 2017, dove lo stesso MIT imponeva al commissario di portare la coop da indivisa a divisa e la successiva riattivazione dei contributi erariali da parte del Provveditorato che dava il nulla osta al M.E.I..
Ecco ad oggi nulla di ciò è stato proposto dal commissario che ci sta portando a chiedere un mutuo privato, dicendoci che ci sono i contributi. Abbiamo scritto varie lettere al Ministero, senza alcuna risposta, attendiamo una ultima, con la quale chiediamo se i contributi ci sono ancora.
Ecco quello che Le chiedo, alla luce di quanto (seppur breve) esposto: si possono dare contributi erariali ed eventuali arretrati ad ex soci di una coop in l.c.a. per giunta radiata?

Risposta al quesito:
Nelle predette condizioni la risposta non può che essere negativa.
La Cooperativa, infatti, perde la sua configurazione e la sua personalità giuridica già con il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa.
E’ possibile che il Commissario abbia regolarizzato la posizione dei singoli soci e il Ministero abbia deciso di portare a termine la finalità dell’originario provvedimento amministrativo di agevolazione direttamente in favore degli assegnatari.
Un tale percorso è legittimo, ma nel caso di specie occorre accertarne l’operatività mediante l’accesso agli atti amministrativi che ciascun socio interessato può direttamente eseguire presso il Ministero ai sensi della Legge 241/90.

Sono presidente di una cooperativa edilizia a proprietà divisa che sta per formalizzare il contratto di appalto con l’impresa costruttrice per l’edificazione degli alloggi da assegnare ai soci. Questi ultimi provvederanno a versare alla cooperativa gli acconti relativi alla costruzione (che saranno poi versati da quest’ultima all’impresa costruttrice) in base agli stati di avanzamento lavori (S.A.L.) previsti dal contratto di appalto.
Ciò premesso, facendo riferimento all’art. di pag. 1 del link Diritto Tributario sul sito dello Studio (“Detrazioni ai fini Irpef anche per il 2016 a favore di cooperative edilizie di abitazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio….”) pongo i seguenti quesiti:
1) Al fine di usufruire della detrazione prevista per le spese di realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, il bonifico bancario in cui indicare la causale che fa riferimento all’art. 16-bis, lett. d), del DPR 917/1986 è quello fatto dal socio alla cooperativa, con cui viene fornita la provvista per il pagamento del S.A.L., oppure quello fatto dalla cooperativa all’impresa di costruzione in sede di pagamento del S.A.L. medesimo? Conseguentemente: su quale dei due bonifici deve essere applicata la ritenuta d’acconto dell’8% da parte della banca?
2) Nell’articolo si legge: “Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione di tutti i succitati lavori, sono oggetto di detrazione anche le spese per le prestazioni professionali connesse agli interventi e per l’acquisto dei materiali, l’iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, nonché gli oneri di urbanizzazione.” Come sono quantificate, e da chi devono essere attestate, le spese suddette ai fini della detrazione?
3) Nell’articolo si legge che “Il socio potrà ottenere la detrazione anche se l’impresa esecutrice dei lavori sia stata pagata tramite finanziamento. In tal caso la finanziaria dovrà effettuare il bonifico da cui risultino tutti i dati previsti dalla legge, di cui il socio dovrà conservare la ricevuta, e la spesa si considererà sostenuta nell’anno in cui è stato disposto il bonifico.” Ciò significa che possono usufruire della detrazione anche i soci che provvedono al pagamento delle spese in parola tramite mutuo bancario?

Risposta al quesito:
Nel caso descritto, è in fase di stipula il contratto di appalto tra la Cooperativa a proprietà divisa e l’impresa costruttrice, per l’edificazione del complesso edilizio, all’interno del quale saranno realizzati anche autorimesse e posti auto pertinenziali. I soci corrisponderanno alla Cooperativa gli acconti a copertura dei vari costi di costruzione e la Cooperativa stessa pagherà l’impresa appaltatrice in base ai S.A.L. concordati.
Per quanto riguarda gli esborsi sostenuti pro quota dai soci per la realizzazione delle autorimesse e dei posti auto, sarà possibile usufruire della detrazione prevista dalla normativa fiscale a patto che la relativa dichiarazione dei redditi sia successiva alla registrazione del contratto di assegnazione provvisoria dell’alloggio o del rogito notarile dai quali risulti il vincolo pertinenziale. Non è, invece, indispensabile che il pagamento degli acconti finalizzati alla costruzione della pertinenza sia avvenuto in data successiva all’ultimazione dell’alloggio, secondo l’attuale interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria.
Premesso tutto quanto sopra, nel caso di specie il bonifico di cui all’art. 16-bis, lett. d), del DPR 917/1986 (cd. bonifico parlante), sul cui importo sarà applicata la ritenuta d’acconto, è da considerarsi quello effettuato dalla Cooperativa in favore dell’appaltatrice, nel quale dovrà indicarsi, tra gli altri dati, il codice fiscale dei beneficiari della detrazione.
Ai fini del calcolo della detrazione, nell’esborso complessivo sono inclusi anche gli ulteriori costi enunciati nel quesito, che dovranno essere documentati dalle fatture di acquisto e dalle ricevute di pagamento di tasse ed oneri di natura amministrativa, da custodire ai fini probatori. Dovrà essere la Cooperativa, che ha materialmente sostenuto tali esborsi, a conservarne la documentazione giustificativa nonché ad attestare nei confronti di ciascun socio la quota di costo allo stesso addebitabile ai fini della relativa detrazione.
Infine, appare non ostativa all’agevolazione fiscale la circostanza che l’importo corrisposto dal socio alla Cooperativa, a copertura dei costi di realizzazione dell’intervento edilizio, gli sia stato erogato dalla Banca a seguito della stipula di contratto di mutuo.

Vorrei sapere quali sono le conseguenze per un assegnatario (come lo sono io) nel caso la cooperativa edilizia fallisse prima di aver effettuato il rogito dell appartamento. Un paio di legali a cui ho chiesto una consulenza mi hanno detto che esiste una legge a tutela degli assegnatari, la quale permette agli stessi di avere la precedenza per l’acquisto dell’appartamento prima che esso vada all’asta.
È vero? C’è qualcosa da sapere di preciso a riguardo?
Un terzo avvocato invece mi ha riferito che questa legge tutela gli assegnatari garantendo la restituzione della somma versata alla cooperativa attingendo da uno speciale fondo statale. Qual è la verità? Meglio rescindere o proseguire?

Risposta al quesito:
La legge fallimentare è una e regola all’art. 72 i “rapporti pendenti”, tra cui sono certamente ricompresi gli atti di prenotazione degli alloggi realizzati dalle Cooperative.
La predetta norma prevede chiaramente che il Curatore possa sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il socio prenotatario verrebbe ammesso al passivo per il credito relativo alle anticipazioni del prezzo di assegnazione dell’alloggio, mentre l’immobile verrebbe venduto all’asta.
Normalmente il socio non riesce ad incassare il proprio credito, stante che esso viene per legge qualificato come chirografario e, quindi, postergato ai crediti privilegiati, che assorbono l’intero attivo.
Il socio può essere preventivamente garantito dalla fideiussione rilasciata dalla Cooperativa (pagata dallo stesso socio) nel caso di fallimento.
Va, però, anche rilevato che:
– se il contratto preliminare di assegnazione è stato stipulato innanzi al notaio e trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile;
– se l’alloggio costituisce per il socio prima casa;
concorrendo le due predette circostanze, il Curatore non può sciogliersi dal contratto preliminare è obbligato ad eseguirlo alle originarie condizioni.
Alla luce di quanto precede, il socio interessato dovrà operare le scelte di convenienza.

Sono assegnatario di un appartamento acquistato da una cooperativa edilizia a proprietà individuale. Su 25 appartamenti, 20 di essi sono già stati rogitati ed i rispettivi soci assegnatari ne sono diventati regolarmente proprietari, gli altri 5 (tra questi ci sono io) devono ancora andare alla stipula del contratto. Purtroppo tra ritardi e fornitori che chiedono il pagamento del lavoro, non siamo riusciti a procedere con il rogito.
Nel frattempo un fornitore non vedendosi pagato il lavoro ha intrapreso le vie legali arrivando al pignoramento dei 5 immobili non ancora rogitati.
Il mio legale ha provato più volte a sollecitare il conteggio per il frazionamento della parte restante del mutuo a carico della cooperativa (in modo da poter procedere al rogito tramite il Tribunale, avendo concordato con il legale del fornitore che ha ottenuto il pignoramento, il saldo da parte mia del debito) ma senza ottenere nessuna risposta se non rinvii su rinvii. La mia domanda è questa: è possibile trovare una via per aggirare la cooperativa che non effettua questo conteggio oppure dobbiamo aspettare? O addirittura vista la situazione procedere al recesso?
Io ancora non ho preso possesso dell’immobile, anche questo è un altro quesito: meglio prenderne possesso oppure no?
Nel caso, una volta entrato in casa, se la cooperativa fallisse, a cosa andrei incontro?

Risposta al quesito:
Essendo la vicenda affidata alla cura di altri professionisti si deve presumere che gli stessi abbiano verificato tutte le circostanze e siano in grado di consigliare al meglio il proprio assistito.
Ciò posto, senza volere fornire alcuna risposta ai pur generici quesiti, si può osservare che la Cooperativa è gravemente inadempiente, posto che ha dismesso una parte degli immobili senza assicurare quelli residui fossero lasciati indenni dai creditori.
Di tale dannosa circostanza rispondono gli amministratori, nei confronti dei quali possono rivalersi i soci danneggiati.