Egr. Avvocato, vorrei sottoporLe alcuni quesiti in merito ad un progetto di costruzione di una ventina di villette tramite adesione alla cooperativa edilizia esistente. Ciò per prendere la decisione finale di diventare socio.
1) Richiesta di adesione: l’importo complessivo della villetta in esame viene contrattualizzato a € 450.000 con la possibilità di incremento o decremento del 5% a rogito. Volevo sapere se questa è la cifra massima a cui io come socio sarò esposto oppure posso anche immaginare che ai fini di partecipante al rischio aziendale possa incorrere ad eventuali incrementi di spese / costi che possano far lievitare l’importo complessivo di acquisto della casa. Mi riferisco in particolare a costi sostenuti per spese accessorie che produrrebbe la società / emolumenti amministratori etc. Mi viene detto che in qualità di socio, sarò anche fideiussore pro quota nell’interesse della cooperativa a favore della banca erogante il mutuo ipotecario.
2) Richiesta di adesione: nel modulo di adesione all’art. sul recesso, si parla che il socio può recedere dalla cooperativa solo esclusivamente qualora trovasse un ulteriore socio pena pagamento di una penale. Però nello statuto della cooperativa ciò sembra in contraddizione in quanto si parla espressamente di recesso previo adempimento di tutti gli obblighi a carico del socio recedente. Vorrei sapere quali conseguenze porterà il recesso qualora non si trovasse un ulteriore socio in sostituzione.
3) Per partecipare alla cooperativa inizialmente il socio entrante dovrà partecipare ad una quota fissa intorno ai 100.000 ai fini di entrata. Successivamente inizieranno i vari steps per i SAL. Volevo sapere quali garanzie avrò a supporto di tali tranche. Mi viene detto che mi verrà rilasciata una fideiussione dal costruttore (per il tramite della cooperativa?) ma non comprendo fino a fondo se il mio rischio vero e proprio sono questi 100.000 che nell’eventualità si andasse ad incontro a problematiche finanziarie della cooperativa o peggio del costruttore vedrei persi.
4) Qualora non vengano assegnate nel corso della costruzione tutte le unità immobiliari chi spesa i costi relativi ai SAL di queste unità? I soci partecipanti alla cooperativa in quanto la finalità è puramente mutualistica? Oppure il costo viene sostenuto tramite il mutuo concesso dalla Banca a favore della cooperativa? E all’atto finale del rogito chi si intesta le villette ultimate ma non ancora assegnate?
Risposta al quesito:
Premesso che le risposte ai diversi quesiti sono di carattere generale, stante l’assenza di esame della situazione concreta e della relativa documentazione, si ritiene che:
1) Le Cooperative sono regolate dalle norme sulle Società, sicché gli obblighi incombenti sui soci scaturiscono, oltre che dal contratto sociale (Statuto), anche dai deliberati assembleari. Alla luce di quanto precede, il “preliminare” inerente alla prestazione mutualistica va considerato “allo stato degli atti” e, pertanto, resta aperta l’ipotesi della legittima lievitazione dei costi a seguito di un deliberato modificativo per motivi sopraggiunti. Si deve, inoltre, considerare che la Cooperativa non gode di risorse autonome, ma si basa esclusivamente sulle contribuzioni dei soci, sicché, in caso di fabbisogno finanziario non previsto, diventa ”legittima” la richiesta di versamenti integrativi.
2) Si tratta di una “condizione” che sospende l’esecuzione dell’obbligo di rimborso sino al subentro del nuovo socio che apporta la relativa provvista finanziaria. La clausola è stata ritenuta legittima dalla giurisprudenza. Se la Cooperativa non rende possibile il subentro (lievitando i costi, non accogliendo le istanze di ammissione, ritardando l’esecuzione dei lavori ovvero rendendoli incerti) in tal caso la clausola perde efficacia. Ma è necessario un giudizio per i relativi accertamenti.
3) Occorre verificare bene a che titolo sono versati i 100.000,00 euro, cioè se si tratta di “tassa di ammissione” non rimborsabile ovvero di acconto prezzo. Ciò posto, occorre verificare anche l’oggetto della fideiussione, se cioè essa sia relativa alla garanzia postuma del costruttore ovvero quella sulla realizzazione del programma costruttivo; se, come sembra, viene rilasciata dall’impresa appaltata, dovrebbe essere la prima, che attiene agli eventuali difetti costruttivi; la seconda fideiussione dovrebbe essere rilasciata dalla Cooperativa che realizza l’opera; in ogni caso occorre verificare attentamente la polizza fideiussoria e valutare adeguatamente l’effettivo oggetto garantito;
4) Ritorna il vincolo societario, nel senso che la realizzazione edilizia è riservata alla Cooperativa che unitariamente sopporta i costi e i “ricavi”; se il “meccanismo” non funziona coinvolge tutta la realizzazione, indipendentemente dalle parziali scritture con i soci prenotatari; tra le ipotesi esiste anche quella del fallimento; per questi motivi è necessaria la fideiussione della Cooperativa che esegue l’opera. Se interviene il fallimento sarà la Curatela a gestire il tutto secondo le leggi della Legge Fallimentare.