Giorno: 8 Giugno 2020

Ero socio di cooperativa edilizia, e mi veniva assegnato l’alloggio. Poiché non versavo un’ultima quota, di circa 10.000 euro, veniva deliberata la mia esclusione quale socio. Abbandonato l’alloggio, rimane solo un diritto di credito per tutto quanto da me versato alla cooperativa.
Mi impegnavo, d’accordo con i membri della cooperativa stessa, nella ricerca di una persona che subentrasse nella mia posizione di socio, così da poter recuperare i miei soldi, ma al momento della stipula dell’atto notarile, il referente della cooperativa mi diceva che non è possibile procedere poiché sull’immobile che mi era stato assegnato vi era una ipoteca di secondo grado iscritta, a quanto pare, per debiti contratti dalla cooperativa per un comparto di case differente da quello che comprendeva la mia casa. Poteva la cooperativa iscrivere questa ipoteca?
E come posso recuperare quanto versato ammontante a circa 270.000 euro?

Risposta al quesito:
L’iscrizione dell’ipoteca rileva a vantaggio del socio escluso, in quanto costituisce grave inadempienza della Cooperativa.
Ed, inoltre, tale circostanza esonera il socio escluso dall’obbligo di far subentrare altro socio pagante (se previsto dello Statuto).
Il socio ha diritto al rimborso delle somme anticipate in conto costruzione e, pertanto, deve promuovere il giudizio contro la Cooperativa al fine di ottenere al sentenza di riconoscimento del suo credito e poterlo eseguire.
Occorre preliminarmente verificare se non si siano verificate cause di decadenza o prescrizione.

Gentile Avvocato, un alloggio in cooperativa iniziato nel 2015 con preassegnazione e finalizzato con atto di assegnazione avvenuta nel 2019 ha diritto alla detrazione Iva riguardante le case costruite in classe A/B?

Risposta al quesito:
L’agevolazione fiscale cui fa riferimento il quesito ha riguardato gli immobili ad uso residenziale di classe energetica A o B, acquistati negli anni 2016 e 2017 direttamene dall’impresa che li abbia realizzati o ristrutturati interamente (può trattarsi anche di cooperativa edilizia).
La detrazione ai fini IRPEF aveva ad oggetto l’importo pari al 50% dell’IVA versata sul prezzo dell’immobile, da suddividere in dieci quote annuali di pari importo a decorrere dall’anno del pagamento.
Non rilevava la circostanza che l’immobile in questione fosse o meno adibito ad abitazione principale dell’acquirente né il fatto che l’immobile stesso fosse stato precedentemente locato dall’impresa. Era parimenti irrilevante l’anno di costruzione, a patto che la vendita fosse stata assoggettata al regime IVA, anche per opzione (se avvenuta oltre i cinque anni dall’ultimazione dei lavori).
Ai fini del calcolo dell’importo detraibile, poteva essere inclusa l’IVA pagata sugli acconti (anche a seguito di preliminare o preassegnazione), purché corrisposti nell’anzidetto periodo (anni 2016 e 2017) e sempre a condizione che il rogito notarile fosse stato effettuato entro il 31.12.2017.
Nel caso prospettato, pertanto, il socio non potrà usufruire dell’agevolazione, essendo l’assegnazione definitiva avvenuta nel 2019.

Sono un socio di una Cooperativa edilizia a Roma. Una volta entrato in possesso del mio appartamento in seguito a rogito, mi sono accorto degli innumerevoli difetti di costruzione e dell’impiego di materiali scadenti sia nell’appartamento che nel condominio.
Prima di rivolgermi ad un legale ho chiesto al Presidente della Cooperativa a r.l. di avere una copia del “Capitolato Speciale di Appalto” per verificare insieme con un tecnico la corrispondenza dei materiali e delle lavorazioni impiegate. Mi è stato negato di visionarlo o averne copia.
Può la Cooperativa rifiutare di consegnare al socio tale Capitolato? Se il diniego persistesse vi sono altre vie, anche legali per averlo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia intrattiene con il socio due rapporti: uno sociale e l’altro mutualistico contrattuale.
In ordine a quest’ultimo rapporto la Cooperativa si obbliga a realizzare l’alloggio da assegnare al socio, mentre quest’ultimo è tenuto a versare il prezzo deliberato.
Il socio ha diritto ad essere garantito in ordine alla corretta esecuzione dei lavori e, in caso di vizi di costruzione, può convenire in giudizio sia la Cooperativa che l’impresa appaltata, le quali rispondono in solido.
Il socio assegnatario avrebbe dovuto avere il capitolato dei materiali già alla prenotazione dell’alloggio e, pertanto, ha diritto di richiederne copia anche successivamente alla consegna dell’alloggio.
Il capitolato dei materiali, infatti, è elemento costitutivo del contratto mutualistico, in quanto stipulato anche in ragione della qualità dei materiali medesimi.
Nel caso di rifiuto della Cooperativa, il socio può agire giudizialmente con l’Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) la cui finalità è quella di “verificare” l’esistenza e l’entità dei vizi costruttivi e delle eventuali differenze qualitative dei materiali.
Nel corso della procedura sarà il tecnico (CTU) nominato dal giudice ad accedere alla documentazione tecnica necessaria per gli accertamenti.
La relazione tecnica costituirà la “perizia anticipata“ nell’eventuale giudizio contro la Cooperativa e l’impresa appaltata.