Quesito del 19/06/2020

Spettabile Avvocato, vorrei gentilmente sapere se come socio di una Cooperativa Edilizia in Liquidazione si può rinunciare ad una eventuale delibera assembleare per intraprendere una causa civile che porterebbe ad un risarcimento alla cooperativa con rinuncia da parte del sottoscritto ed evitando il pagamento degli oneri legali necessari per la causa.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una Società disciplinata da regole specifiche, assolutamente diverse da quelle del Condominio.
In ragione di quanto precede, mentre il condomino può utilmente dissociarsi dalla causa, lo stesso non può fare il socio della Cooperativa il quale deve seguire le regole della maggioranza.
Il socio può solo impugnare il deliberato assembleare se è in grado di dimostrare che il percorso deliberato è contrario agli interessi sociali.
L’ipotesi è, tuttavia, di difficile attuazione pratica.

Quesito del 19/06/2020

Gentilissimo avvocato, i miei genitori hanno aderito, negli anni 90, ad una cooperativa edilizia a proprietà divisa senza contributo statale che ha costruito una serie di villette a schiera su area peep, in diritto di superficie. Una piccola porzione appartenente alla particella di terreno con proprietà superficiaria inizialmente assegnata alla cooperativa edilizia,non è stata però edificata ed è rimasta incolta a ridosso del perimetro delle schiere. Inoltre la cooperativa, avendo conseguito l’oggetto sociale, è stata sciolta.
La mia domanda è la seguente: la porzione di terreno incolto e non edificato dalla cooperativa a chi va attribuito ( ad esempio in termini di manutenzione)?
È inoltre trascorso il ventennio dalla fine della costruzione della schiera per cui il diritto superficiale su quella porzione potrebbe essere considerato prescritto per “non uso”pur prevedendo la convenzione una cessione dell’area per 99 anni?
Inoltre, essendo la cooperativa stata sciolta e non essendoci più un soggetto giuridico assegnatario della porzione non sottesa all’alloggio, può il diritto di superficie ricongiungersi automaticamente al diritto di proprietà detenuto dal comune?
La visura catastale della particella nel suo insieme (area edificata + area incolta) fotografa, ad oggi, la situazione originale essendo considerata tutta in proprietà superficiaria, motivo per cui il comune non si è mai occupato della sua manutenzione. Se ci fossero gli estremi per dimostrare che quella porzione di area è di piena proprietà del comune, potrei sperare in un aggiornamento catastale?

Risposta al quesito:
Ai sensi della Legge 865/71 il Comune assegna l’area PEEP alla Cooperativa per la realizzazione di un determinato numero di unità abitative, ricomprendendo il piano calpestio degli alloggi e le parti comuni.
La Cooperativa deve redigere il progetto edilizio che deve poi essere assentito dall’Organo Comunale.
Nel progetto Edilizio deve essere ricompresa tutta l’area assegnata, cioè la superficie abitativa e quella comune.
Con i rogiti di assegnazione sorge il Condominio tra gli assegnatario, i quali divengono proprietari pro quota anche delle parti comuni.
Alla luce di quanto precede, dunque, occorre verificare innanzitutto se il progetto assentito ricomprende anche l’area oggi abbandonata.
Se così fosse, la predetta area sarebbe “condominiale” sicché della relativa manutenzione devono rispondere tutti i proprietari degli immobili.
Se, viceversa, si è verificato un errore, in tal caso la soluzione si appalesa più complessa e articolata.
Il provvedimento amministrativo concessorio, infatti, si accompagna alla Convenzione ex art. 35 della L. 865/71, con cui la Cooperativa ha assunto l’obbligo della specifica destinazione.
Se il predetto obbligo non è stato rispettato la Cooperativa e per essa i suoi successori, cioè gli assegnatari, risultano inadempienti.
La predetta inadempienza potrebbe riversarsi sulla stessa concessione, sicché gli assegnatari ne potrebbero subire le conseguenze.
Se l’area in questione consente un utilizzo per opere di “urbanizzazione”, in tal caso potrebbe ipotizzarsi utilmente l’inoltro di una istanza al Comune di modifica dell’originario provvedimento amministrativo.
E’ evidente che il percorso modificativo va bene studiato prima dell’inoltro dell’istanza, valutando gli interessi in gioco e la fattibilità dell’operazione che coinvolge diverse parti, tra cui lo stesso Consiglio Comunale.

Quesito del 18/06/2020

Il revisore contabile della nostra cooperativa edilizia ad un certo punto si trova nella posizione di essere il futuro acquirente dei locali commerciali della stessa cooperativa avendo promesso di acquistare gli stessi da un presunto prestanome che li ha comprati (?) dalla cooperativa. I locali commerciali sono attualmente gravati da un mutuo a carico del futuro acquirente,che ha comportato per gli ignari soci un ingiusto aumento degli interessi passivi essendo stato richiesto un mutuo ben superiore ai costi di costruzione dei singoli appartamenti.
Domanda: sono ravvisabili elementi di illiceità penale o civile o comunque un conflitto di interessi che porti alla immediata estromissione del revisore con conseguente azione di responsabilità?
E comunque quali azioni ci consiglia per ristabilire un minimo di legalità?

Risposta al quesito:
Certamente emerge il conflitto di interessi del revisore, il quale ha stipulato un preliminare con il socio promissario assegnatario della Cooperativa, che ha conferito il mandato professionale del controllo contabile.
Per quanto riguarda gli aspetti della presunta illiceità penale occorre approfondire la questione del mutuo stipulato dalla Cooperativa, individuando eventuali profitti del Revisore e l’accordo doloso tra lo stesso egli organi amministrativi che hanno curato la stipula del mutuo.