Mese: Luglio 2021

Lo scorso anno sono entrato in una cooperativa per una porzione di una villetta bifamiliare. In queste settimane, con circa 8 mesi di ritardo, ci è stato comunicato che i lavori volgono al termine per cui entro fine luglio vorrebbero fare una riunione per una sorta di consegna ufficiale assieme a costruttore e DL per verificare eventuali vizi o problemi.
Ritardo a parte, nei mesi scorsi abbiamo più volte scritto di realizzazioni non conformi al progetto, uso di materiali diversi da quelli previsti dal capitolato e di dotazioni mancanti, senza avere però nessun riscontro da parte del presidente della cooperativa che si limita solo a chiedere soldi ai soci per cose imputabili al ritardo di consegna. Gli ho detto che in queste condizioni non penso di andare al rogito perché ci sono veramente tante cose che non vanno, però il presidente continua a dire che come socio non sto comprando una casa, ma usufruisco di una mera assegnazione, per cui sono obbligato a rogitare e a rivalermi sulla ditta costruttrice perché lui non ha responsabilità.
Possibile che le cose stiano così? Non ho nessun diritto nei confronti della cooperativa con cui ho firmato un preliminare di acquisto completamente diverso per realizzazione e dotazioni rispetto a quanto è stato realmente fatto? Il DL non ha responsabilità per l\’uso di materiali di valore inferiore, di mancanza di dotazioni come ad esempio la predisposizione per l\’antifurto o di modifiche al progetto non suffragate da opportuna variante in corso d’opera approvata?
Ho planimetrie e capitolato tecnico, ma mi ha detto che il DL può modificare le cose se lo ritiene necessario e che quello che ho in mano ha un valore puramente indicativo.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia risponde dei difetti di costruzione e delle difformità in solido con l’Impresa appaltata e lo stesso Direttore dei Lavori.
Il DL può apportare modifiche se strettamente necessarie all’esecuzione dei lavori, ma tali modifiche devono essere circoscritte agli aspetti tecnici e, comunque, non possono incidere sostanzialmente sulla struttura progettuale.
Per tutelarsi occorre, in ogni caso, verificare l’esistenza e la rilevanza delle trasformazioni e delle difformità, restando del tutto indifferenti quelle marginali che non stravolgono l’impianto progettuale.
In ordine al rogito per il socio potrebbe essere conveniente la relativa stipula con le riserve da far valere successivamente in sede risarcitorie (ciò per salvaguardare una parte dei versamenti impiegati nella costruzione) ovvero dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2932 c.c. trascrivendo la domanda nei Registri immobiliari, con effetti prenotativi vincolanti ai sensi dell’art. 2932 c.c..

In data 26/06/2021 è stata convocata un’assemblea straordinaria per lo scioglimento della cooperativa edilizia. Per problemi personali non sono potuto intervenire.
Il mio quesito è: entro quanti giorni il presidente e/o il consiglio di amministrazione della cooperativa deve trasmettere copia del verbale agli assenti all’assemblea e se il verbale non viene trasmesso quanto deciso ha immediata efficacia oppure dovrà per forza di cose essere portato a conoscenza di tutti gli assenti per eventuale opposizione a quanto deciso.

Risposta al quesito:
L’Assemblea straordinaria deve essere tenuta innanzi al notaio, il quale provvede alla redazione del verbale che trascrive nel Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio territorialmente competente.
La data di pubblicazione del verbale fa decorrere i termini per le eventuali opposizioni.
Il CDA non deve notificare il verbale ai soci assenti, essendo sufficiente la trascrizione nel predetto Registro, valevole nei confronti di chiunque.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa con contributo erariale. Ho in godimento l’alloggio, assegnatomi 15 anni fa. Non produciamo utili in quanto godiamo solo dell’alloggio assegnato.
Le problematiche che vorrei rappresentarLe sono le seguenti:
A) Parte della liquidità della cooperativa tenuta presso la banca é venuta meno a causa di aspetti fraudolenti di terzi e che la banca non vuole rifondere in quanto contesta al presidente della cooperativa la corretta tenuta dei codici bancari. É stato avviato un arbitrato che dura da circa 10 anni e per il quale non si prevede termine ovvero un inizio di giudizio in tribunale. In proposito, considerato che la somma é considerevole e non vorrei perdere la mia parte versata, posso cautelarmi in qualche modo ovvero rivalermi sul presidente in caso la banca non paghi? Nel frattempo posso inviare una lettera per fare trasparire tale intento?
B) Le liquidità tenute dalla cooperativa in banca sono eccessive rispetto alle operazioni di mantenimento della stessa con il rischio di eventuali probabili ulteriori azioni fraudolente. Alcune liquidità sono frutto di risarcimenti o di rimborsi a seguito di azioni legali confluiti sul conto e per le quali non vi é stata delibera assembleare di come imputarli a bilancio. Difatti sono confluiti nel conto patrimoniale nella parte liquidità senza attribuire alcuna imputazione al fondo di riserva, peraltro non esistente come voce nel conto patrimoniale, oppure senza ridistribuire parte ai soci (lo statuto prevede difatti che gli avanzi di gestione siano posti al 30% nella riserva ordinaria e la restante ridistribuita ai soci). Ė possibile che parte di tali liquidità possano ritornare ai soci? Come é possibile agire nel caso il presidente rifiutasse?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’esatta situazione relativa al contenzioso bancario, ciò in ragione dei tempi di durata del Giudizio Arbitrale, normalmente molto rapido.
Ciò posto, in forza delle informazioni fornite, va osservato che occorre verificare le ragioni per cui la Banca sostiene la “cattiva custodia” dei codici di accesso al conto corrente, in quanto, se fossero fondati sussisterebbe la responsabilità del presidente quale “custode”.
Se le predette ragiono non dovessero essere fondate, in tal caso l’Istituto di Credito sarebbe l’effettivo responsabile quale fornitore del servizio di conto corrente.
Per quanto riguarda l’eventuale azione di responsabilità nei confronti del presidente, essa può essere fatta valere nel termine di cinque anni dalla cessazione della carica dello stesso.
Se ancor oggi il presidente è lo stesso, l’esistenza del contenzioso in atto interrompe ogni ipotesi di prescrizione. Deve, tuttavia, ritenersi prudente inviare una circostanziata missiva di messa in mora per gli eventuali inadempimenti gestionali nel caso si risoluzione del contenzioso negativa per la Cooperativa.
Quanto agli importi confluiti nel conto corrente, le relative indicazioni di bilancio devono essere precise e specificare con chiarezza le causali ad essi inerenti.
Se si tratta di risarcimenti riguardanti gli immobili assegnati ovvero rimborsi di costi, in tal caso l’assemblea può deliberare la restituzione ai soci (va anche valutata la natura delle somme sottratte, che se anticipazioni dei soci, darebbero agli stessi il diritto alla restituzione in base alla liquidità esistente), che sarebbero esenti fiscalmente a condizione che lo stesso Bilancio riporti le anticipazioni a debito ovvero qualche riferimento in tale direzione.
In assenza del predetto presupposto occorre valutare tutte le condizioni statutarie e le normative mutualistiche, ma in ogni caso gli importi sarebbero disponibili per la copertura dei costi di gestione non più a diretto carico dei soci.
La destinazione degli importi alle Riserva riguarda l’aspetto economico (utili) non già l’aspetto “finanziario” attinente alle anticipazioni e alle relative restituzioni ai soci, sicché, nel caso di specie, occorre verificare l’effettiva situazione di Bilancio.

Ho acquistato una casa con una cooperativa ho versato una caparra dopodiché la cooperativa ha dichiarato fallimento mi è stato riconosciuto dal tribunale che sono creditore, la mia domanda, posso acquistare o fare un offerta ad un prezzo più basso al curatore o chi per lui, visto che gli appartamenti da 165.000 € ora sono all’asta a 45.000 € o non posso?

Risposta al quesito:
A seguito del fallimento della Cooperative si deve presumere che il Curatore si sia sciolto dal contratto di prenotazione, ai sensi dell’art. 72 L.F., sicché il socio prenotatario diviene creditore degli acconti versati (sottoposti alle regole della capienza dell’attivo ricavato, della proporzionalità tra tutti i creditori, della priorità dei crediti privilegiati), mentre l’alloggio prenotato viene venduto all’asta pubblica.
Il socio può partecipare all’asta e concorrere con gli altri offerenti, ma non può pretendere la detrazione di quanto versato in acconto dal prezzo di aggiudicazione.
Il socio può anche formulare offerte extra asta e, se ritenute vantaggiose dal Curatore e dal G.D., può aggiudicarsi l’immobile a trattativa privata.

Egregio avvocato, chiedo il Suo autorevole parere in ordine a quanto sotto esposto: 1) La Cooperativa Edilizia a r.l. in liquidazione è composta di n° 87 Soci per un totale di n° 100 Quote; Villette Bifamiliari costruite in diverse tipologie denominate E, E1, D, F, G , di cui solo le Tipologie “F“ e “G“ computate una Quota e mezza in quanto sviluppano una maggiore volumetria evinta dalla relazione Calcolo Volume Superfice. 2) Alcuni Soci hanno sottoscritto l’acquisto di più quote. 3) Lo Statuto recita: ”Il Socio è obbligato: All’osservanza dello Statuto sociale, dei regolamenti interni e delle deliberazioni legalmente adottate dagli organi sociali. A pagare puntualmente le quote di spese generali e le altre somme derivanti dalle obbligazioni assunte come assegnatario dell’alloggio.
Si pongono le seguenti domande: A) Premesso che trattasi di Società Cooperativa “Libera” senza sovvenzioni dello Stato ed il tutto realizzato su terreno in diritto di proprietà, come devono gli Amministratori della Società computare ai Soci assegnatari di più quote i costi relativi alle spese generali di gestione? B) Qualora la ripartizione di detti costi di Spese Generali fosse stata determinata per n° di Soci e non per n° di Quote possedute, la richiesta di ripristinare le effettive quote di spese Generali dovute dai Soci assegnatari di più Quote da quando si possono far valere? C) La proposta posta all’Ordine del Giorno di sottoporre al voto di Assemblea ordinaria l’approvazione di una tra le due delle Tabelle che ripartiscono i costi di spese generali rispettivamente per: “Versamento X n° di Soci” e “Versamento X n° di quote possedute” risulta legittima? Detta proposta di votazione è in contrasto con quanto prescritto dallo Statuto e richiederebbe quanto meno una convocazione assembleare diversa dall’ordinaria?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che nelle Cooperative edilizie coesistono due diversi rapporti:
quello sociale, caratterizzato dai vincoli societari e quello mutualistico di natura strettamente contrattuale in cui prevalgono le regole che disciplinano le prestazioni corrispettive.
Occorre, poi, precisare che le Cooperative in generale sono società a scopo mutualistico, normalmente senza alcuna finalità lucrativa.
Nelle predette Società, dunque, la volontà sociale si forma attraverso le assemblee dei soci, i quali, diversamente dalle Società di Capitali esprimono il voto personale, indipendentemente al numero di quote sottoscritte.
Lo Statuto può prevedere la diversa “remunerazione” delle quote di capitale sottoscritto in ragione di eventuali distribuzioni di utile nei limiti consentiti dalla regolamentazione mutualistica.
Occorre, infine, osservare che nelle Cooperative esiste il principio inderogabile della parità di trattamento di tutti i soci, ciò indipendentemente dalle quote sottoscritte.
Ciò posto, si può concludere come segue:
le spese generali sono quelle che riguardano la conduzione amministrativa della Cooperativa (quindi estranee al rapporto mutualistico inerente ai costi dell’alloggio) e normalmente si presuppone siano suddivise in parti uguali tra tutti i soci, in quanto mantengono la struttura amministrativa della Società, il cui costo dovrebbe essere indipendente dalle diverse dimensioni degli alloggi (riguardanti il contratto mutualistico e il prezzo di assegnazione).
Lo Statuto, tuttavia, può prevedere il collegamento tra il numero di quote sottoscritte, necessarie per l’assegnazione di alloggi di maggiori dimensioni, e la proporzionale diversa contribuzione per spese generali o parte di esse, se giustificate da un impegno più intenso.
La predetta clausola statutaria, dunque, deve essere espressamente prevista dallo Statuto e, comunque, deve essere giustificata come sopra detto, altrimenti potrebbe essere dichiarata nulla in quanto lede il principio di parità di trattamento dei soci.

Faccio parte di una cooperativa, per costruzioni villette a schiera. Abbiamo preso una ditta edilizia per costruire le villette complete.
La mia domanda: posso lasciare la mia villetta all’interno grezza? A lavori terminati posso chiamare un’altra ditta edilizia per finire i lavori della mia villetta?

Risposta al quesito:
La villetta è in atto solamente prenotata, sicché la soluzione del problema posto dal quesito compete esclusivamente alla Cooperativa e all’eventuale “accordo”.
La Cooperativa, infatti, è titolare esclusiva del programma costruttivo in quanto intestataria della proprietà e dei permessi di costruire (e altre autorizzazioni).
Nella qualità di socio Lei può convenire con il CDA le diverse modalità realizzative dell’opera, ciò a condizione che l’Organo di gestione esprima il relativo consenso.
Vanno, inoltre, considerate un serie di altri fattori quali:
l’unitarietà del progetto e la fine dei lavori da comunicare al Comune; la procedura di abitabilità-agibilità eventualmente comune a tutte le unità abitative; le eventuali varianti progettuali; il collaudo finale; la garanzia postuma del costruttore etc..
In ragione di quanto precede, l’eventuale “accordo” deve tenere conto di tutti i fattori, ciò anche nell’interesse dello stesso socio assegnatario.