Cooperative: casi e soluzioni

All’inizio del 2000 ho comprato un immobile da una Cooperativa edilizia in quanto socio assegnatario. Agli inizi degli anni ’90 tale immobile faceva parte di programma di edilizia popolare assistito da contributo statale. Successivamente la Cooperativa ha presentato una perizia di variante e variata distribuzione di spesa assistita da concessione edilizia in variante che esclude il lotto di cui fa parte il mio immobile dal suindicato programma.
Lo IACP approva tale perizia di variante nel 1998. Attorno al 2015 è stato erogato il contributo statale in maniera irregolare e forse è stato utilizzato per altri scopi (anche gli altri soci della Cooperativa avevano anni prima già fatto i relativi rogiti e si erano disinteressati della Cooperativa). Successivamente la Cooperativa è andata in liquidazione coatta amministrativa per gravi irregolarità e nel 2022 il contributo statale è stato revocato.
Il Liquidatore (che sta cercando di recuperare più somme possibili dai proprietari degli immobili interessati dal programma d’edilizia popolare (in quanto la Cooperativa non ha altri attivi con cui soddisfare i creditori), tramite avvocato ha mandato a tutti nelle settimane scorse lettera, evidenziando, con le relative conseguenze di legge, che gli atti di compravendita sono nulli in quanto sottoposti a vincolo di legge per cui gli immobili non erano liberamente vendibili in quanto l’edificazione era assistita da contributo erariale.
Se si aprisse un’ azione giudiziaria a mio carico, rischierei la nullità dell’atto (con restituzione dell’immobile alla Cooperativa in liquidazione) e/o la richiesta di pagamento di somme?
Posso invocare l’usucapione sull’immobile che abito dal 2000 ed in questo modo evitare azioni giudiziarie con richiesta di nullità di compravendita e/o richiesta di pagamento di somme?

Risposta al quesito:
La risposta al quesito esige un approfondimento in ordine al contenuto dell’atto pubblico di assegnazione e ai motivi di nullità che il Commissario Liquidatore avrebbe dovuto specificare.
La presunta nullità potrebbe conseguire all’assenza del nulla osta da parte del competente Provveditorato, ma tale nullità può essere invocata se l’Ente pubblico finanziatore non revoca il finanziamento ed emette un provvedimento di decadenza.
Si deve, viceversa, ritenere che se viene revocato il finanziamento pubblico, l’Ente erogante ha diritto al rimborso e all’eventuale risarcimento, ma non può dichiarare la decadenza.
Ove non dovessero esistere i presupposti della nullità dell’atto, sarebbe possibile ipotizzare l’usucapione decennale, ma anche in tal caso occorre l’adeguato approfondimento.

Egregio avvocato, nel 1996 ho rilevato un appartamento da una socia rinunciataria in una Cooperativa edilizia. Nell’atto di assegnazione cumulativo, assieme ad un box auto, c’è il diritto di parcheggiare un’auto nel cortile condominiale, come da una planimetria richiamata in un atto cumulativo fatto precedente.
Dopo alcuni mesi, assegnati tutti gli appartamenti, ho cominciato ad avere difficoltà a parcheggiare e ricevere danni alla carrozzeria della mia auto. Dopo un controllo fatto tramite un tecnico, ho scoperto che nei primi atti di assegnazione è stata allegata una planimetria con 27 posti auto mentre gli appartamenti sono 24, per cui 3 appartamenti risultano avere 2 posti auto nel cortile condominiale.
Ho fatto diffidare varie volte i vari Amministratori di condominio per i quali vale la planimetria inserita nel prima atto di assegnazione di soci. Sono stato costretto a fare causa al Condominio in quanto ha deliberato che la planimetria con 27 posti auto è ritenuta valida a tutti gli effetti, tanto è vero che ultimamente il Condominio ha chiesto ed ottenuto una mia condanna per lite temeraria per una querela di falso verso la planimetria sostenendo al Giudice che io firmando l ‘atto di assegnazione avrei accettato implicitamente anche la planimetria.
I fatti che Le espongo sono questi:
1. Nel mio rogito non si parla di accettare la planimetria ma e scritto: “E’ compreso il diritto di parcheggiare una autovettura nello spazio del cortile condominiale indicato con il n…”
2. Nel primo atto di assegnazione la planimetria invece sta scritto: “E’ compreso il diritto di parcheggiare una autovettura nello spazio del cortile condominiale indicato con il n… nella planimetria all’uopo predisposta che previo attento esame, controllo e accettazione presenti i testi si allega al presente atto sub B”
3. Dai controlli effettuati al Comune, Catasto, Conservatoria e visura presso la Camera di commercio, il cortile risulta area piantumata, non esiste un progetto per un cambio di destinazione a parcheggio e nemmeno accatastata come tale
4. Essendo il cortile un solaio dei box auto sottostanti, per verificare se il peso delle auto, oltre a creare annose infiltrazioni, possa creare problemi strutturali, ho chiesto un intervento dei VV.FF. i quali hanno chiesto al Sindaco di emettere un’ordinanza per effettuare dei lavori di rinforzo al cortile – solaio dei box.
Attualmente, vista la mia condanna per lite temeraria per la querela di falso contro la planimetria, ritenuta inammissibile dal Giudice e quindi considerata ancora di valore legale, ho fatto un esposto in Procura contro i firmatari della planimetria difforme. Gli avvocati della mia zona, forse per impreparazione sulle cooperative edilizie, compiono da anni solo inutili azioni dilatorie per il mio diritto di parcheggio, che attualmente risulta inesistente. Io invece indico agli avvocati come principali responsabili, oltre i firmatari della planimetria, anche i soci del Collegio sindacale che abitano ancora nel Condominio. Gli Amministratori mi hanno sempre detto che in presenza di una planimetria allegata nei rogiti non possono fare nulla. Vorrei chiederLe cosa ne pensa e se mi può aiutare ad individuare i responsabili di questa situazione da citare per il risarcimento per la mancanza del posto auto e per il costringimento a parcheggiare in un garage esterno a pagamento.

Risposta al quesito:
Non è possibile dare risposta al quesito sotto un duplice profilo:
a) viene menzionata una sentenza di condanna per inammissibilità della querela di falso, sicché, tralasciando il compito giudicato, è, comunque, necessario esaminare la documentazione processuale (ammesso che sia ancora utile).
b) la vicenda è tuttora nella disponibilità di altri avvocati, sicché, per deontologia professionale, non è consentito enunciare critiche all’operato di colleghi, peraltro con informazioni generiche che, viceversa, meritano approfondimento.
Non è detto che la problematica esposta sia specialistica nell’ambito delle Cooperative edilizie, mentre dalle confuse notizie esposte appare connessa a vincoli contrattuali, regolati dal codice civile e comuni a tutti i negozi giuridici.

Sono una socia di una Cooperativa nel Comune di Roma.
Il Presidente ha messo su con l’avallo del CdA cause molto costose per un ammontare di 160.000,00 Euro, come è possibile estrometterlo dall’incarico facendolo decadere dalla carica di Presidente?

Risposta al quesito:
Il Presidente della Cooperativa è titolare del mandato a lui conferito dai soci con deliberato assembleare assunto anche a maggioranza (non è necessaria l’adesione di tutti i soci).
Il mandato, tuttavia, deve essere eseguito secondo le regole e nell’interesse della Società, sicché i soci hanno diritto a contestare l’operato del Presidente se difforme delle regole e contrario all’interesse sociale.
I soci contestanti hanno anche la facoltà di adire l’Autorità giudiziaria per ottenere provvedimenti di vario tipo, ma l’esercizio di tale diritto deve essere supportato da prove certe sul comportamento illegittimo del Presidente.
In ogni caso, la maggioranza dei soci ha sempre la facoltà di revocare il mandato.

Egregio avvocato, sono socio di una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dove sono già stati assegnati tutti gli alloggi con rogito notarile.
A fine Marzo del 2025 la Cooperativa è stata sciolta per atto d’autorità ai sensi dell’articolo 2545-septiesdecies c.c., in quanto la si sottraeva all’attività di vigilanza come è risultato a seguito dell’attività ispettiva.
Volevo sapere quali possono essere le conseguenze per i soci e per il Consiglio di Amministrazione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperativa è a proprietà indivisa e gli atti pubblici sono stati stipulati esclusivamente per la concessione degli immobili in uso.
In caso affermativo, gli immobili devono essere gestiti dalla Procedura di Liquidazione Coatta, tenuto conto delle esposizioni debitorie; il Commissario Liquidatore potrebbe anche sciogliersi dal contratto di prenotazione degli alloggi e ammettere gli assegnatari in uso al Passivo della Procedura.
Se, viceversa, la Cooperativa era a proprietà divisa (solo per errore è stata indicata nel quesito a proprietà indivisa) occorre verificare se ha fruito di contributo pubblico, posto che in caso affermativo l’Ente erogatore potrebbe anche pronunciarne la revoca.
In assenza di misure sanzionatorie di portata economica nel provvedimento di scioglimento ovvero dell’Ente erogatore, il Commissario Liquidatore procederà alla Liquidazione dell’attivo sociale nell’interesse del ceto creditorio, coinvolgendo i soci assegnatari se obbligati in base al contratto pubblico ovvero ai deliberati assembleari, nonché agendo contro gli ex Amministratori se ricorrono i presupposti di legge per l’azione di responsabilità 2394, 2394-bis del Codice Civile.

Appartengo ad una Cooperativa edilizia oramai liquidata (ovviamente con la nascita di un condominio di cui fanno parte condomini che non erano soci della Cooperativa estinta). Negli atti di assegnazione degli alloggi per tutti gli ex soci della Cooperativa non è stato riportato un terreno che è tutt’ora intestato alla Cooperativa stessa oramai chiusa.
Alcuni soci della Cooperativa hanno venduto i propri appartamenti prima della liquidazione della stessa a soggetti senza che questi siano subentrati come soci della Cooperativa prima dell’atto di compravendita. Attualmente dobbiamo abbattere degli alberi pericolanti insistenti su tale terreno. L’Amministratrice afferma che il terreno in oggetto non fa parte del Condominio quindi non può intervenire e che dovrebbero intervenire gli ex soci e i condomini che hanno acquistato l’appartamento, senza che quest’ultimi diventassero soci della Cooperativa, affermano che non essendo mai stati soci della Cooperativa stessa non vogliono intervenire nelle spese necessarie.
Quale potrebbe essere la strada da percorrere in tali casi ?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che il terreno controverso era di proprietà della Cooperativa, occorre verificare, innanzitutto, se gli atti di assegnazione ricomprendano, anche implicitamente (ad esempio il progetto edilizio assentito prevedeva l’intera area), il terreno medesimo quale parte comune (ipotesi probabile).
In caso affermativo non sussisterebbe alcun problema, in quanto sarebbe il Condominio a dovere rispondere dei costi di abbattimento degli alberi (si tratterebbe soltanto di un errore formale notarile, che non incide sulla responsabilità per le cose di proprietà).
In caso contrario, occorre formulare diverse ipotesi:
1 – Gli ex soci della Cooperativa, ivi compresi quelli che hanno venduto gli alloggi, hanno interesse ad acquisire la proprietà del terreno e, in tal caso devono rivolgersi al Giudice affinché pronunci la loro successione alla Società estinta e li dichiari proprietari del terreno relitto. I nuovi proprietari, dunque, sarebbero obbligati all’abbattimento degli alberi;
2 – Tutti i soci non ne vogliano sapere del terreno, ma con l’atto di assegnazione si sono obbligati a sopportare tutte le eventuali spese che sarebbero state sostenute dalla Cooperativa sino all’estinzione; in tal caso sarebbero obbligati tutti i soci a concorrere pro quota, potendo reclamare la proprietà del terreno con ricorso al Giudice;
3 – Nel caso non siano trascorsi cinque anni dalla cessazione della carica degli Amministratori e/o dei Liquidatori, chi ne abbia interesse può agire nei loro confronti a titolo risarcitorio in relazione al agli alberi da abbattere se essi rappresentano un danno.

Sono socio di una Cooperativa edilizia che ha come scopo la realizzazione di un complesso residenziale con diverse tipologie di appartamento. Da più di un anno sto cercando di fissare un appuntamento con l’amministrazione per cambiare l’unità immobiliare assegnata ma non c’è modo di ottenere una risposta o un appuntamento.
Cosa posso fare per farmi ricevere? Possono essere perseguiti se continuano a non rispondere?

Risposta al quesito:
L’amministratore ha l’obbligo di informare i soci che richiedano chiarimenti sulle attività sociali, se coinvolgono i loro diritti scaturenti dallo Statuto o dalla legge e siano di rilevanza giuridica.
Nel caso rappresentato, il socio deve motivare la richiesta e assumere la prova certa della mancata risposta dell’amministratore, attraverso la formulazione di quesiti consentiti e di richieste da proporre via pec o raccomandata a/r.
Le richieste possono essere effettuate anche nel corso dell’assemblea annuale per l’approvazione del Bilancio chiedendone la verbalizzazione.
Nel caso di persistente mancata risposta il socio, ricorrendo il presupposto dell’importanza e della legittimità della richiesta (da verificare), può tutelarsi giudiziariamente o ricorrere all’Autorità di vigilanza.