Cooperative: casi e soluzioni

Sono proprietaria al 50% di un immobile assegnato da Cooperativa edilizia a mio marito in qualità di Socio appartenente alle Forze Armate.
Il Ministero delle Infrastrutture riconosce annualmente alla suddetta un contributo statale a fondo perduto (per 35 anni) e mio marito riceve la quota parte spettante in ragione dei millesimi di proprietà.
Per motivi familiari e di opportunità, devo acquistare la restante parte della proprietà da mio marito, cambiando il nostro regime patrimoniale
da “comunione” in “separazione” dei beni.
Evidenzio nella circostanza che la Cooperativa, inizialmente a proprietà indivisa, è oramai a “proprietà individuale” da diversi anni, ad eccezione di un’unità immobiliare così come deliberato (Nulla Osta concessione MEI) dall’Ente finanziatore succitato, con assenso del Comune che ha assegnato
l’area in diritto di superficie, fissando i relativi prezzi massimi di cessione.
Evidenzio, inoltre, che sono trascorsi più di 5 anni dall’atto di rogito/assegnazione dell’immobile (appartamento cointestato al Socio e al coniuge) e che lo stesso è situato in un Piano di Zona inserito di recente tra quelli “trasformabili” in diritto di proprietà.
La domanda che ho per Lei riguarda la titolarità di mio marito, in qualità di socio della Cooperativa, a poter continuare a percepire il suddetto contributo (erogabile per ulteriori 20 anni) dopo la vendita del suo 50% dell’immobile a me.
Il nostro commercialista asserisce che non vi è dubbio alcuno sulla titolarità come socio della Cooperativa di mio marito e, pertanto, finché si sostanziano le due condizioni attuali – per le quali mio marito mantiene lo status di militare (in servizio o in quiescenza) ed entrambi facciamo parte dello stesso nucleo familiare (a prescindere dal regime patrimoniale, comunione o separazione dei beni che sia) – egli manterrebbe pieno diritto a percepire il contributo.
Gradirei comunque acquisire il parere anche di un legale esperto in materia come Lei, a conferma delle decisioni familiari da intraprendere.
n caso confermasse quanto sopra, sarebbe possibile per mio marito acquistare una nuova casa (anche nello stesso Comune)?
E viceversa (lui resterebbe proprietario del 100% dell’immobile e io acquisterei una nuova casa)?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è diretto al socio in ragione dell’onere dallo stesso acquisito in ordine all’accollo del mutuo individuale.
Qualora un assegnatario (in via definitiva) acquisisca la quota di comproprietà del coniuge, acquisisce anche il diritto a percepire il contributo per intero se il mutuo non è ancora estinto.
I coniugi, tuttavia, possono convenire che l’alienante resti in Cooperativa e continui a percepire il contributo in proprio, ancorché non sia più proprietario, ma ancora socio.
Quanto all’acquisto di un’altra casa nello stesso Comune non rileva il regime patrimoniale, ma lo stato di coniugio e dell’appartenenza allo stesso nucleo familiare.
Se, dunque, la Cooperativa ha assegnato in via definitiva l’alloggio da oltre cinque anni, non sussistono vincoli, nel caso contrario il vincolo sussiste per entrambi i coniugi sino all’assegnazione definitiva.
In quest’ultima ipotesi, il vincolo verrebbe meno se ci fosse il trasferimento della proprietà in favore di un coniuge e intervenisse la separazione personale con la conseguente formazione di due nuclei familiari diversi, sicché il coniuge non più prenotatario potrebbe acquistare altra casa senza incidere sull’assegnazione dell’alloggio cooperativo al coniuge proprietario al 100% dell’alloggio agevolato.

Mio figlio a giugno u.s. rinunciò alla qualità di socio, in favore di mio marito, in quanto aveva possibilità lavorative migliori all’estero ed essendo edilizia convenzionata agevolata, la residenza era un requisito fondamentale.
Oggi scopro che pur essendo espatriato (avendone tutti i requisiti) può non prendere la residenza nella città dell’appartamento, usufruendo ugualmente dei benefici prima casa. Chiedo questo vale anche per l’edilizia convenzionata?
Nella Convenzione non è contemplata questa possibilità in fase di assegnazione, se ne parla invece nella sezione “scioglimento anticipato dei vincoli soggettivi” per lavoro all’estero. Mio figlio vorrebbe “rientrare” per l’assegnazione (probabile novembre p.v.) dell’appartamento prenotato nel 2018.

Risposta al quesito:
Il lavoro all’estero non necessariamente comporta il cambio della residenza in Italia.
Si può, infatti, lavorare all’estero, ma mantenere la residenza in Italia per diverse ragioni, prima fra tutte la non definitività del trasferimento.
In tal caso, il soggetto è obbligato a pagare le imposte in Italia.
Sulla scorta della predetta disciplina, anche il requisito della residenza per l’edilizia popolare non si perde, purché venga mantenuta la residenza in Italia.

Ho acquistato un immobile in costruzione aderendo ad una Cooperativa edilizia a Milano. La Cooperativa ha stipulato con l’impresa costruttrice un contratto d’appalto a prezzi bloccati ma, sfortunatamente, la congiuntura economico-politica di quest’ultimo periodo, ha portato il CDA della Cooperativa a corrispondere all’impresa degli aumenti a fronte delle loro richieste economiche. Questi incrementi sono stati finora assorbiti direttamente dalla Cooperativa senza chiedere ulteriori esborsi a noi soci, anche attraverso alcune modifiche/semplificazioni del progetto.
Oggi però ci viene comunicato che, a fronte dell’ennesima richiesta di aumento avanzata dall’impresa, il CDA della Cooperativa ha deliberato un aumento di costo di 65 Euro al metro quadro, che dovremo corrispondere noi soci. E’ stato altresì deliberato un cambio di destinazione della terrazza condominiale, che verrà trasformata in un appartamento acquistato dalla Cooperativa ad un prezzo “scontato”, molto inferiore rispetto al prezzo al metro quadro da noi soci pagato per i nostri alloggi con la scusa che la Cooperativa garantisce una destinazione “sociale” del suddetto spazio.
I proventi di tale operazione di vendita, ci è stato detto, sono serviti a contenere l’incremento di costi richiesto a noi soci.
Aggiungo, inoltre, che l’iniziativa sta accumulando molto ritardo, da una consegna originariamente prevista nell’estate di quest’anno, continuiamo a slittare data, ad oggi ci viene comunicata una consegna per la primavera 2024. Questo ritardo ovviamente ha risvolti economici in termini di maggiori costi di prefinanziamento e maggiori costi di polizza fidejussoria a copertura della quota capitale versata.
Vorrei gentilmente sapere quali possono essere gli spazi e i ragionevoli costi/benefici di entrare in contenzioso con l’impresa (scenario che il CDA della Cooperativa disincentiva fortemente per le lungaggini burocratiche e i rischi legati al blocco cantiere).

Risposta al quesito:
Qualunque contenzioso giudiziario non è mai auspicabile e occorre esaminare bene al situazione dei diritto e degli obblighi controversi prima di poterli reclamare innanzi al giudicante.
Da quanto precede, nel caso di specie occorre verificare il contratto d’appalto e valutare gli effettivi obblighi assunti dall’Impresa.
Occorre, poi, verificare i deliberati assembleari che eventualmente abbiano già approvato gli accordi con l’impresa.
Occorre ancora sentire il Direttore dei Lavori responsabilizzandolo sullo stato della costruzione.
Ciò posto, con l’ausilio di un consulente tecnico di parte, si deve valutare il rapporto costi-benefici tra il costo aggiuntivo richiesto dall’impresa e l’instaurazione di un giudizio che comporterebbe effetti collaterali, comunque, negativi per i soci.
Per mettersi al sicuro, potrebbe darsi corso ad un Accertamento Tecnico Preventivo ex art. 696 c.p.c. al fine di “focalizzare” l’effettivo stato della costruzione per vincolare l’impresa e riservarsi eventuali azioni successive al completamento dell’appalto.

Un mio parente ha una casa in Cooperativa edilizia. Ad oggi per diversi problemi che non conosco la Cooperativa è ancora proprietaria di quasi tutti gli immobili. E fra un anno dovrebbero arrivare i rogiti.
Io entrerai come subentrante al posto di questo mio parente e pagherei come un affitto fino all’ arrivo del rogito che farei direttamente a nome mio. Quello che vorrei sapere: lui attualmente ha pagato un primo riscatto e ha pagato anche il trasferimento da diritto di superficie a diritto di proprietà al comune; quindi credo non abbia situazione debitoria nei confronti della Cooperativa.
Ma se io subentro dovrò pagare qualcosa fin quando non arrivano i rogiti? E al momento del rogito la Cooperativa può richiedere il pagamento di un ulteriore somma per l’acquisto?
Inoltre hanno fatto già un pò di anni fa il passaggio da indivisa a divisa. In pratica lui mi fa il “favore” di entrare in casa e di vendermela nel momento in cui arriva il rogito. Ma posso fidarmi?
Mi ha proposto anche di non fare il subentro di andare ad abitarci e poi successivamente fare il subentro quando arrivano i rogiti se non mi fido. Però non vorrei poi che dovrò pagare sia lui che la Cooperativa.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una Società, che, come tale, si basa sullo Statuto quale contratto stipulato dai soci.
La Cooperativa funziona secondo le regole statutarie e quelle del codice civile, sicché attraverso i deliberati del Consiglio di Amministrazione e dell’Assemblea forma la sua volontà che obbliga tutti i soci.
Ciò posto, il socio deve controllare la situazione dei deliberati assembleari e quella emergente dai Bilanci per verificare quali saranno gli obblighi che lo aspettano.
In ogni caso, il socio deve garantirsi con l’atto di subentro e con il preliminare di assegnazione in cui dovrà pretendere che gli amministratori stipulanti rendano nota al situazione sociale e gli effettivi obblighi del socio.

Egregi avvocati, sono socio di una Cooperativa edilizia nata nel 1992, composta da 45 partecipanti, avente come scopo sociale la edificazione di villette bifamiliari da vendere ai soci. La Cooperativa ha provveduto a completare il percosso edificatorio e negli anni 2005/2006 ha assegnato gli immobili ai singoli soci. Ultimo immobile trasferito a seguito sentenza ex art 2932cc nell’anno 2022 .
Quindi la Cooperativa ha raggiunto lo scopo sociale (costruzione ed assegnazione di tutti gli immobili). E’ stata messa in liquidazione (collegio liquidatori composto da tre soci della Cooperativa).
In considerazione dell’esistenza di cause pendenti (una con il costruttore, una con un socio per reclamati danni), opportunamente gli amministratori, a loro tutela, hanno fatto inserire negli atti di assegnazione un obbligo a carico dei singoli assegnatari di questo tenore “Le parti assegnatarie dichiarano di essere a conoscenza di tutte le questioni insorte nell’attività di costruzione e si impegnano a versare, a semplice richiesta, tutte le somme che la stessa dovesse essere tenuta a versare, sia a seguito di sentenze, sia a seguito di accordi stragiudiziali per i contratti stipulati per il raggiungimento dello scopo sociale. E ancora … Le parti assegnatarie si dichiarano a conoscenza delle controversie giudiziarie tuttora pendenti ed assumono a loro carico gli esiti dei giudizi ai lodi in corso, sopportandone le spese ed ogni altra conseguenza ciascuno in proporzione delle rispettive proprietà ricevute in assegnazione”.
L’unico socio a non aver sottoscritto tale obbligo è quello che ha ricevuto l’assegnazione ex art. 2932 c.c., in quanto nonostante sia stato segnalato al giudicante che tale impegno fosse stato accettato da tutti gli altri 44 soci, il giudicante (I° grado e appello) ha ritenuto come ridondante l’obbligo, perché già naturalmente acquisito dal socio in quanto tale (poco chiara la formalizzazione del disposto).
Alla data odierna, abbiamo due Sentenze di condanna emesse dalle Corti di appello per le cause contro il costruttore e contro il socio che lamentava danni e una ulteriore, postuma agli atti di assegnazione fatti agli altri 44 soci, sempre in appello a favore del socio che ha fatto ricorso ex art. 2932 c.c. essendosi rifiutato di accettare l’impegno a corrispondere quanto necessario a chiudere le pendenze (spese processuali ed onorari e quanto accessorio).
Orbene, fatte queste opportune premesse Vi chiedo un Vostro illuminante parere sui seguenti punti:
A) Validità dell’impegno assunto dai soci per come formulato negli atti di assegnazione, potendosi configurare l’assenza di una determinabilità dell’oggetto (non essendo state indicate in atto né il numero delle cause, né il possibile “quantum debeatur” in caso di soccombenza, né chi fossero le parti avverse, né le ipotizzabili spese legali e processuali ecc., vieppiù, sembrerebbe esserci, ma sto cercando di appurarlo, la clausola inserita negli atti di assegnazione senza deliberazione assembleare propedeutica.
B) Se doveste ritenere in ogni caso non eccepibili tali contestazioni, l’impegno così assunto, che si configurerebbe come una obbligazione “propter rem”, sarebbe valido anche per le pretese del socio assegnatario dell’immobile ex art. 2932 c.c., in considerazione che la causa è stata incardinata in epoca successiva agli atti di assegnazione degli altri 44 soci (e quindi non conoscibile dai soci all’atto dell’assegnazione stessa stante al tenore dell’impegno dai medesimi accettato)?
C) La liquidatela ha la possibilità di ottenere, a semplice richiesta, da ogni socio pro quota gli importi necessari a chiudere tali pendenze in conformità all’impegno assunto da ognuno in fase di assegnazione? Ovvero, in caso di loro resistenza o indifferenza, procedere al recupero forzoso (decreti ingiuntivi, precetti e pignoramenti mobiliari)?
D) A prescindere dalla validità o meno dell’impegno assunto in fase di assegnazione (ovvero in assenza di esso per il socio assegnatario ex art. 2932 c.c. che non l’ha sottoscritto), trattandosi di una società a responsabilità limitata (quindi senza responsabilità sussidiaria da parte dei soci), la Liquidatela ha possibilità di chiedere versamenti integrativi ai soci? Quali condizioni devono sussistere per essere legittimati a tanto (previsioni statutarie, delibera assembleare, ecc.)? E quindi poter agire esecutivamente contro gli inadempienti?
E) Quali rischi correrebbero i Liquidatori ed i soci, in caso di cancellazione della Cooperativa, provocandone in siffatta ipotesi l’estinzione giuridica, senza aver proceduto alla sistemazione delle citate pendenze.
Nel ringraziare anticipatamente del parere che vorrete fornirmi, sulla scorta dello stesso, con ogni buona probabilità, cercherò di orientare il corpo sociale verso l’affidamento alla Vostra competenza della gestione di tale problematica che, per quanto non grave, ritengo personalmente che vada sistemata definitivamente.

Risposta al quesito:
Premesso che occorre esaminare attentamente la “riserva” apposta nei contratti di assegnazione definitiva, in linea generale non sembra che sussistano impedimenti per la Liquidatela a far valere gli obblighi assunti dai soci (nei limiti contrattuali).
I Liquidatori che non dovessero intervenire per l’integrazione del patrimonio sociale risponderebbero personalmente verso i creditori sociali. Questi ultimi, inoltre, potrebbero surrogarsi nel credito della Liquidatela verso i soci, se ancora vigente e non prescritto.
Per quanto riguarda il socio avvantaggiato dall’art. 2932 c.c., occorre esaminare bene la situazione dei deliberati assembleari, nonché il dispositivo della Sentenza che riconosce l’obbligo in ragione dei deliberati medesimi.
E’ molto probabile che la responsabilità del predetto socio possa desumersi anche dal deliberato con cui è stata decisa l’azione giudiziaria ovvero dagli stessi Bilanci della Cooperativa, regolarmente approvati.

Una Cooperativa edilizia a proprietà divisa, convenzionata con Amministrazione comunale, può assegnare ai soci immobili in corso di costruzione, oppure l’assegnazione può avvenire solo al completamento degli alloggi con fine lavori e agibilità?

Risposta al quesito:
Nel corso di costruzione l’assegnazione dell’alloggio cooperativo è provvisoria (si tratta di contratto preliminare o di prenotazione), mentre l’assegnazione è definitiva con l’atto pubblico notarile, che generalmente prevede anche l’accollo della quota di mutuo individuale.