Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia, per l’assegnazione di un alloggio, in base alla legge 16.10.1975 n. 492 riservata agli appartenenti alle forze militari. Ho pagato regolarmente le quote relative agli Stati di Avanzamento Lavori e tra qualche giorno mi consegneranno l’alloggio.
La stessa legge  prevede l’erogazione di un contributo statale a fondo perduto trentacinquennale.
Nel momento dell’iscrizione avevo il requisito richiesto (appartenenza alle forze dell’ordine) ma allo stato attuale la sottoscritta non appartiene più alle forze dell’ordine in quanto è transitata nei ruoli della Presidenza del Consiglio dei Ministri.
Ho ancora diritto a mantenere la qualità di socio e il contributo statale di cui sopra e pertanto la facoltà di entrare in possesso del mio alloggio?

Risposta al quesito:
La Sua cooperativa  dovrebbe essere a proprietà indivisa, stante la legislazione di finanziamento da Lei citata.
Ne consegue che Lei ha diritto alla abitazione dell’alloggio assegnatole, ma non alla proprietà (almeno fino a quando non venga trasformata la cooperativa da indivisa a proprietà divisa).
Ciò posto, i requisiti soggettivi dei soci devono essere posseduti al momento dell’ottenimento del finanziamento, nonchè al momento della consegna dell’alloggio.
Nel suo caso, tuttavia, Lei è transitata dal Ministero della Difesa ad altro Ministero, rimanendo però sempre nell’ambito dell’Amministrazione dello Stato.
Se, dunque, Lei apparteneva alle Forze Armate al momento del finanziamento pubblico e la Cooperativa non pone alcun veto sulla permanenza del requisito al momento della consegna, non dovrebbero esserci ostacoli al suo diritto di abitare l’alloggio sociale.
Il caso necessita, comunque, di ulteriori approfondimenti.

Art. 18 legge 179/92, comma 1:
“1. Le cooperative a proprietà indivisa che abbiano usufruito di agevolazioni pubbliche, statali o regionali, concesse prima della data di entrata in vigore della presente legge per la costruzione di alloggi da assegnare in uso e godimento ai propri soci, possono chiedere al CER o alla regione, in deroga al divieto statuario previsto dal secondo comma dell’articolo 72 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, l’autorizzazione a cedere in proprietà individuale tutti o parte degli alloggi realizzati ai soci che ne abbiano già ottenuto l’assegnazione in uso e in godimento”.
E’ quello che, effettuata la modifica dello statuto per trasformazione in proprietà divisa, la Cooperativa sta facendo. Abbiamo richiesto alla Regione Puglia l’autorizzazione alla assegnazione in proprietà individuale degli alloggi ai legittimi assegnatari.
Un solo socio su 14 non ha aderito alla trasformazione, e ciò è a verbale.
Lo stesso, tramite legale, impugna la volontà dell’Assemblea dei Soci di procedere allo scioglimento/liquidazione della società opponendo il disposto dell’art. 2. b della legge summenzionata che recita:
“b) la richiesta di autorizzazione alla cessione in proprietà individuale, di cui al comma 1, riguardi almeno il 60 per cento degli alloggi facenti parte dell’insediamento oggetto della richiesta di autorizzazione ed essa sia deliberata dall’assemblea generale ordinaria validamente costituita, con il voto di almeno il 51 per cento dei soci iscritti. Qualora la richiesta di autorizzazione non riguardi la totalità degli alloggi la cooperativa deve assumere contestualmente l’impegno a provvedere alla diretta gestione degli  alloggi che non verranno ceduti in proprietà individuale ovvero deve indicare alla regione la cooperativa e l’ente che si sono dichiarati disponibili ad acquistare gli stessi alloggi alle condizioni previste dal comma 2 dell’articolo 19, documentando tale disponibilità”,chiedendo per questo che la SCARL continui ad esistere per gestire il suo alloggio o che trovi un’altra Società disposta a farlo.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato è proprio il socio dissenziente che dovrebbe valutare meglio l’opportunità di opporsi al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio di cui è attualmente assegnatario in uso.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa, infatti, l’alloggio viene assegnato in uso al socio, il quale è titolare esclusivamente del diritto di credito per una parte delle somme versate, le anticipazioni in conto costruzione. Il socio, tuttavia, deve provvedere “pro quota” a tutte le spese necessarie al mantenimento della Società e alla manutenzione straordinaria dell’alloggio. Il socio, inoltre, deve mantenere i requisiti di legge per tutta la durata della concessione in uso dell’alloggio sociale. In questa ottica il socio non ha alcun interesse ad opporsi al trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio sociale, in quanto è esposto al rischio di dover pagare un canone elevato e anche al rischio di perdere l’alloggio in caso di possibile sopraggiunta mancanza dei requisiti di legge (reddito, trasferimento residenza, decesso etc.).
La Cooperativa, infatti, potrebbe deliberare di provvedere alla gestione dell’alloggio non trasferito e, quindi, di richiedere al socio assegnatario un canone pari alla copertura di tutte le spese necessarie al mantenimento della società. La Cooperativa, inoltre, potrebbe trattare con il locale IACP la cessione dell’alloggio proponendo all’Istituto di compensare il prezzo con l’importo di cui il socio assegnatario è creditore verso la società. In quest’ultimo caso la Cooperativa potrebbe deliberare di estinguere il debito verso il socio mediante compensazione con il canone mensile dallo stesso dovuto.
La Cooperativa, quindi, cederebbe all’Istituto sia la proprietà dell’alloggio sia il debito verso il socio con le relative modalità di estinzione.

Abito in un condominio di 20 persone, dove siamo tutti soci della cooperativa che abbiamo costituito.
Abbiamo eletto un CDA, composto da un presidente e 4 consiglieri (tutti e 5 sono proprietari di un appartamento).
Io ho sempre partecipato come uditrice (no diritto di voto) alle riunioni sia ufficiali che ufficiose del CDA, in qualità di segretario e non.
Ora il CDA, ovvero il presidente, mi vieta di partecipare alla prossima riunione del CDA ( ho controllato anche nello statuto, e non c’è nessun tipo di divieto in questo senso).
Come posso comportarmi?

Risposta al quesito:
Il  consiglio di amministrazione delle società Cooperative viene eletto dall’assemblea dei soci al fine di provvedere alla gestione esecutiva del sodalizio, in conformità alle norme statutarie e alle disposizioni inderogabili del codice civile e delle leggi speciali.
E’ chiaro, quindi, che si tratta di organo munito di delega rappresentativa dei soci e, pertanto, i relativi atti sono riservati ai componenti eletti.
Ne consegue che i singoli soci non possono partecipare alle adunanze del consiglio, ma possono esercitare il controllo sugli atti medesimi secondo le regole stabilite dal codice civile.
In particolare nelle Cooperative che siano costituite in forma di S.R.L gli ampi poteri di controllo sono assicurati dall’art. 2476 c.c., mentre nelle Cooperative costituite in forma di S.P.A. i controlli diretti dei soci vengono regolati dall’art. 2545 –bis c.c.

Sono un militare in servizio permanente effettivo socio di una cooperativa formata esclusivamente da forze armate e di polizia.
La cooperativa usufruisce della convenzione comunale per terreno in concessione da 99 anni e del contributo statale a fondo perduto ai sensi della legge 492 del 1975.
In data 23/02/2002 mi è stato consegnato un alloggio a proprietà indivisa.
Dopo tale passo i soci hanno presentato tutta la documentazione necessaria per ottenere l’autorizzazione al passaggio a proprietà divisa.
Fra i documenti ci è stato richiesto anche l’attestato di servizio (che ho prontamente consegnato).
Poiché  ancora la cooperativa non è passata a proprietà divisa, e dovendo il sottoscritto lasciare l’amministrazione difesa per ricoprire un altro incarico presso altra amministrazione mi chiedo: c’è il rischio che no essendo più un militare io decada d’ufficio e mi venga liquidata la quota dovendo di conseguenza lasciare l’alloggio?

Risposta al quesito:
La decadenza dalla qualità di socio da Lei temuta è in atto possibile.
Se, infatti, lo Statuto sociale della Cooperativa prevede per l’assunzione della qualità di socio il requisito di appartenenza alle Forze Armate; se gli alloggi sono stati realizzati con il contributo pubblico per le residenze militari; se in atto Lei è titolare del diritto di abitazione, essendo la Cooperativa a proprietà indivisa, allora può verificarsi la Sua decadenza da socio, con diritto al rimborso delle anticipazioni in conto costruzione dell’alloggio sociale da Lei detenuto. Se la Cooperativa si trasforma a proprietà divisa si potrebbe prevedere una specifica norma statutaria a salvaguardia della posizione di socio di coloro che nelle more hanno perso il requisito dell’appartenenza alle Forze Armate. Occorrerà, comunque, tenere sempre in considerazione la specifica legge di finanziamento e la convenzione con l’Ente locale che ha proceduto all’assegnazione del terreno.

Ho stipulato un preliminare per l’acquisto di una casa costruita con edilizia convenzionata, in seconda cessione. Ci sono vincoli sull’acquisto a causa del fatto che in passato ero proprietaria di una casa costruita in edilizia convenzionata?

Risposta al quesito:
Se si tratta di edilizia convenzionata senza alcuna fruizione di contributo pubblico è necessario esaminare il testo della convenzione intercorsa tra l’Ente locale e l’impresa che ha realizzato gli alloggi. Se l’Ente locale ha assegnato il terreno all’impresa realizzatrice nei piani di zona ex L. 167, allora per l’acquisto sono necessari tutti i requisiti previsti per l’edilizia economico popolare, tra cui la mancata fruizione di assegnazione di alloggio realizzato con il contributo pubblico. Se poi si tratta di edilizia agevolata convenzionata, anche in tal caso vigono tutti i predetti requisiti per acquisire la proprietà dell’alloggio. Se, tuttavia, si tratta di acquisire la proprietà dell’alloggio in seconda cessione e sono trascorsi cinque anni dalla prima cessione, potrebbero non esservi vincoli qualora la convenzione o la legge di concessione del contributo non prevedano tempi diversi.

Premetto di essere un socio di un a cooperativa edilizia in procinto i assegnare gli alloggi a proprietà divisa (fra circa due o tre mesi). I miei dubbi sono i seguenti:
la coop. si ostina a voler calcolare l’IVA su un imponibile pari al 100% del valore dell’immobile anziché sul 70% come previsto per legge. Può farlo?
La coop. a settembre 2007 ci ha chiesto il pagamento anticipato dell’IVA di Euro 6.800,00 (cosa da me non ancora effettuata) calcolata sul valore ipotetico dell’immobile pari a Euro 180.000,00. E’ lecito? Quando versata l’IVA alla coop.?
Noi soci possiamo chiedere il rimborso da parte della coop. dell’IVA a credito che la coop. stessa porta in compensazione o di cui all’atto della assegnazione chiederà il rimborso al fisco?

Risposta al quesito:
Per affrontare la problematica dell’IVA nelle Cooperative Edilizie è necessario preliminarmente sapere se la Società ha costruito gli alloggi sociali su terreno assegnato in proprietà ovvero su terreno assegnato in diritto di superficie. Nel primo caso l’imponibile dell’IVA  in emissione si calcola al 70%, mentre nel secondo caso si calcola al 50%. L’IVA  sul prezzo di trasferimento va usualmente richiesta al momento del rogito notarile, posto che a quella data sorge l’obbligo per la Società di provvedere al versamento dell’imposta. Al momento della liquidazione della Cooperativa, tutte le somme in esubero, ivi compresa l’IVA, devono essere restituite ai soci   che hanno effettuato le anticipazioni in conto costruzioni.