Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa indivisa a responsabilità limitata.
Premetto che la cooperativa è costituita da privati per la costruzione di 15 ville a schiera e che non esiste un’assegnazione formale degli appartamenti, se non accordi interni alla cooperativa, per i quali si evince che quell’appartamento è assegnato a quello specifico socio.
Vi scrivo per porvi questo quesito: gli immobili sono quasi completati e io sono in attesa del frazionamento del mutuo da parte della banca, che tuttavia rimanda sempre, in quanto, come riferitomi dall’addetto alla pratica della banca, l’istituto di credito è restio a fare detto frazionamento per la presenza di alcuni soci che non hanno i requisiti per l’accollo del mutuo e pertanto si sente più garantita dalla responsabilità illimitata di tutti i soci.
Può la banca rifiutarsi di fare il frazionamento e tenermi legata per tutta la durata del mutuo alla cooperativa?
Con alcuni soci volevamo staccarci dalla cooperativa e accollarci ognuno la propria parte di mutuo, ma ci dicono che l’assegnazione definitiva può essere fatta solo dopo il frazionamento del mutuo e solo quando tutti i lavori sono completati (specifico che al momento qualche socio moroso è già andato ad abitarci e che di fatto mancano solo piccole lavorazioni degli esterni).
E’ un’informazione corretta?

Risposta al quesito:
Dal caso come prospettato non è dato conoscere se la Cooperativa abbia fruito del contributo pubblico per la realizzazione degli alloggi sociali.
Nell’ipotesi affermativa, l’Istituto di credito non dovrebbe opporre alcun ostacolo al frazionamento del mutuo, posto che gode della garanzia sussidiaria dell’Ente finanziatore.
Nell’ipotesi contraria, l’Istituto di credito tende ad assumere le maggiori garanzie possibili e, quindi, non riduce l’ipoteca imposta su tutti gli alloggi.
In ogni caso, occorre visionare il contratto di mutuo fondiario stipulato dalla Cooperativa per rilevare le facoltà riservate convenzionalmente alla Banca.
Solo successivamente all’esame del contratto di mutuo si può formulare una strategia di tutela dei diritti individuali dei soci assegnatari  disponibili alla stipula del mutuo individuale.
Quanto all’assegnazione definitiva, va confermato che essa può essere eseguita dopo che il mutuo sia frazionato, proprio per consentirne l’accollo dell’assegnatario in quota parte.

Dal prossimo luglio sono assegnatario di un appartamento di cooperativa che andrò a rogitare nel 2016 (premetto che la casa in questione è del 2005) e che sarà la mia prima casa.
Il mio quesito è: le somme di denaro che verserò come anticipo fino al rogito sono legalmente coperte da garanzie o corro il rischio di veder sparire i miei risparmi?

Risposta al quesito:
L’unica garanzia a sua disposizione riguarda la possibilità di seguire l’attività svolta dalla Cooperativa, partecipando alle assemble sociali e valutando, in termini di costi e di debiti già assunti, il programma messo in opera degli amministratori per la realizzazione finita degli alloggi sociali.
Nella valutazione vanno inclusi i rischi di controversie giudiziarie con l’impresa o con i soci che possono comportare la lievitazione dei costi programmati.

Grazie per la gentile risposta al quesito del 27 febbraio relativo alla concessione del contributo.
Volevo precisare che è possibile, una volta divenuti proprietari, vendere l’appartamento anche a chi non è appartenente alla categoria forze dell’ordine.
In questo caso il contributo che fine fa?

Risposta al quesito:
In ordine al vincolo sulla commmerciabilità dell’alloggio realizzato da Cooperativa F.A. occorre esaminare l’atto di assegnazione e la legge di finanziamento.
In linea generale gli alloggi cooperativi possono essere liberamente commerciabili dopo che siano trascorsi cinque anni dal rogito, salva la possibilità di ottenere una autorizzazione dell’Ente finanziatore.
In tale ultimo caso, però, l’acquirente deve possedere i requisiti soggettivi, tra cui quello di appartenente alle F.A..

Sono socio di una cooperativa la quale si trattiene per sè 4 quote dei locali commerciali senza versare un euro mentre noi per ogni quota abbiamo speso 12.000, è possibile?
Solo molto tempo dopo l’entrata in cooperativa mi dice che ci sono problemi con il mutuo, perché bisogna dichiarare di meno e senza una scadenza per il frazionamento del mutuo.

Risposta al quesito:
Per quanto è possibile comprendere dalla formulazione del quesito, la Cooperativa avrebbe mantenuto la proprietà di 4 locali commerciali successivamente alla stipula degli atti di assegnazione definitiva ai soci.
Or, poiché con l’assegnazione definitiva sorge il condominio, essendo la Cooperativa condomino, in quanto proprietaria dei predetti immobili, ha l’onere di partecipare alle spese condominiali in proporzione ai millesimi ad essi relativi.

Vorrei sapere se il contributo trentennale spettante al proprietario di alloggio ex cooperativa per appartenenti alle Forze dell’Ordine continua ad essere ricevuto in caso di vendita dell’appartamento.
Se si a chi va?
Al nuovo proprietario anche se non appartenente alla categoria Forze dell’Ordine?
Ripartito tra gli altri proprietari che già usufruiscono di contributo?
Resta alla cooperativa?
Viene trattenuto dal Ministero delle Infrastrutture?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico concesso alle Cooperative edilizie consiste nel parziale abbattimento del tasso di interesse praticato dall’Istituto mutuante.
Quando, a seguito dell’assegnazione individuale, il mutuo viene preventivamente frazionato, esso si riversa pro quota su ciascun alloggio al netto del contributo pubblico, percepito dall’Istituto mutuante per l’abbattimento degli interessi.
Nel caso prospettato, pertanto, non si pone un problema riguardante il contributo pubblico, ma, semmai, la legittimità della vendita dell’alloggio ad un soggetto non avente i requisiti.

Sono presidente di una cooperativa edilizia che ha realizzato n. 12 unità immobiliari con finanziamento ex legge 492/75 per appartenenti alle forze armate e di polizia e che ha richiesto ed ottenuto presso l’Ente finanziatore la trasformazione da proprietà indivisa a proprietà individuale.
Ho quindi proceduto all’assegnazione in proprietà ai soci assegnatari, dimettendoli a domanda.
Un socio invece non si presenta innanzi al notaio per ricevere l’assegnazione in proprietà dell’alloggio sociale, adducendo varie motivazioni tra le quali: di non aver ottenuto il rimborso dell’IVA; di non riconoscere alla cooperativa le spese sostenute per regolarizzare le modifiche abusive dal medesimo apportate all’immobile nel corso della conduzione; di voler ricevere l’assegnazione dalla proprietà da proprio notaio di sua fiducia.
Dopo la 3° mancata comparizione, ho intimato al socio di presentarsi presso il notaio con le formalità previste dalla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., ma per l’ennesima volta lo stesso non si è presentato, reiterando le già citate richieste ed affermando di aver presentato denuncia-querela alla Procura della Repubblica (ovviamente non ha riferito quali reati assume siano stati violati dal sottoscritto).
Domanda: a) posso richiedere al Cda l’esclusione e lo scioglimento del rapporto sociale del socio per l’inadempienza a ricevere l’assegnazione in proprietà dell’immobile e per l’impossibiità di far conseguire lo scopo sociale alla cooperativa?
b) Posso imporre al socio il notaio di fiducia della cooperativa? (notaio che peraltro conserva tutti gli atti in originale utilizzati per le citate assegnazioni individuali e dei quali il socio dovrebbe estrarne copia autentica per poter affidare l’incarico ad altro notaio)
c) Il fatto che il socio dichiara di aver querelato la cooperativa (ovvero l’odierna presidente), a mio avviso sono venuti meno i presupposti di fiducia stabiliti da statuto: posso escluderlo dalla compagine sociale anche per questa circostanza o debbo attendere l’archiviazione del procedimento penale? (Sembra che la denuncia sia stata rubricata come fatto non costituente reato, pertanto non viene rilasciata a soggetto diverso dal querelante alcuna dichiarazione di archiviazione).

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie fruenti del finanziamento pubblico, il socio prenotatario ha l’interesse legittimo all’assegnazione definitiva dell’alloggio mediante atto pubblico, ai sensi del T.U. n.1165/38.
La delibera di assegnazione deve essere assunta dall’assemblea dei soci, la quale deve anche fissare le modalità e, quindi, può indicare il notaio rogante; se una tale indicazione non è avvenuta, ciascun socio può scegliere il notaio di sua fiducia.
In ogni caso, la Cooperativa può intimare la stipula dell’atto di assegnazione entro un termine definito con l’avvertenza che, in caso di rifiuto, il socio decade dalla prenotazione dell’alloggio, che potrà essere prenotato da altro socio.
Il socio decaduto potrà agire in giudizio per le presunte responsabilità degli amministratori, ma non sembra che possa sanare la sua decadenza, stante le motivazioni da lui assunte, come sintetizzate nell’esposizione del caso.