Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, nel ringraziare anticipatamente per le risposte sempre esaustive, chiedo se, nell’edilizia convenzionata ad un socio subentra sempre un altro socio o se ci può essere vendita diretta con la conseguente estromissione a socio?
Questo quando la cooperativa è ancora in essere, quindi non si è provveduta a scioglierla e non si è provveduto neanche all’assegnazione di tutti gli appartamenti. In caso affermativo o negativo, in base a quale legge o principio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare le previsioni da Statuto in ordine alla possibilità per la Cooperativa di svolgere attività con i terzi.
In secondo luogo è necessario verificare se la Cooperativa oltre ad essere assegnataria di area PEEP è anche finanziata dal contributo pubblico e, in tale ultimo caso, con quale legge.
In terzo luogo verificare il contenuto della Convenzione stipulata con il Comune che ha assegnato l’area, rilevando la previsione specifica di assegnazione dei costruendi alloggi esclusivamente ai soci.
Qualora dopo le predette “verifiche” non dovessero sussistere ostacoli, la Cooperativa potrebbe vendere l’alloggio a terzi, fermi restando i vincoli imposti per gli alloggi realizzati in area PEEP.

Gent.mo Avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia in liquidazione volontaria nonché da quasi un anno proprietaria (poiché con atto notarile è stato sottoscritto l’atto di avveramento) di un alloggio acquistato con patto di futura vendita in convenzione con il Comune e con il contributo della Regione. Si tratta di nuovi alloggi ma di cui allo stato non sono stati completati i lavori esterni (aiuole e illuminazione le cui aree dovrebbero essere cedute al Comune).
La mia domanda è: posso inviare lettera di esclusione come socio visto che sono ormai proprietaria dell’alloggio? Cosa potrebbe comportare il mancato completamento dei lavori esterni?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare gli atti con cui il socio si è obbligato in ordine al “patto di futura vendita” per verificare quali riferimenti siano riscontrabili alla Convenzione trascritta.
In ogni caso il Comune ha il diritto di ottenere le opere sostitutive degli oneri concessori e, nell’ipotesi di insolvenza della Cooperativa, può agire direttamente nei confronti del socio assegnatario del bene insistente sulle aree convenzionate.
Il recesso del socio deve, comunque, essere accolto dal CdA e in caso di rigetto della domanda il socio deve proporre opposizione innanzi all’Autorità giudiziaria.
Nel caso di specie appaiono inesistenti le probabilità di ottenere una sentenza favorevole al socio, salvo l’approfondimento della situazione documentale.

Una cooperativa sciolta senza la nomina del liquidatore è rimasta proprietaria di un box garage in un fabbricato trasferito ai soci con regolare atto notarile.
Allo stato avendo dei debiti da pagare al costruttore dell’immobile può vendere il box per coprire il debito?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata sciolta (presumibilmente con atto dell’Autorità, stante l’assenza di un liquidatore), il box non ceduto ai soci deve ritenersi bene condominiale, sicché il Condominio può procedere alla vendita in favore di terzi.
Il notaio incaricato dovrà esaminare tutta la documentazione dal progetto assentito allo scioglimento, rilevando se negli atti pubblici di assegnazione ai soci vengono anche genericamente richiamate le “parti comuni”.
Nel caso in cui il notaio dovesse ritenere ineseguibile l’atto pubblico, occorrerà procedere in sede giudiziaria per ottenere il riconoscimento della proprietà del box in capo agli ex soci a titolo di “successori” della Cooperativa sciolta.

Gentile avvocato innanzitutto grazie per la risposta della scorso quesito, con questa domanda specifichiamo meglio la nostra posizione.
La nostra cooperativa risulta assegnataria tramite determina di ente comunale di suolo per costruzione di alloggi PEEP. Su questi suoli, che non sono stati espropriati dall’Ente comunale, lo stesso Comune impone, senza nessun atto ufficiale perché nella determina di assegnazione individua il lotto per ogni cooperativa, che tutte le cooperative di quel piano PEEP debbano consorziarsi per le opere di urbanizzazione e successiva costruzione dei fabbricati, si ribadisce senza nessun atto ufficiale o convenzione.
Purtroppo a distanza di tanti anni, a causa di liti, su 5 società cooperative solo 2 sono in grado di poter continuare con numero di soci e possibilità economiche per raggiungere le finalità sociali, le altre non sono interessate. Le 2 Cooperative hanno presentato un progetto da poter essere approvato affinché vengano realizzate solo le opere di urbanizzazione relativamente ai due lotti e non dell’intero comparto PEEP, perché appunto non c’è interesse delle altre Cooperative.
Il Comune invece impone con risposta scritta del dirigente, ma senza nessun atto ufficiale di assegnazione, la realizzazione delle opere complete di tutto il comparto, il che è impossibile perché comporterebbe un sacrificio economico notevole e per opere di cui non si avranno godimenti non esistendo l’interesse a realizzare delle altre Cooperative.
Cosa ci suggerisce di fare?

Risposta al quesito:
Quanto rappresentato non appare conforme alle disposizioni di legge.
Ed invero, l’art. 35 della leggen.865/71 impone che le assegnazioni delle aree avvengano mediante la Convenzione da stipularsi con atto pubblico da trascrivere nei Registri immobiliari.
Se non sussiste alcun atto di Convenzione, occorre chiedersi come le Cooperative abbiano acquisito la disponibilità delle aree e abbiano costruito le opere su di esse insistenti.
Occorre, pertanto, esaminare bene la documentazione al fine di individuare gli obblighi effettivamente incombenti sulle Cooperative.
Solo dopo l’attento esame della reale situazione, le eventuali violazioni del Comune e le relative pretese illegittime possono essere oggetto di azione innanzi al giudice ordinario, se riguardano diritti soggettivi, ovvero innanzi al giudice amministrativo se attengono agli interessi legittimi.

Nel 2016 sono diventato socio di una cooperativa che avrebbe dovuto costruire un parco. Ho versato una somma pari circa al 20% del valore richiesto e come da atto di prenotazione l’accordo di versare altre rate a stato di avanzamento dei lavori.
Successivamente nel 2018, ci è stata fatta firmare una carta nella quale si chiariva che i soci dimissionari avrebbero avuto la restituzione delle somme anticipate solo portando un nuovo compratore in sostituzione. Nel 2019, stanco delle richieste economiche di una Cooperativa che non inizia a costruire neanche lo scavo per le fondamenta, dò le dimissioni e chiedo la restituzione per inadempienza della Cooperativa, ad oggi dopo diversi incontri ancora nulla.
Come devo muovermi, ho possibilità di recuperare le somme anticipate, in che modo?

Risposta al quesito:
L’azione non può che essere giudiziaria, al fine di ottenere un titolo da potere eseguire contro la Cooperativa.
Occorre, però, verificare la portata dell’obbligo assunto in ordine al subentro di un socio sostitutivo, che potrebbe essere superato con le inadempienze persistenti della Cooperativa (da provare).
Sussiste, comunque, il rischio che la Cooperativa possa divenire insolvente nel corso del giudizio e, in tal caso, il socio creditore potrebbe essere esposto al concorso con i creditori privilegiati e non ottenere alcun risultato.
Sarebbe consigliabile un esposto/ricorso amministrativo presso la Vigilanza, al fine di sollecitare una ispezione da cu trarre le informazioni utili al fine di valutare la strategia da adottare.

Sono vincitore di causa contro la cooperativa, che deve rimborsarmi di tutto compreso le spese legali con il mio attuale avvocato. Abbiamo fatto tutto il necessario per farci pagare ma loro non vogliono pagare e da verifiche effettuate si rileva un conto corrente senza però sapere a quanto ammonta. Non hanno nemmeno più una sede operativa per mandare eventuale ufficiale giudiziario.
In questo caso si può fare rivalsa sui beni dell’attuale presidente o cosa potrei fare?

Risposta al quesito:
Il Suo Legale è certamente a conoscenza della procedura che di seguito Le confermo:
a) Per espressa previsione normativa il debitore che procede ad esecuzione forzata può richiedere al presidente del Tribunale di essere autorizzato ad accedere alla Banca dati dell’Agenzia delle Entrate;
b) Tra le informazioni cui si può accedere vi è quella inerente agli Istituti di credito presso cui il debitore intrattiene rapporti;
c) Individuato l’Istituto di credito si può procedere notificando l’atto di pignoramento preso terzi, ottenendo il blocco delle somme depositate.
Se la Cooperativa debitrice non possiede alcun valore attivo, in tal caso si può procedere nei confronti degli amministratori solamente nel caso in cui gli stessi abbiano commesso irregolarità gestionali dannose per il patrimonio sociale; l’azione è possibile se gli amministratori hanno compiuto atti di dismissione in danno dei creditori ( ad esempio assegnazione degli alloggi).