Sono socia di una coop edilizia a proprietà divisa che ha portato a compimento un intervento costruttivo di 3 palazzine per un tot di 66 appartamenti, 120 box di cui 61 pertinenziali e 39 a libero mercato e 20 da consegnare quale permuta alla venditrice.
Causa la crisi edilizia e la convenzione con il Comune che prevedeva requisiti specifici per le assegnazione, ad oggi solo 27 sono gli immobili assegnati. Detta operazione immobiliare è stata finanziata da una sola banca e allo stato attuale sono in essere le seguenti linee di credito:
1) mutuo edilizio fondiario in preammortamento stipulato il 2/10/2009 di 18 milioni erogato per 16,6 mil,
2) fideiussione a favore comune e società venditrice di 1,7 mil utilizzata per 1,6mil
3) plafond fideiussione a favore promissari acquirenti di 1 mil utilizzato per 444 mila relativo a 2 soli promissari acquirenti.
La banca ha assunto in questi mesi 2 delibere: una dello scorso 26 novembre dove non veniva accolto frazionamento mutuo mentre dava assenso ad erogazione necessaria a pagare fornitori e ultimare lavori (1,4 mil da erogare).
Con ultima delibera del 14 giugno u.s. ha prorogato preammortamento al 31/12/16 e ha capitalizzato le 3 rate scadute ed ha infine indicato l’immediata nomina di un ChiefRestructuringOfficer (CRO) cui conferire ampio mandato per verifica esecuzione lavori, andamento piano finanziario e future erogazioni sal.
Di fatto ci si trova davanti a 2 comportamenti che mettono a rischio l’ immediato futuro della coop stessa. Il comportamento della banca è anche paradossale perchè non dando la possibilità di rogitare non permette accollo(circa 3,5 mil) quindi non riduce suo credito e di fatto impedisce nuove prenotazioni in quanto nessuno in questa situazione si arrischia a farsi avanti.
La nomina prevista del CRO appare del tutto pretestuosa e superflua in quanto il perito della banca ha già stimato intervento eseguito al 96% e le erogazioni future spettano alla banca medesima. Faccio altresì presente che l’istituto di credito è un’azienda in crisi sempre soggetta a verifiche Bce e la delibera sembra solo volta a regolarizzare la posizione della banca.
Evidenzio che se effettuati i vari accolli i rimanenti immobili non prenotati sarebbero cmq capienti ai fini della legge fondiaria.
La mancata erogazione determina la non fine lavori e interessi di preammortamento per circa 100 mil. di euro al mese. Il comportamento del Cda della coop che ha dimostrato incapacità tra cui la cosa più grave è stata la rinuncia volontaria del plafond promissari acquirenti deliberata dalla banca per 10 mil e ridotta a 1 mil e contratta invece con compagnia assicurativa, che avrebbe di fatto obbligato la banca stessa a procedere ai rogiti.
I componenti del Cda fanno parte di un Consorzio che ha altre iniziative in zona, finanziate dalla medesima banca nei cui confronti non ha mai adottato i dovuti atteggiamenti a tutela dei soci. Infine i promissari acquirenti hanno chiesto direttamente alla banca il frazionamento del mutuo lo scorso aprile. Le chiedo un consiglio sul da farsi di questa complicata vicenda e se la richiesta di frazionamento, nel momento del diniego da parte della banca a perfezionare i rogiti, non si traduca solo in una garanzia ulteriore fornita alla banca.
Spero di averLe fatto intendere la situaziome, mi scuso per la lunghezza della lettera, a disposizione se ritiene di ulteriori dettagli.
Risposta al quesito:
La problematica esposta nel quesito riguarda prevalentemente le seguenti aree critiche:
Rapporti socio / Cooperativa;
Rapporti socio / Cooperativa / Banca;
Rapporti Cooperativa / Terzi.
Sui rapporti intercorrenti tra il socio (ovvero soci) e la Cooperativa occorre preliminarmente verificare quale sia la reale situazione debitoria verso la Società; a tal fine occorre esaminare le esposizioni di bilancio e l’eventuale presenza di delibere assembleari che prevedono l’addebito di spese e oneri al socio ovvero atti di accollo a firma di quest’ultimo.
Si deve anche verificare se esiste un verbale di assemblea di assegnazione provvisoria ovvero un atto di prenotazione dell’alloggio, ciò al fine di stabilire se sia possibile l’azione di esecuzione specifica del contratto mutualistico, per ottenere in sede giudiziale gli effetti traslativi del contratto mutualistico (trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio).
Accertato quanto sopra, occorre affrontare la tematica del mutuo edilizio e dell’ipoteca indivisa gravante su tutti gli alloggi , in modo da potere definire la praticabilità dell’azione diretta all’acquisizione dell’alloggio al prezzo concordato di assegnazione.
Occorre,infine, esaminare la situazione amministrativa e debitoria della Cooperativa, al fine di valutare se essa sia esposta ad eventuale procedura concorsuale. La valutazione che precede appare necessaria per comprendere quale sia il grado di rischio per il socio a fronte di una possibile procedura concorsuale e quali siano i possibili rimedi.
Trattandosi di richiesta di consulenza a pagamento, la risposta approfondita, nonché munita dei riferimenti legislativi e giurisprudenziali, è stata fornita in via riservata al richiedente.