Gentile avvocato, ho individuato una cooperativa edilizia libera che prevede di realizzare delle abitazioni nella provincia di Roma e prima di procedere all’iscrizione e prenotazione dell’unità abitativa volevo con il Vostro aiuto risolvere alcuni miei dubbi. Premetto che la cooperativa è regolarmente iscritta al Registro delle Imprese.
1) Fatto salvo che nello statuto della cooperativa è indicato che il suo scopo è “soddisfacimento dei propri bisogni abitativi mediante l’assegnazione in godimento e/o in proprietà di unità immobiliari”, nell’atto di prenotazione o altro documento deve essere esplicitato che – come mi hanno detto a voce – l’unità immobiliare entrerà in mio possesso al termine di tutto l’iter previsto?
2) La cooperativa è tenuta a rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate dal socio in analogia a quanto è previsto per legge con l’acquisto di unità abitativa presso una società costruttrice?
3) Ho intenzione di accollarmi una quota di mutuo della cooperativa più basso rispetto a quello previsto dal piano. Questa decisione va definita per iscritto nell’atto di prenotazione. Sarò quindi responsabile solo di questa quota parte di mutuo che ho indicato? Se ci sono altri soci che, per qualsiasi ragione, non pagano la quota loro prevista posso essere chiamato a coprire tale mancanza?
4) In alcune risposte su questo sito ho dedotto che potrebbe essere vantaggioso – in caso di eventuali futuri problemi – trascrivere la prenotazione. Me lo può confermare? È un’operazione da fare in presenza di un notaio oppure si può fare in maniera autonoma dopo la firma della prenotazione in forma privata?
Risposta al quesito:
Tra le molteplici problematiche incombenti sulle Cooperative edilizie, possono riscontrarsi anche quelle individuate nel quesito, ma la relativa soluzione resta sempre legata alla serietà e capacità degli amministratori, nonché alla affidabilità del programma costruttivo.
Ciò posto, in via generale si può ritenere ragionevolmente che:
1) L’alloggio viene normalmente consegnato appena ultimato e, successivamente, a fronte del pagamento del prezzo viene assegnato mediante atto pubblico e accollo della quota di mutuo; nelle more dell’assegnazione definitiva il socio è prenotatario e non può vantare il diritto di proprietà che gli viene trasferita solamente con la stipula del predetto atto pubblico;
2) La Cooperativa è obbligata a rilasciare la fideiussione, il cui costo viene sopportato dal socio fideiusso;
3) In ordine al rapporto contrattuale tra Cooperativa e socio, quest’ultimo è responsabile di quanto convenuto, ma occorre rilevare che eventuali creditori terzi possono aggredire il patrimonio sociale, costituito dagli immobili ancora in proprietà della Società;
4) I soci non paganti possono arrecare danno alla Cooperativa che deve subito sostituirli. In mancanza di soci subentranti la Cooperativa può entrare in crisi, con i conseguenti riflessi negativi sul patrimonio sociale, di cui si è detto;
5) La quantità di mutuo accollato va precisata nell’atto di prenotazione, ma occorre valutarne la convenienza, ciò in ragione del rischio sulla maggiore quota di versamenti contanti alla Cooperativa;
6) La trascrizione dell’atto di prenotazione ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile costituisce una tutela indispensabile per il socio prenotatario.
7) La trascrizione è fattibile se l’atto di prenotazione contiene le firme autenticate dal notaio, al quale è bene affidare anche gli adempimenti presso la Conservatoria dei RR.II.