Sono un agente immobiliare, mi occupo anche di consulenza per immobili all’asta, ma in questo caso sono rimasto “bloccato”: dall’analisi della perizia del tecnico abilitato sono emerse le seguenti peculiarità: l’immobile è in un palazzo costruito in zona PEEP, quindi per tramite di una Cooperativa; l’esecutato è la società esecutrice dei lavori; la convenzione edilizia con il Comune prevede la possibilità di acquisto delle unità immobiliari solo da persone che la utilizzeranno come stabile residenza (prima casa); inoltre c’è una difformità fra la planimetria catastale ed il bene effettivamente in asta (sulla planimetria c’è una stanza ed un balcone in più che sono stati venduti insieme ad un altro appartamento confinante).
I quesiti sui quali spero possa darmi una risposta sono i seguenti:
l’acquisto all’asta comporta il versamento dell’imposta di registro o dell’IVA?
L’acquirente deve necessariamente adibire l’abitazione a prima casa?
La difformità catastale come va risolta?
L’acquirente deve provvedere alla rettifica oppure è un’onere a carico della procedura?
Risposta al quesito:
Tutti i costi per l’assegnazione dell’immobile, ivi compresi quelli fiscali e di procedura, sono a carico dell’assegnatario del bene.
La procedura assegna l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova e, quindi, anche con i vincoli su di esso gravanti (fatta eccezione esclusivamente per gli oneri iscritti, come le ipoteche). Ne consegue che anche il vincolo PEEP deve essere rispettato, in quanto il Comune può pretenderne l’osservanza.
Più complessa appare la questione delle difformità, in quanto occorre verificare bene la perizia in atti al fine di non incorrere in errori che si potrebbero ritorcere sull’acquirente (in ragione di ciò che ha effettivamente acquistato!).
In ogni caso tutti i costi delle eventuali rettifiche sono a carico dell’acquirente.