Coop a proprietà divisa ha appaltato ad un costruttore la costruzione di alcune decine di appartamenti, i cui soci per la maggior parte sono mutuatari ed altri no, immobili ad oggi quasi ultimati.
La Coop due anni fa circa, ha contratto un mutuo fondiario con la Banca X per l’edificazione; la stessa ha erogato sino ad oggi alcune decine di milioni di € con relativa ipoteca su tutti gli appartamenti compresi quelli i cui soci stanno pagando tramite S.A.L. ed il cui ammontare ad oggi, è rilevante.
Si consideri che non tutta la somma erogata dalla Banca è servita appunto per l’edificazione, poiché 500.000,00 € in virtù di un acconto intercorso tra l’ ex-amministratore unico della Coop e la Banca stessa erano stati anticipati dalla Banca alla Coop e serviti per acquisto di suoli e relativi atti notarili e puntualmente restituiti alla Banca stessa.
Quindi man mano che la banca erogava, ai soci contanti veniva richiesta congrua anticipazione nonostante sugli immobili degli stessi gravasse ipoteca di primo grado.
Gli stessi soci hanno rivolto alla Banca domanda di restrizione di ipoteca, non ottenendo alcuna risposta e al Presidente attuale della Coop richiesta di fideiussione ai sensi del D.Lgs. n. 122/2005 a garanzia delle cospicue somme versate alla Cooperativa.
Il Presidente ad oggi ha disatteso tale richiesta asserendo che la fideiussione è a nostro carico.
Vorrei gentilmente sapere :
1) Quale dovrebbe essere il criterio di adeguamento dei S.A.L. che i soci (contanti) dovrebbero corrispondere?
2) Ai sensi dell’ articolo 1460 c.c essendo la Coop inadempiente (non avendo sottoscritto fideiussione) gli stessi soci possono richiedere lo scioglimento del contratto di prenotazione dell’ immobile richiedendo la restituzione come da legge di tutte le somme versate?
Inoltre, a seguito di distrazioni e malagestione con relativa denuncia-querela a carico dell’ ex amministratore unico e nonostante i vari piani finanziari fasulli propinatoci dall attuale CdA che riportavano costi inferiori, in pochi mesi il reale costo degli appartamenti ha subìto rincari astronomici ed insopportabili per moltissimi soci. E cosa inusuale lo stesso CdA non ha mai esibito una valida documentazione da cui risultasse la contabilità dei pagamenti effettuati e quelli da effettuare.
Scusandomi per la ripetizione, ad oggi ci ritroviamo, lo scrivente ed altri soci in contanti ad aver versato circa 200.000,00 € in contanti, con la casa ipotecata e senza fideiussione.
Risposta al quesito:
Non esiste un criterio precostituito in ordine all’entità dei versamenti dei soci, ma è consequenziale che gli stessi versino le anticipazioni sul pezzo di assegnazione nella misura necessaria a coprire i costi di costruzione man mano sostenuti dalla Cooperativa.
Il contratto di mutuo può prevedere la copertura parziale dei predetti costi e, pertanto, la relativa differenza resta a carico dei soci prenotatari.
Non esiste alcuna inadempienza della Cooperativa riguardo alla fideiussione, in quanto è vero che il relativo costo debba essere sopportato dal socio preotatario dell’appartamento fideusso.
Tutti i costi delle Cooperative, infatti, devono essere sopportati dai soci, non avendo questo tipo di società altra fonte di finanziamento.
Quanto alla “mala gestio” quale causa della lievitazione dei costi, occorre che i soci verifichino (mediante l’ausilio di professionisti specializzati) i bilanci sociali che vengono annualmente sottoposti alla loro approvazione.
Se dalla verifica dovessero emergere validi sospetti, i soci possono agire sia in sede amministrativa che in sede giudiziaria per la tutela dei propri diritti.