Socio dal 2009 di un Coop a proprietà divisa, paga in contanti le varie erogazioni di mutuo (sal) che la banca ha erogato da alcuni anni ammontanti ad oggi ad 4.000.000 su di una richiesta max di 5.000.000 per la edificazione di 40 app. di cui 5 soci pagano contanti in varie tranche in forza di un mutuo tra le parti.
Premesso che non tutta la somma erogata dalla banca è stata utilizzata dalla coop ai fini della costruzione dei 40 app.in quanti l’Amm. Unico in seguito esautorato aveva chiesto ed ottenuto un anticipo di 500.000 euro al fine di acquisto terreni e relativi atti notarili sempre per conto della Coop stessa.
Detta somma regolarmente concessa dalla banca ,come d’accordo tra le parti è stata trattenuta dalla banca stessa sin da subito con le prime erogazioni mutuo. Avendo versato sino ad oggi somme rilevanti,la coop pretende ulteriori somme, e, tenuto conto che ad oggi sono stati disattesi tutti i vari piani finanziari presentati dalla coop, non si sa effettivamente il costo totale della casa aumentato in maniera sensibile.
Inoltre, la banca ovviamente ha ipotecato tutti i 40 app. compreso quelli dei soci che pagano in contanti disattendo la richiesta di restrizione dell’ipoteca avanzata. Aggiungasi che la coop .non ha ottemperato alla fideiussione obbligatoria ai sensi del DLG 122/05 in favore dei soci contanti.
Posso chiedere lo scioglimento del contratto di sola prenotazione dell’immobile ai sensi dell’art.1460 c.c. con la restituzione integrale di tutte le somme versate?
In ultima vorrei chiederLe, ai fini delle somme somme che un socio che paga in contanti quale dev’essere legalmente la percentuale che dovrebbe corrispondere alla coop, quale criterio si dovrebbe seguire?
Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito non è possibile rilevare se la Cooperativa sia stata inadempiente verso il socio, in quanto non appare sufficiente la lievitazione dei costi di costruzione degli alloggi, pur rappresentano per se stessa un grave indizio.
Neppure il ripianamento del debito verso la Banca per l’acquisto del terreno può ritenersi una inadempienza, posto che anche il costo del terreno rientra nell’oggetto del mutuo fondiario.
E’, viceversa, affermativa la risposta inerente alla restrizione dell’ipoteca, formulata dai soci che non fruiscono del mutuo.
Sembra, infatti, che l’ipoteca sia stata imposta al momento della concessione del mutuo su tutti gli alloggi e, tuttora, non sia stato effettuato il relativo frazionamento.
Orbene, la Suprema Corte ha stabilito che la Banca, in sede di frazionamento, non può imporre alcuna garanzia ipotecaria a carico dell’assegnatario che abbia versato l’intero prezzo di assegnazione. Ed, inoltre, ai sensi dell’art. 39 del Testo Unico Bancario, l’Istituto mutuante è obbligato a frazionare il mutuo a semplice richiesta degli assegnatari degli alloggi.
In conclusione, nel caso di specie, i soci possono certamente ottenere in sede giudiziale il frazionamento coattivo del mutuo, lasciando indenni dall’ipoteca gli alloggi da assegnare a quei soci che hanno ne hanno pagato l’intero prezzo.