Nel 2014 ho sottoscritto con una Cooperativa di costruzioni un preliminare per l’acquisto di una villetta da costruire con pagamento in stato avanzamenti lavori.
La vigente normativa prevede che la Cooperativa ad ogni versamento effettuato dai soci rilasci una fidejussione. Il Presidente della cooperativa di costruzioni ha rilasciato una prima fidejussione con una società non iscritta nelle liste della Banca d’Italia per il rilascio di garanzie.
Al Presidente è stato fatto notare per iscritto che questa Società non poteva emettere fidejussione. Nel secondo SAL ha utilizzato la stessa società a rilasciare una nuova fidejussione. Al successivo SAL parziale è stata rilasciata una nuova fidejussione da altra società anch’essa non autorizzata al rilascio delle fidejussioni.
Ho portato nuovamente a conoscenza il Presidente della cooperativa di questa nuova situazione e lo stesso mi ha assicurato che la società può emettere fidejussioni. A questo punto o inviato delle e-mail chiedendo allo stesso di inviarmi l’iscrizione alla banca data della Banca d’Italia della società che ha emesso la fidejussione senza fino ad ora aver ricevuto un ricontro ed io non ho effettuato il saldo del terzo SAL.
Nel corso dell’esecuzioni dei lavori ci sono stati molteplici difformità di costruzione tra i progetti iniziali e l’esecuzione delle opere effettuate che puntualmente sono state portate a conoscenza sia del Presidente della Cooperativa che di tutti i responsabili (Architetto, Direttore dei Lavori, Impresa Costruttrice) chiedendo che i lavori fossero effettuati come da progetto iniziale.
Allo stato attuale non risulta rispettato il progetto iniziale con evidenti difformità. Successivamente sono venuto in possesso delle planimetrie di tutte e quattro gli alloggi e mi sono accorto che il prezzo a mq degli alloggi sono diversi per tutti e quattro i soci nonostante gli alloggi hanno le stesse caratteristiche costruttive.
Premetto che la cooperativa è a mutualità prevalente e che gli alloggi sono stati costruiti in un’area PEEP con convenzione con il Comune.
Per quanto sopra, Le pongo i seguenti questi:
1) Quali sono le responsabilità del Presidente della cooperativa che si è avvalso ripetutamente di diverse società che non possono emettere fidejussioni, nonostante fosse stato portato a conoscenza di tale circostanza? Le responsabilità sono solo di tipo amministrativo oppure in considerazione del comportamento sicuramente non conforme alla norma ci possono essere responsabilità penali?
2) E’ possibile che tra soci della cooperativa ci sia disparità di trattamento nella determinazione del prezzo di vendita a mq degli alloggi che hanno le stesse caratteristiche tecniche costruttive compreso i materiali?
3) E’ possibile favorire un socio inserendo nel suo preliminare delle migliorie (maggiori KW per fotovoltaico rispetto alla norma di riferimento) a costo zero per un solo socio e inserito nel preliminare sottoscritto successivamente al nostro?
4) Cosa posso fare se nell’esecuzione dei lavori sono state realizzate difformità costruttivi rispetto alle planimetrie sottoscritte davanti al notaio e la cooperativa e l’impresa non vogliono sanarle perchè allo stato attuale dei lavori dicono che non possono più essere realizzate?
5) Se il Presidente non vuole aprire un contenzioso per difformità nell’esecuzione delle opere nei confronti dei responsabili, cosa posso fare io nei loro confronti?
6) Posso agire anche nei confronti del Presidente per non aver fatto eseguire i lavori come da progetto? Il Presidente risponde anche con il proprio patrimonio anche se la cooperativa è una società A.R.L. Tutto questo deve essere fatto prima del rogito oppure la richiesta di risarcimento danni può essere esercitata anche dopo?
Risposta al quesito:
Il quesito è molto articolato e richiede un adeguato approfondimento, sicché l’odierna risposta non può che essere a carattere generale.
Il presidente, ma anche i consiglieri di amministrazione rispondono personalmente:
a) Dei danni causati alla Cooperativa e in tal caso va azionata l’azione di responsabilità sociale a seguito di delibera assembleare, ma anche di delibera di almeno un quinto dei soci;
b) Dei danni causati al socio, il quale può agire con azione individuale di responsabilità. In tal caso, però, i danni devono essere causati direttamente alla sfera patrimoniale personale del socio.
Nel caso di specie occorre, quindi, individuare il tipo di azione, in quanto sembra che sussistano sia i danni sociali che quelli individuali.
Nel caso di specie si potrebbe configurare anche una sorta di responsabilità penale, in quanto gli amministratori hanno erogato somme a pagamento delle fideiussioni “inutili” così assicurando un ingiusto profitto alla Società assicuratrice e raggirando i soci sulle garanzie.
Nelle società Cooperative, soprattutto in quelle a mutualità prevalente vige il principio inderogabile della parità di trattamento dei soci, la cui violazione può essere denunciata sia in sede amministrativa (ispezione straordinaria, commissariamento, etc..) sia in sede di giurisdizione ordinaria civile.
La presenza di vizi costruttivi nell’alloggio prenotato consente l’azione per l’eliminazione dei vizi medesimi e per il risarcimento o di riduzione del prezzo; tale azione può essere esercitata dal socio prenotatario sia prima che dopo la stipula del rogito (in quest’ultimo caso però a condizione che nell’atto vengano espresse le riserve). L’azione può essere esercitata anche nei confronti dell’impresa esecutrice dei lavori.
E però necessario che vi sia un invito formale alla stipula , rivolto alla Cooperativa, con successiva azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica degli obblighi di fare) e contestuale trascrizione della domanda nei Registri Immobiliari.