Il sottoscritto XX, residente nella provincia di Napoli, socio della Coop. YY dal 2005 per avere in assegnazione alloggio in proprietà, dal 2010 ha visto iniziare la costruzione dei fabbricati e dunque dell’alloggio prenotato.
A stati di avanzamento ha versato quanto stabilito nel suo contratto di prenotazione e prima ancora ha richiesto presso la banca, assieme ad altri soci, solo 24 su 31, il mutuo aedifica ed assieme a tale richiesta si sono accorti successivamente di aver firmato anche una relativa fideiussione. Comunque nel corso della costruzione alcuni soci si sono resi inadempienti e morosi.
Comunque la costruzione è stata ultimata anche se non completate del tutto alcune opere esterne. Il costo degli alloggi è aumentato perchè l’impresa costruttrice ha fermato i lavori perchè non veniva pagata, di conseguenza si sono allungati i tempi e gli interessi bancari sul concesso mutuo; ma sono usciti fuori anche altri costi per opere in variante, di cui l’Assemblea dei soci non ha mai saputo, discusso e tanto meno approvato.
Nemmeno una intrapresa transazione per ridurre i costi delle varianti è andata a buon fine. Comunque proprio per i costi delle varianti il Presidente della Coop. ha preteso e condizionato il rogito di assegnazione al rilascio di cambiali per garantirsi il costo delle medesime che non sono state nemmeno fatturate.
E’ stato eseguito il rogito, sono state rilasciate le cambiali secondo un costo presunto ed inferiore rispetto a quanto richiesto dall’impresa, e nell’atto del notaio abbiamo poi scoperto la clausola che i soci rassegnano le loro dimissioni dalla liquidazione della società che coinciderà con la data dell’ultima assegnazione.
Ordunque poichè solo 19 soci su 31 hanno saldato il tutto ed accollatosi la loro quota di mutuo, capita ora che gli altri 12 non provvedono a regolarizzare il loro dovuto economico, non si sono accollati quella parte di mutuo restante dopo il frazionamento, che è rimasto in capo alla Cooperativa e non si preoccupano di stipulare il rogito. Pertanto chi ha eseguito il rogito si trova comunque ancora facente parte della Cooperativa, verso la quale il’impresa ha ottenuto un Decreto ingiuntivo munito di provvisoria esecutorietà, e legato pare proprio ai debiti della Cooperativa ed alle sue sorti.
Tutti i soci che hanno avuto l’assegnazione del loro alloggio sono preoccupati e vorrebbero sapere come possono uscirsene, senza avere altri danni.
Questo è quanto, un pò in sintesi, la situazione capitata. A tal proposito pongo, quindi, una serie di domande, per ottenere informazioni utili, al fine proprio, di poter essere a questo punto tutelato.
1) Parlando di cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa, in base agli art. 10 (operazioni esenti dall’imposta) e art. 15 (esclusioni dal computo della base imponibile IVA) del DPR 26 ottobre 1972 n. 633, chiedo conferma, della non applicazione e quindi dell’esclusione dal computo della base imponibile IVA delle seguenti voci:
Ripartizione interessi bancari sul concesso mutuo aedifica;
Frazionamento del concesso mutuo aedifica;
Polizza assicurativa sui Fabbricati edificati.
2) In riferimento, alle nuove disposizioni specifiche, ai fini IVA, per le cooperative edilizie di abitazione, sia a proprietà divisa che a proprietà indivisa, per la legge n. 102/09, in sede di conversione del D.L. n. 78/09, che introduce l’art. 4-ter che segnatamente ai co. 4-5 e 6, decorrenza 5 agosto 2009, chiedo, spiegazioni in merito, a tale abrogazione che ha comportato l’assoggettamento ad IVA degli acconti versati dai soci alle cooperative edilizie di abitazione che assegnano gli alloggi in proprietà.
3) In presenza di soci morosi, non fideiussori e che non hanno nessuna intenzione, né di andare a rogito, né di voler mettersi soprattutto in regola e né di dimettersi, per queste situazioni irregolari, come i soci diligenti, cioè regolari nei pagamenti e che già hanno stipulato il loro rogito di assegnazione dell’alloggio, possono invece tutelarsi in ambito di una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa?
Possono dimettersi? Possono chiedere l’estinzione della cooperativa?
Inoltre, per causa sempre di soci morosi, come possono tutelarsi i soci diligenti in caso di debiti della cooperativa (costituita ovviamente dagli stessi soci tutti, diligenti e morosi), nei confronti della banca e della stessa impresa costruttrice degli alloggi abitativi?
4) Sono state pretese dal Presidente della Coop. e rilasciategli alla stipula del rogito di assegnazione alloggio in proprietà n. 4 cambiali, non precedute da nessun titolo, che provi e giustifichi la loro esistenza,emesse in pagamento di presunte opere in varianti, che, però, non sono state né discusse in assemblea dei soci e né quindi potute essere o meno approvate. Poiché le opere in variante, ancora da approvare e contabilizzare da parte dell’Assemblea dei soci, non sono comprovate né da fatture emesse dall’Impresa costruttrice e né da altro documento richiesto dalla legge, e, in ultimo, né quindi iscritte nemmeno in bilancio le relative rilasciate cambiali quindi, risultano essere legali od illegali? La detenzione delle predette cambiali da parte del Presidente è legale od illegale?
5) Non approvare il bilancio in sede di assemblea dei soci, in una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa, cosa comporta, ai fini di rischio per la cooperativa?
Quali rischi eventuali, possono andare in contro i soci diligenti?
6) In caso di decreto ingiuntivo da parte dell’ impresa costruttrice, creditore, nei confronti di una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa, come la stessa può tutelarsi?
E in caso di soci morosi e di soci diligenti, come questi ultimi possono tutelarsi sia nei confronti dell’ impresa costruttrice creditore e sia nei confronti dei soci morosi, a causa dei quali, poi, è sorto il debito della cooperativa?
Risposta al quesito:
1) Ai sensi dell’art. 10, commi 1 e 2, del DPR iva, sono esenti dall’imposta sia gli interessi sul finanziamento ottenuto dalla banca sia l’importo dovuto per il contratto di assicurazione.
Per quanto riguarda, invece, le spese di accollo e di frazionamento, la giurisprudenza sembra essersi assestata nel ritenerle funzionalmente accessorie alla compravendita dell’immobile, con la conseguenza che le stesse sono considerate imponibili ai fini iva e scontano la medesima aliquota dell’operazione principale( assegnazione alloggio).
2) Relativamente all’assoggettamento ad IVA delle anticipazioni sul costodell’immobile versate dai soci delle cooperative a proprietà divisa successivamente alla data di entrata in vigore della L. 102/2009 (05.08.2009), tali versamenti costituiscono operazioni imponibili per l’intero importo e si considerano perfezionate al momento del pagamento con conseguente emissione della relativa fattura (gli acconti eventualmente già versati, invece, sconteranno l’iva alla data del rogito).
L’aliquota del 4% sarà applicabile agli acconti se il socio, nella richiesta di assegnazione, dichiari che al momento del rogito sarà in possesso dei requisiti per fruire dell’agevolazione “prima casa” (circostanza implicita nelle Cooperative a finanziamento pubblico ovvero agevolate da zone PEEP).
In sede di rogito la Cooperativa emetterà la fattura con iva decurtando dall’imponibile l’importo corrispondente agli acconti.
3) Se i soci adempienti hanno stipulato il rogito, si sono messi al sicuro relativamente alle azioni dei terzi sugli immobili.
Occorre, tuttavia, esaminare l’atto di assegnazione per verificare eventuali dichiarazione di accollo da parte del socio assegnatario.
I soci adempienti, viceversa, restano esposti per le spese generali ovvero altre spese che dovessero essere deliberate in sede assembleare.
Per ovviare all’inconveniente, previo attento esame dei deliberati e dell’atto di assegnazione, i predetti soci possono chiedere di recedere ovvero rivolgere istanza in sede amministrativa per la messa in liquidazione coatta della Società.
4) I titoli cambiari hanno efficacia cartolare e, pertanto, possono circolare anche in assenza di un rapporto sottostante.
Se, tuttavia, un tale rapporto non esiste ovvero è illecito, in tal caso il debitore virtuale può proporre opposizione, qualora il creditore dovesse dare corso all’esecuzione.
5) La mancata approvazione del bilancio sociale può dare corso a diverse ipotesi:
Il commissariamento della Cooperativa da parte dell’Ufficio Ministeriale di Vigilanza, la messa in Liquidazione Coatta Amministrativa, la nomina di un Commissario Giudiziale.
I soci che hanno interesse possono agire in ragione della loro specifica convenienza, che può essere individuata a seguito dell’attento esame della situazione generale della Cooperativa.
6) L’opposizione a decreto ingiuntivo può basarsi su circostanze di fatto ( ad es. inesistenza del credito o credito da compensare, etc…) ovvero di diritto (improcedibilità della richiesta monitoria, inesigibilità del credito, etc…).
Nel caso di impresa di costruzione occorre verificare se sussiste un credito della Cooperativa per eventuali vizi o difetti costruttivi.
I soci adempienti che abbiano stipulato il rogito di assegnazione non dovrebbero avere nulla da temere, in quanto l’impresa creditrice aggredirà solamente gli immobili di proprietà della Cooperativa (va, tuttavia, valutato quanto già detto precedentmente).