Sono socia assegnataria di un alloggio in una Cooperativa a proprietà INDIVISA che possiede uno stabile in Milano, costruito nel 1911.
Il Consiglio di Amministrazione ha recentemente deciso di procedere ad ingenti lavori di manutenzione straordinaria che interessano le sole parti comuni dell’edificio (compresa l’area delle cantine), nonchè il cortile dello stesso, senza che ci siano interventi sui singoli appartamenti nè sui singoli box auto disponibili.
Il CdA ha elaborato un prospetto di ripartizione degli addebiti a ciascun assegnatario da cui si rileva che viene applicato il criterio millesimale con la seguente composizione : A) millesimi dell’appartamento assegnato + B) millesimi del box auto e della cantina (laddove assegnati in godimento). In proposito va specificato che i box disponibili in assegnazione, in quanto di dimensioni ridotte, sono soggetti ad un certo turn over ad esempio quando un assegnatario, comprando un’auto più grande, è costretto a rinunciarvi.
Anche le cantine sono soggette ad una più limitata rotazione e a scambi fra soci. Nel cortile condominiale sono stati ricavati ed assegnati altri posti auto scoperti di dimensioni maggiori. Sia per i box che per i posti scoperti viene ovviamente pagato un canone di godimento di diversa entità.
Si domanda se non sarebbe più corretto ,nella ripartizione dell’addebito, conteggiare soltanto i millesimi dell’appartamento. Se invece la composizione millesimale adottata dal CdA è corretta, allora non dovrebbero essere conteggiati anche i millesimi dei posti auto scoperti nel cortile concessi in godimento?
E, più in generale, visto che per l’addebito delle spese si applicano i criteri del condominio (pur trattandosi di proprietà indivisa) non si dovrebbero allora conseguentemente adottare gli stessi principi del condominio anche a proposito delle maggioranze richieste per le decisioni di spesa?
Inoltre: per sostenere i costi di questi lavori straordinari la Cooperativa dovrà contrarre un mutuo ventennale il cui onere verrà integralmente riversato sui soli soci assegnatari (capitale+interessi). La domanda in merito è: alla luce delle più recenti normative di legge, la Società Cooperativa può fiscalmente recuperare almeno in parte l’onere di tali interessi? Se sì, è corretto che essi vengano invece caricati in toto agli assegnatari (e sempre applicando il criterio millesimale composto sopra descritto)?
Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, esaminare attentamente il regolamento inerente alla ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria degli immobili sociali ovvero gli specifici deliberati assunti in merito dall’assemblea (entrambi gli atti, se esistenti e validi, sarebbero imprescindibili).
In assenza di specifica regolamentazione, vige il principio della parità di trattamento tra i soci delle cooperative, che, nel caso di specie, si tradurrebbe nella imputazione delle spese in base all’effettivo vantaggio tratto da ciascun socio assegnatario.
In tal senso il criterio millesimale sembra corretto, mentre andrebbe approfondito il criterio inerente alle pertinenze, soprattutto per il fatto che esse sembrano usate solo momentaneamente dai soci e, peraltro, con turnazione.
Anche se esiste la deliberazione assembleare che ha richiamato i criteri di imputazione condominiali, permarranno comunque i sistemi amministrativi propri delle Società, con le maggioranze previste dallo Statuto o dal codice civile per le assemblee sociali.
Tanto le spese di manutenzione, quanto gli interessi di mutuo possono essere detratte pro quota dai soci assegnatari in uso, previa certificazione rilasciata dagli amministratori della Cooperativa.