Sono socio di una soc. coop. edilizia a mutualità prevalente e proprietà divisa in Roma, che ha partecipato al bando dei “20.000 alloggi in affitto”, per la parte in locazione permanente (poi passata a 25 anni) con beneficio per i soci dei finanziamenti pubblici pari a quasi un terzo del valore dell’alloggio assegnato.
All’entrata in coop. ho dovuto versare una somma X (giustificata come “spese di funzionamento e gestionali”) ed una somma Y (per alcune migliorie dell’alloggio); nel 2012 mi veniva chiesta una ulteriore somma Z (per gli interessi pagati dalla banca erogante il mutuo relativi alla cessione degli interessi di credito pro soluto…).
Dall’ottobre 2011 (data dell’ “assegnazione temporanea” dell’alloggio, poi definitiva con determina del C.d.A. della coop. del gennaio 2013), per quasi 4 anni abbiamo versato un canone di locazione -importo determinato dalla coop.- per coprire le rate di preammortamento/ammortamento mutuo (così era indicato in questo verbale di assegnazione temporanea dell’alloggio). Questo canone è stato versato fino ad aprile 2015, data di effettiva messa in ammortamento trentennale del mutuo, con importo mensile inferiore al precedente.
L’anno scorso, prima dell’assemblea ordinaria (che comprende anche i soci residenti in un altro piano di zona), noi soci dell’altro PdZ siamo stati convocati in assemblea, durante la quale ci sono state consegnate alcune schede riepilogative delle somme versate dal 2011 all’aprile 2015 e dei costi sostenuti dalla coop. in quegli anni.
In sostanza, i canoni mensili versati fino ad aprile 2015 non sono stati conteggiati in conto capitale dell’alloggio; la coop. ci ha addebitato spese per progettazione e direzione lavori, per incarichi professionali ad una società contabile (di cui è proprietario al 50% un cosiddetto “socio tecnico” della coop.), per polizze fidejussorie, opere urbanizzazione, sondaggi geognostici…. Dal conto finale ci è stato già scalato il costo dell’iva sui rogiti (la coop. vorrebbe farci fare un contratto di locazione 25ennale e un contratto di vendita a termine iniziale); infine risultiamo creditori di qualche migliaio di euro di iva… Inoltre, ci veniva consegnata la nuova tabella dei prezzi massimi di cessione alloggio, che dai 1.855 euro del 2011 erano passati a 1.940 euro.
Ai soci che hanno voluto recedere (gli ultimi l’anno scorso) sono state restituite soltanto le somme X, Y e Z di cui sopra, decurtate delle spese di risistemazione alloggio (che poi abbiamo scoperto, da ispezione contabile, essere state riaddebitate anche alla coop.); lo statuto prevede che “il recesso non potrà essere accordato fino a che non sia stato estinto il mutuo di costruzione o di acquisto della casa, nonché il pagamento delle spese sostenute per l’acquisto o la costruzione della casa assegnata”; e ancora “il socio receduto avrà diritto al rimborso del valore nominale delle somme versate, nonché delle rivalutazioni e dei dividenti…o del minor valore risultante dal bilancio dell’esercizio…”.
A tutt’oggi, non abbiamo ancora sottoscritto alcun contratto di locazione.
Tutto quanto premesso, per chiederLe questo consiglio: io voglio recedere e vorrei recuperare le somme versate; i conti presentatimi dalla coop. nelle “schede riepilogative” del 2015 mi sembrano essere a tutti gli effetti una documentazione extra-bilancio (ma allegate al verbale di quella assemblea); ed io non voglio sottostare a ricevere solo le quote X, Y e Z.
So già che nonostante il mutuo sia in ammortamento potrei recedere nonostante quanto scritto nello statuto.
Che ragioni posso far valere? A cosa/quanto potrei aspirare? Si potrebbe intervenire tramite “mediazione legale”?
Risposta al quesito:
Il caso merita l’adeguato approfondimento attraverso l’attento esame della documentazione sociale, in particolare dei bilanci e dei verbali di assemblea che hanno approvato le relative spese.
Può genericamente affermarsi che nelle Cooperative edilizie ai soci che recedano (se sussistano i presupposti di diritto) compete il rimborso di tutte le somme versate a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre non hanno diritto alla restituzione di tutti quegli importi che sono stati versati per spese generali ovvero per copertura delle perdite d’esercizio.
La mediazione è un Istituto prodromico all’eventuale giudizio, in cui un mediatore professionista tenta di mettere d’accordo le parti. Il tentativo, anche se non obbligatorio, se ben condotto dal legale del socio va, comunque, esperito.